Ako si skontrolovať ročné vyúčtovanie

V týchto dňoch dostávajú obyvatelia bytoviek od správcu alebo spoločenstva vlastníkov bytov ročné vyúčtovanie nákladov za bývanie za uplynulý rok. Napriek tomu, že by malo byť prehľadné a vo väčšine prípadov aj je, nie každý sa v ňom vyzná.

Vyúčtovanie, účty, reality
Ročné vyúčtovanie nákladov za užívanie bytu si treba pozorne preštudovať, položku po položke. Spozornieť by ste mali v prípadoch, keď sú niektoré hodnoty priveľmi vysoké.
Autor: Ľuboš Pilc

Ročné vyúčtovanie nákladov za užívanie bytu je komplexný sumár skutočných nákladov za dom, byt alebo nebytový priestor a skutočných úhrad za služby spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov, príspevkov do fondu opráv, poplatku za správu a ďalších povinných úhrad za kalendárny rok s vyčíslením preplatku alebo nedoplatku.

Vyúčtovanie nákladov na bývanie je rozdielom medzi mesačnými zálohami a skutočnosťou. Ak máte preplatok, peniaze vám vrátia, ak nedoplatok, musíte ich doplatiť. Podľa toho je jednoduché urobiť si kontrolu správnosti vyúčtovania – spočítaním všetkých zálohových platieb a porovnaním s nákladmi na byt.

Dom - vyúčtovanie
Dom - vyúčtovanie

(kliknutím zväčšíte)

Spozornieť by ste mali v prípadoch, keď sú niektoré hodnoty priveľmi vysoké. Týka sa to najmä najdrahších služieb – dodávok tepla a teplej vody. Tie sa môžu v rôznych bytových domoch účtovať odlišným spôsobom, preto je dobré nechať si systém platieb vysvetliť a porovnať s inými susedmi, prípadne konzultovať s nezávislým odborníkom. Pozor, na reklamáciu je však určená presne vymedzená lehota – podľa dohody vnútri spoločenstva vlastníkov alebo do tridsať dní. „Medzi fakturovaným množstvom vody a nameraným množstvom vody v bytoch môže vzniknúť rozdiel, ten sa obvykle rozpočítava medzi všetky byty určitým koeficientom. V žiadnom prípade by však koefi cient nemal byť väčší ako 1,2 a rozdiel v množstve vody by nemal presiahnuť dvadsať percent, inak voda uniká, alebo je meranie chybné,“ upozorňuje Otília Leskovská, viceprezidentka Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov.

Ako sa rozratúva

„Pri rozúčtovaní úhrad na jednotlivé byty sa zohľadňuje miera využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu,“ vysvetľuje Miroslav Somorovský, predseda Slovenského zväzu bytových družstiev. Spôsob rozúčtovania niektorých služieb si však môžu určiť vlastníci bytov sami – napríklad kto ako prispieva na prevádzku výťahov, alebo či sa voda ráta podľa počtu osôb v domácnosti, alebo podľa spotreby nameranej na meračoch.

Najväčšiu časť nákladov za bývanie, približne tretinu, tvoria služby spojené so zabezpečením dodávky tepla a teplej úžitkovej vody. Hoci vďaka miernejšej zime majú mnohí v novom vyúčtovaní preplatky, o rok to bude presne naopak. Zálohové platby na poslednú zimu totiž nestačili. Ďalšie výdavky tvorí najmä odvoz odpadov, čistenie žúmp, užívanie výťahov, osvetlenie spoločných priestorov a podobne.

Tohtoročné vyúčtovanie sa od vlaňajšieho navyše líši.

Prvýkrát sa pri číslach objavujú namiesto slovenských korún eurá a pre položku tepla na ohrev vody a na vykurovanie sa namiesto gigajpulov (GJ) uvádzajú kilowatty a kilowatthodiny (kW a kWh), podľa novely vyhlášky ÚRSO č. 358/2009 Z. z. (§10 ods. 2 a 4).

