Problémom sa dá vyhnúť dobrou zmluvou, odovzdávacím protokolom aj poistením bytu aj nájomcu. Záujem o prenájom bytu neutícha ani v čase, keď sa ceny bytov pohli smerom nadol. Podľa skúseností realitných kancelárií o prenájom majú záujem firmy, ale aj mladé páry či mladé rodiny.
„Záujem je o akékoľvek byty, samozrejmosťou by však mala byť kuchynská linka, sporák s digestorom, sanita, vodovodné batérie, žalúzie, rolety, závesy na oknách,“ opisuje základné vybavenie Jaroslav Dolnák z realitnej kancelárie 1. Merkur reality so sídlom v Bratislave.
Najviac idú dvojizbové byty neďaleko centra, ale aj v blízkosti prírody, s možnosťou bezproblémového parkovania, najlepšie však v novostavbe alebo architektom rekonštruovanom interiéri za cenu do 500 eur vrátane energií pre 1 až 2 osoby.
„Ak takýto byt nájdete na dlhodobý prenájom, nemusíte si ani kupovať vlastný,“ radí Dolnák. Životná filozofia, že nevlastniť byt je oslobodzujúce, môže byť zaujímavá, pokiaľ si pár z dvoch výplat dokáže dovoliť platiť nájom a kedykoľvek v rámci výpovednej lehoty si môže hľadať lokalitu, ktorá mu najviac vyhovuje. Chyba je len v tom, keď za prenájom človek platí toľko ako za hypotéku.
V košickej realitnej kancelárii Cassovia realitas sú bežnými klientmi rodiny, ktoré nemajú financie na kúpu vlastného bytu. Nezariadené a po menších úpravách sa dvojizbové byty vo východoslovenskej metropole prenajímajú od 320 do 400 eur mesačne, trojizbové od 350 do 450 eur za mesiac. Oproti obdobiu „pred krízou“ poklesli nielen ceny realít, ale aj ceny prenájmov a podľa Dolnáka sa stále viac prenajímateľov uspokojí aj s bilanciou, že byt im nespôsobuje finančnú záťaž, ale z prenájmu neočakávajú veľký zisk.
Ako sa vyhnúť problémom
Odborníci sa zhodujú v tom, že vopred dohodnuté a dodržiavané pravidlá na oboch stranách sú tým najlepším návodom na korektný vzťah. Po právnej stránke väčšinou ťahá za kratší koniec prenajímateľ, lebo on dáva do užívania svoj majetok. Prenájom nehnuteľnosti sa riadi Občianskym zákonníkom, ale ten určuje iba základné pravidlá. Pre prípad, že vznikne problémová situácia, je istejšie zhrnúť dohodnuté práva a povinnosti oboch strán v písomnej zmluve, aj keď to zákon nevyžaduje. Zmluva môže byť oveľa podrobnejšia a presnejšia a slúži tak ako poistka pri riešení sporov.
Okrem zmluvy treba pri preberaní bytu spísať odovzdávací protokol – keď nájomníci prichádzajú, aj keď z bytu odchádzajú. V protokole by malo byť zachytené, v akom stave sa byt nachádza, aké je jeho vybavenie, stav meračov energií v byte (spotreba vody, elektriny, plynu, tepla).
Niekto prenajíma byt „na vlastnú päsť“, iný sa radšej spoľahne na realitnú kanceláriu – a to nielen prenajímateľ, ale i nájomca. Do vzájomného právneho vzťahu tak vstupujú tri strany. Ani tu zákon nepredpisuje uzavrieť písomnú zmluvu, ale vzťahu sú tak bezpečnejšie. V takom prípade prenajímateľ i nájomca spisujú dve zmluvy – navzájom medzi sebou, aj s realitnou kanceláriou.
„Obvyklá provízia realitnej kancelárie za sprostredkovanie prenájmu je jedno mesačné nájomné a mala by ho platiť iba jedna strana – prenajímateľ alebo nájomca,“ uvádza Marián Korgo, riaditeľ realitnej spoločnosti Bytoč. Niektorí klienti zveria realitnej kancelárii celú správu prenájmu za pravidelný mesačný poplatok. Realitná kancelária tak nájde záujemcu a stará sa o celý priebeh nájmu, vrátane údržby bytu a vybavovania požiadaviek nájomcu. Vtedy sa provízia pohybuje medzi 10 až 20 percent z mesačného nájomného.
„Takýto postup je v zahraničí bežný. U nás to ešte nie je veľmi časté, ale situácia sa začína meniť,“ komentuje Tomáš Vrbovský, riaditeľ realitnej kancelárie Bona real z Košíc.
Čo nesmie v zmluve chýbať
Zmluva by mala obsahovať najmä presný popis bytu a jeho vybavenia, aj popis platenia. Nájomca sa obáva najmä zvyšovania nájomného, takže v zmluve by mali byť zakotvené podmienky, za akých môže vlastník bytu počas prenájmu cenu zdvihnúť. Prenajímateľ sa zas obáva neplatičov a devastácie zariadenia – obe tieto príčiny sú jasným dôvodom na vypovedanie zmluvy ešte pred jej vypršaním, ale mali by byť v zmluve o prenájme uvedené.
