Bývame s manželom v prenajatom byte a jeho majiteľ chce počas nášho pobytu meniť výšku nájmu. Ako sa môžeme brániť?
Aby sa dalo na túto otázku jednoznačne a správne odpovedať v zmysle platného Občianskeho zákonníka, upravujúceho vzájomný vzťah zúčastnených strán, bolo by potrebné poznať obsah uzavretej zmluvy o nájme. Tento fakt neslobodno nikdy opomínať. Zmluva má byť uzavretá v zmysle platného Občianskeho zákonníka.
Aký dôvod má prenajímateľ na úpravu výšky nájmu, pravdepodobne smerom nahor (objektívny alebo subjektívny?). Je zmluva o uzavretí nájmu uzavretá na dobu určitú alebo neurčitú? Ako je v zmluve definovaná suma za nájom – nachádza sa v jednej sume položka za energie? V akej výške? Vznikli v priebehu právoplatného nájmu nedoplatky na energiách od dodávateľov? Ako takýto prípad rieši konkrétna zmluva o prenájme?
V princípe, ak je zmluva uzavretá na dobu určitú a ak ju zmluvné strany dodržiavajú, okrem zvýšenia cien za energie nie je dôvod na zvýšenie nájmu. Na nových podmienkach sa možno dohodnúť pri vypršaní zmluvy, vtedy vznikne priestor na vzájomné vyjednávanie a nie je vylúčená ani úprava ceny smerom nadol.Bývame s priateľkou v prenajatom byte. Zmluvu máme na pol roka, ale po dvoch mesiacoch chce majiteľ vyššie nájomné, lebo dom sa bude zatepľovať a platby do fondu opráv sú preto vyššie. Sme povinní na také platby prispievať, aj keď nie sme majiteľmi bytu?
V tomto prípade je tiež dôležitá zmluva o prenájme. Ak však majú nájomcovia byt prenajatý na dobu určitú – na pol roka, mali by si uvedomiť, že nie každý prenajímateľ je ústretový uzavrieť nájom na dobu kratšiu ako rok. Na druhej strane v zmluve na dobu určitú sú presne stanovené podmienky platné pre celé obdobie nájmu a pokiaľ nie je v nej obsiahnuté konkrétne ustanovenie zaoberajúce sa takýmto prípadom, nájomcovia by nemuseli uznať taký náklad, pretože s ním neboli oboznámení vopred pred svojím slobodným uzavretím právneho dokumentu. Každý nájomník má svoje finančné mantinely a v rámci nich si hľadá primerané bývanie vzhľadom na štandard, lokalitu i ceny.
Prenajímam byt, ale nájomníci mi dlhujú nájomné za tri mesiace dozadu. Chcem, aby sa vysťahovali, ale oni odmietajú. Čo môžem urobiť? Môžem ich vysťahovať? Kam im mám dať veci?
Zmluva uzavretá v zmysle platného Občianskeho zákonníka rieši aj takýto prípad. Veľmi záleží práve na konkrétnom obsahu uzatvorenej zmluvy. Žiaľ, prenajímateľ býva väčšinou v nevýhode z dôvodu väčšej zraniteľnosti, pretože jeho oponent užíva jeho osobný majetok, Pokiaľ v zmluve nechýbajú ustanovenia o dôvodoch okamžitého odstúpenia od zmluvy a následných krokov, o alternatíve nakladania, resp. premiestňovania osobného majetku nech prenajímateľ radšej ani neuvažuje. Spor sa tým môže len vyhrotiť a nájomca by paradoxne mohol také protiprávne konanie využiť vo svoj nezaslúžený prospech.Z dôvodu preukázateľného neplatenia zmluvne dohodnutého nájmu po takom dlhom období by už nájomcovi mohlo byť obmedzené pohodlie bývania a zároveň by sa už nemal spoliehať na prázdne sľuby. Rokovať treba jedine písomnou formou vrátane právoplatného doručenia a dodržania trojmesačnej výpovede. Z praxe však vieme, že ak sa nepoužijú „argumenty silných ramien“, v mnohých prípadoch sa môžu už len zmierniť účinky čistej finančnej straty. O strate ilúzií nehovoriac. Najlepšie sa človek učí na vlastných chybách, čo je v tomto prípade úverovanie niekoho v období až troch mesiacov.Pre všetky tri situácie platí spoločný menovateľ: uzatvárajte zmluvy a dohody najlepšie za asistencie skúseného právnika a pritom nezabúdajte, že aj najhorší dohovor je pre zmluvné strany lepší ako akýkoľvek súdny proces.
JAROSLAV DOLNÁK, REALITNÁ KANCELÁRIA 1. MERKUR REALITY
Prenajímam byt študentom, ale tí mi zničili kuchynskú linku a odmietajú uhradiť škodu. Ako ju môžem od nich vymáhať?
Záleží na znení nájomnej zmluvy a na kvalite písomného protokolu o odovzdaní bytu, v ktorom je potrebné vždy detailne uviesť zoznam zariadenia, jeho kvalitu a prípadné poškodenia. Vždy odporúčame, aby si prenajímatelia pri podpise nájomnej zmluvy vypýtali od nájomcu kauciu vo výške troch nájomných, ak je byt zariadený a dvoch nájomných, ak je byt nezariadený. Prípadné škody na nábytku a nedoplatky na nájomnom sa dajú potom pokryť z tejto kaucie.Ak v danom prípade majitelia kauciu od nájomcov nezobrali, a nájomcovia im škodu nechcú zaplatiť dobrovoľne, jediná cesta je obrátiť sa so žalobou na súd. Tu však musia byť pripravení na to, že budú musieť uniesť dôkazné bremeno (t. j. dokázať, že nájomcovia vybavenie bytu naozaj poškodili), čo môže byť komplikované.Prenajali sme si byt – podľa zmluvy nezariadený – ale majiteľka bytu dodatočne vyhlásila, že dva veľké kusy nábytku nemá kde umiestniť a nechala nám ich. Zavadzajú nám dve skrine, nechceme ich, ale zmluva je už podpísaná. Čo máme robiť?V prvom rade by som sa snažil dohodnúť. Ďalší postup by závisel od znenia nájomnej zmluvy. Bez toho, aby som poznal jej obsah, môžem ťažko radiť. Asi by som majiteľke zaslal písomnú výzvu na odvezenie vecí s upozornením, že inak ich odveziem z bytu a uložím na jej náklady. Ak by ich aj tak neodviezla, tak by som ich previezol niekam, kde by neprišlo k ich poškodeniu (odvoz a náklady na úschovu by som si potom nárokoval od majiteľa). Také prípady nie sú obvyklé.
ANDREJ BARTOVIC, ADVOKÁT, REALITNÁ KANCELÁRIA ABCONTACT