Zmenený je systém objednávania tepla na vykurovanie a na prípravu teplej vody z centrálnych zdrojov (v zmysle výnosu ÚRSO č. 6/2008 Z. z). Dom si musí objednať teplo na tri roky vopred (podľa medzinárodných dohôd o úsporách energií). Počínajúc rokom 2009 sa cena za teplo už vyratúva ako aritmetický priemer spotreby za tri roky dozadu (regulačné obdobie sú tri roky). Ak teda dom medzitým zateplili, fixná zložka sa tri roky nezmení a dom musí od dodávateľa odobrať dohodnuté množstvo energie (iba ak by sa dohodli inak). Úspora sa prejaví len vo variabilnej zložke ceny tepla.

Za čo všetko platíme

Mesačné zálohové platby platíme v prvom rade za služby spojené s bývaním. Sú to najmä dodávky tepla, teplej aj studenej vody, upratovanie, odvoz a likvidácia odpadu, dodávky elektrickej energie a podobne. Patria sem však aj mesačné príspevky na opravy a údržbu domu, aj poplatky za správu, dane a poistenie domu.

„Služby a práce spojené s užívaním bytu sa nazývajú plnenie a sú to najmä osvetlenie spoločných častí domu, odvoz odpadov – ak ho nezabezpečuje obec, čistenie žúmp, používanie výťahov, upratovanie, dodávka tepla a teplej vody, vodné a stočné za dodávky studenej vody a podobne,“ vyratúva Leskovská.

Každý bytový dom si dohodne dodávky podľa svojej potreby buď priamo s dodávateľov (vodárne, teplárne a pod.), alebo so správcom. Tie musí správca či spoločenstvo ročne zúčtovať podľa skutočných nákladov fakturovaných od dodávateľov za uplynulý rok. „Samozrejme, že vyúčtovanie musí obsahovať tie položky služieb, ktoré dodávatelia zabezpečujú pre dom a ktoré sú rozpísané aj v mesačnom zálohovom predpise,“ dodáva Leskovská.

Ako má vyzerať vyúčtovanie

Vyúčtovanie musí byť jasné, neexistuje však predpis na jeho jednotnú formu. „Nestačí, ak sú vyčíslené iba mesačné zálohové predpisy, skutočne uhradené platby a skutočné náklady na službu v troch stĺpcoch, bez uvedenia ostatných podrobných údajov za dom a byt alebo za nebytový priestor. V takomto prípade, aj keď sú údaje správne, vlastník si ich nevie skontrolovať. Často potom správnosť vyúčtovania spochybňuje,“ podotýka Leskovská. Podľa jej skúseností sa však objavujú extrémy – od žiadneho vyúčtovania za niekoľko rokov až po neprehľadné desaťstranové elaboráty. Správne je, keď sa uvedie preplatok alebo nedoplatok pri každej vyúčtovávanej službe a jednotlivé čiastkové preplatky alebo nedoplatky sa potom zosumarizujú v prehľadnej tabuľke. Z nej potom vyplynie preplatok alebo nedoplatok.

Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov odporúča doplniť vyúčtovanie aj o prehľad tzv. nevyúčtovateľných položiek – ako je poplatok za správu, príspevok do fondu prevádzky údržby a opráv, majetkový fond a iné, ktoré sú súčasťou mesačného zálohového predpisu a sú súčasťou platby za byt. Tento prehľad je dôležitý na to, aby vlastník bytu videl celú mesačnú platbu, ktorú uhrádza za byt na účet spoločenstva. Zostatok z položiek, ktoré nie sú službami, sa nevracia, ale prechádza do nasledujúceho roku.

Čo káže zákon

Zákon pripúšťa, že viaceré služby sa môžu v rôznych domoch účtovať inak. Závisí to od dohody vlastníkov a rozhoduje nadpolovičná väčšina. Napríklad za teplo sa dá platiť podľa plochy bytu alebo časť podľa plochy bytu a časť ceny podľa nameranej spotreby. Za vodu sa môže platiť podľa počtu osôb žijúcich v domácnosti alebo podľa nameranej spotreby na pomerových rozdeľovačoch.