„Vlastníkom bytu jednoznačne odporúčam, aby mali svoj byt pod neustálou kontrolou aj v prípade, že nájomca v nich vzbudil dôveru,“ radí Dolnák. Na vyrovnanie prípadnej straty vzniknutej poškodením zariadenia slúži kaucia, ktorú nájomca odovzdáva prenajímateľovi pri nástupe do prenájmu. Spravidla ide o sumu vo výške jedného mesačného nájomného. Pri skončení nájmu ju majiteľ bytu vráti, ale mal by to urobiť, až keď sa presvedčí, že byt je v poriadku, teda po podpísaní odovzdávacieho protokolu.
Finančné odškodnenie pri neúmyselných škodách najlepšie vyrieši, ak je nájomca poistený na zodpovednosť za spôsobenú škodu, ale toto u nás ešte nie je bežné. Štandardom by však malo byť poistenie bytu pred zničením živlami a poistenie proti krádeži vlámaním.
V zmluve je dôležité myslieť aj na to, koľko ľudí bude v byte bývať. Počet osôb totiž ovplyvňuje aj platby súvisiace s bývaním, lebo niektoré služby sa platia podľa osobomesiacov. Na druhej strane treba v zmluve zakotviť aj riešenie nedoplatkov či preplatkov, aby sa nestalo, že nájomníci z bytu odídu a ich nedoplatky bude hradiť majiteľ bytu.
Aké chyby robia prenajímatelia
Kto chce prenajať nehnuteľnosť, musí ju najprv spropagovať. Podľa Lucie Jankulákovej, výkonnej riaditeľky realitnej kancelárie Cassovia realitas, prenajímateľom chýba marketing. Nestačí len dať si inzerát na jeden server alebo jeden inzerát do tlače. Až keď po troch mesiacoch alebo aj dlhšom čase stále nevedia nehnuteľnosť prenajať, obrátia sa na realitnú kanceláriu. „Realitnej kancelárii trvá priemerne mesiac, kým byt prenajme, ak nájomcovia žiadajú bežnú cenu,“ vyhlasuje Jankuláková.
Niektorí prenajímatelia pýtajú premrštené ceny alebo ponúkajú do prenájmu neudržiavaný byt vo veľmi zlom stave. Tí ale na trhu dnes neuspejú, lebo ponuka voľných bytov na prenájom je veľká a nájomcovia si majú z čoho vyberať.
„Najbežnejší problém je, keď nájomcovia jednoducho prestanú platiť mesačné nájomné a stratia sa. Ak neexistuje kvalitná zmluva o prenájme, následne sa tieto veci riešia veľmi ťažko, niekedy sa vyriešiť ani nedajú,“ varuje Tomáš Vrbovský z košickej realitnej kancelárie Bona Real. Majitelia bytu môžu síce riešiť vec súdnou cestou, ale je to zdĺhavé.
Druhý najbežnejší problém je ten, že napríklad po roku od ukončenia nájmu príde vyúčtovanie spotreby tepla, vody a prenajímatelia zistia, že majú veľké nedoplatky. „Riešiť to následne s nájomcami je skoro nemožné. Tieto veci treba predvídať skôr, mať spísaný stav meračov spotreby médií v deň začatia a ukončenia nájmu, aby bolo jednoznačné, aká bola spotreba počas doby trvania nájmu a kto a do akej miery za ňu zodpovedá,“ odporúča Vrbovský.
Tretím problémom býva poškodenie zariadenia v byte. To síce upravuje Občiansky zákonník, ale ak nemajú prenajímatelia zdokumentovaný stav bytu pred začatím a po skončení nájmu, tak sa tieto veci len ťažko dokazujú. Istejšie je vypýtať si od nájomcov depozit. Dôležité je vopred si v zmluve dohodnúť zúčtovanie v prípade preplatkov a nedoplatkov.
Aké chyby robia nájomcovia
Nájomcovia často nehľadajú ponuky cez internet, kde sú nehnuteľnosti spravidla aj nafotené a poskytnú aspoň základný obraz, či sa im byt páči a či im bude vyhovovať. Záujemcovia si tak môžu urobiť prvotný výber. Nájomcovia si často nezistia ani to, či sú v cene zahrnuté aj médiá. Mali by si v zmluve zabezpečiť dostatočnú výpovednú lehotu, aby sa v prípade potreby stihli zariadiť inak. A po fi nančnej stránke niekedy pristúpia aj na neprimeraný depozit v porovnaní s vybavením a stavom bytu.
Čo má obsahovať zmluva o nájme
- Označenie predmetu zmluvy.