Náklady na teplú vodu tvoria náklady na objem studenej vody a na jej ohrev, vo vyúčtovaní sa zvyčajne uvádzajú samostatne.

Každá služba, ktorá je merateľná, musí mať vo vyúčtovaní údaje o celkovej nameranej spotrebe za dom.

Ak sa náklady na niektoré služby rozpočítavajú podľa osôb (napríklad upratovanie, osvetlenie spoločných priestorov), v ročnom vyúčtovaní musí byť uvedená výška faktúry aj celkový počet osôb, na ktoré sa táto suma rozratúva. Ak sa náklady rozpočítavajú na byty, musí byť vo vyúčtovaní uvedený počet bytov v dome. Tam, kde sa podľa rozhodnutia vlastníkov bytov služba meria u konečného spotrebiteľa – napríklad dodávka tepla, spotreba vody – má dodávateľ, resp. správca či spoločenstvo povinnosť zabezpečiť nielen obstaranie a zapojenie, ale aj udržiavanie a overovanie určených meradiel alebo pomerových rozdeľovačov u konečného spotrebiteľa.

Aby nevznikali pochybnosti o správnosti merania, malo by byť zabezpečené objektívne po technickej aj personálnej stránke. Inak môže v prípade sporu na súde dochádzať k prácnemu dokazovaniu tvrdenia proti tvrdeniu.

Aké sú lehoty na vyrovnanie nedoplatku a preplatku

Správca aj spoločenstvo vlastníkov sú povinní najneskôr do 31. mája predložiť správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok. Táto sa týka najmä finančného hospodárenia domu, hovorí o stave spoločných častí a zariadení domu aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia s jeho správou.

Zároveň sú správca či spoločenstvo povinní vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenie. Vyúčtovanie musí byť predložené za spoločne hospodáriaci dom ako celok a zároveň rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory. Spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správca je povinný vrátiť preplatok v dohodnutej lehote. V rovnakom čase je povinný vrátiť nedoplatok aj vlastník správcovi, resp. spoločenstvu.

V spoločenstvách vlastníkov je to obyčajne do pätnástich dní od prevzatia vyúčtovania alebo do 30. júna a v tejto lehote možno proti vyúčtovaniu uplatniť aj reklamáciu. Tam, kde vyúčtovanie predkladá správca, má vlastník bytu na reklamáciu 30 dní, vyplývajúcich zo zákona o ochrane spotrebiteľa. Rozúčtovanie úhrad za služby spojené s bývaním je služba a vybavením reklamácie v tomto prípade je písomné oznámenie o vybavení reklamácie a oprava vyúčtovania, ak bola zistená chyba vo vyúčtovaní (podľa § 2 písm. m) zákona o ochrane spotrebiteľa).

Kde a ako reklamovať

Kontrolovať správnosť každej faktúry má právo zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Ale nahliadnuť do účtov domu má právo každý vlastník. Stačí, aby o to požiadal správcu, či orgány spoločenstva. V dome, kde je zriadené spoločenstvo vlastníkov bytov, sa môže majiteľ bytu obrátiť so žiadosťou o informácie a o radu na predsedu spoločenstva, prípadne na Radu spoločenstva. Keď dom spravuje správca, vysvetlenie môže podať jeho kompetentný pracovník.

„Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru nie je spokojný s vysvetlením rady alebo predsedu, môže sa obrátiť so žalobou na súd, aby vo veci rozhodol,“ odporúča Leskovská.