O aký byt ide, kde sa nachádza, presná adresa, prípadne aj číslo bytu
- Označenie osôb, ktoré budú byt užívať.
- Uvedenie výšky nájomného, výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu (platby za energie), spôsob ich výpočtu.
Uvádzať vrátane výšky záloh, resp. kaucie a termínov platieb, resp. vrátenia platieb, prípadne dohodnuté penále.
- Opis príslušenstva bytu a opis stavu bytu.
Ak sa prenajíma zariadený byt, súčasťou zmluvy by mal byť inventárny zoznam vecí, ktoré nájomca preberá do užívania od prenajímateľa, zoznam obe strany potvrdia podpisom.
Okrem zmluvy treba spísať aj odovzdávací protokol, v ktorom je opísaný aj stav vecí a stav meračov energií, či bol byt prevzatý bez nedostatkov, resp. kto a dokedy odstráni zistené chyby.
- Práva a povinnosti prenajímateľa bytu a nájomcu (Občiansky zákonník).
- Uvedenie doby trvania zmluvy.
Ak sa doba neuvedie, má sa za to, že je zmluva uzatvorená na dobu neurčitú.
- Podmienky, za akých možno nájom vypovedať a uviesť dĺžku výpovednej lehoty.
Ak sa v zmluve neuvádza, platí výpovedná lehota zo zákona, a to tri mesiace, začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi výpoveď doručená.
Otázky a odpovede
Kto hradí opravy v byte počas prenájmu? Majiteľ bytu alebo nájomca?
V praxi to závisí od toho, či škoda vznikla zo strany nájomcu zavinene, alebo nezavinene. Bolo by nerozumné, keby pre vypálenú žiarovku musel pricestovať prenajímateľ z iného mesta alebo zo zahraničia. Nezavinené škody môže riešiť poisťovňa, druhý prípad – určenie jednorazovej sumy na opravy spotrebných súčastí bytu za určité obdobie, ktoré si hradí nájomca sám. V každom prípade je lepšie postaviť sa k vzniknutej, i keď spornej a nepríjemnej situácii čelom a informovať vlastníka čím skôr a bez zbytočných konfl iktných emócií. Samozrejme, to isté platí aj pre stranu prenajímateľa.
Ak chcem byt prenajať, mám si pýtať nejakú kauciu za prípadné škody, alebo je lepšie byt poistiť?
Obvyklá je jedna kaucia a jeden mesačný nájom vopred. Skúsení realitní pracovníci neodporúčajú kauciu vrátiť skôr, ako sa na konci prenájmu podpíše Protokol o odovzdávaní bytu. Niektorí prenajímatelia kauciu započítajú s platbou za bývanie ešte pred odovzdaním bytu nazad vlastníkovi a ak následne zistia škody, už je neskoro nárokovať si finančnú kompenzáciu. Poistenie bytu ako nehnuteľnosti je nevyhnutné – byt by mal byť poistený proti živlom ako stavba, ako aj jeho vnútorné zariadenie. Okrem toho je dobré mať byt poistený aj proti krádeži vlámaním – to chráni najmä majetok nájomcu, jeho osobné veci aj vybavenie. Existuje aj poistenie zodpovednosti za škodu – poistený je nájomca a poistka ho chráni pred škodami, ktoré môže neúmyselne spôsobiť a musel by ich hradiť. Vzhľadom na výšku nájmu je to dobrá prevencia pred možnými rizikami nedorozumení, hádok a finančných strát.
Ako sa pri prenájme platí za energie? Sú aj nejaké skryté poplatky, ktoré sa môžu prejaviť?
Je niekoľko spôsobov dohodnutej platby, ale dohoda by mala byť vždy zakotvená v zmluve. V zásade sa byt prenajíma za cenu vrátane energií alebo za cenu bez energií a tie si hradí nájomca navyše. Ak sú náklady na energie zahrnuté v cene prenájmu, majiteľ bytu by si mal dať pozor na počet ľudí, bývajúcich v byte, lebo väčší počet osôb zvyšuje náklady na bývanie. Na začiatku a na konci nájmu treba odpísať stav meračov energií (elektrina, teplá aj studená voda, plyn, teplo) a zahrnúť tieto údaje do odovzdávacieho protokolu. Zmluva by mala pamätať na situáciu, ak v čase prenájmu stúpnu ceny energií. Ak zvýšia ceny dodávatelia energií, je pochopiteľný dôvod na zvýšenie nájmu. Súčasťou dohody by malo byť aj riešenie prípadných nedoplatkov za energie. Ročné vyúčtovanie nákladov spojených s bývaním prichádza až v nasledujúci rok v máji a veľa zmlúv o prenájme sa uzatvára na rok, takže nájomca už môže byť dávno odsťahovaný. Riešiť s ním účty dodatočne je tak prakticky nemožné. Rovnako ťažko by sa nájomca dožadoval vrátenia prípadných preplatkov – veď by sa o nich s odstupom času ani nedozvedel.