Slovenská obchodná inšpekcia môže kontrolovať správcu, ale nie spoločenstvo vlastníkov bytov. Reklamácie vlastníkov bytov a nebytových priestorov na dodávky tepla môže riešiť aj Štátna energetická inšpekcia prostredníctvom krajských inšpektorátov. Kontroluje dodržiavanie teploty teplej úžitkovej vody na odbernom mieste, pravidlá rozpočítavania množstva tepla na prípravu teplej vody a rozpočítavania množstva dodaného tepla podľa vyhlášky Úradu pre reguláciu sieťových odvetví. Vyhláška však v poslednej novele dala vlastníkom bytov možnosť rozúčtovaní platieb za teplo podľa dohody vlastníkov bytov.

Energetická inšpekcia môže vykonať kontrolu vyúčtovania a za prípadné porušenie vyhlášky môže spoločenstvu vyrubiť pokutu. „Ak vlastník bytu nie je spokojný s vyúčtovaním, mal by ho reklamovať u rozúčtovateľa. Ak nedostane uspokojivú odpoveď, môže podať podnet na príslušný Krajský inšpektorát Štátnej energetickej inšpekcie,“ vysvetľuje Vladimír Mošat, generálny riaditeľ Štátnej energetickej inšpekcie. Podnet na príslušný krajský inšpektorát podávajú samostatne jednotliví vlastníci či užívatelia bytov aj s vyúčtovaním. Energetická inšpekcia však nemá zákonom stanovený termín, dokedy má sťažnosť vybaviť. Jediným všeobecne využiteľným odvolacím orgánom pre všetky sťažnosti týkajúce sa vyúčtovania je súd.

Keď je dom v správe

Slovenská obchodná inšpekcia (SOI) nie je kompetentná riešiť reklamácie a prijímať podnety od majiteľov družstevných bytov, ani sťažnosti voči spoločenstvám vlastníkov. Túto právomoc majú orgány spoločenstva a ako ďalšia inštancia nad nimi je už len súd. SOI však môže kontrolovať správcu (teda aj bytové družstvo a obecný úrad, ak vystupuje v úlohe správcu voči vlastníkom bytov), ale iba v niektorých otázkach.

Kontroluje, či si správca plní svoje povinnosti dané bytovým zákonom (predložiť vyúčtovanie, zvolať schôdzu, vypracovať ročný plán opráv, informovať o zmene správy, obstarávať tovary a služby podľa rozhodnutí nadpolovičnej väčšiny a pod.).

„Slovenská obchodná inšpekcia nemá právo zasahovať do zmluvných vzťahov a určovať, akým spôsobom by si mali v dome rozúčtovanie platieb upraviť. Môže však skontrolovať, či sú platby rozúčtované tak, ako si to vlastníci dohodli v zmluve a či správca reklamáciu vybavil v zákonnej lehote 30 dní,“ vysvetľuje Danuša Krkošová, hovorkyňa SOI.

Pri kontrole správnosti rozúčtovania úhrad za dodávky, pri ktorých je spôsob rozúčtovania vecou dohody medzi vlastníkmi, resp. užívateľmi bytov a správcom, inšpekcia vychádza zo skutočne vynaložených nákladov za dom, fakturovaných dodávateľom a uhradených správcom domu. Preveruje správnosť započítaných údajov z príslušných faktúr, správnosť použitých údajov z bytových meračov, správnosť fakturovaných cien a dodržiavanie dohodnutého spôsobu rozúčtovania.

Obchodná inšpekcia teda neposudzuje množstvo dodaného tepla, nekoná v spore o výške zálohovej platby, ktorá sa tvorí dohodou medzi správcom domu a užívateľom bytu. O tom môže rozhodnúť jedine súd. Neposudzuje ani vrátenie preplatku z vyúčtovania – treba postupovať podľa zmluvy uzavretej v dome a Občianskeho zákonníka.

Overuje síce ceny schválené Úradom pre reguláciu sieťových odvetví, ale nekoná vo veciach nedodržania cien tepla a vody, vec postupuje tomuto úradu.

Kde sa dá reklamovať vyúčtovanie za byt

1. stupeň

a. v Rade spoločenstva vlastníkov, u predsedu spoločenstva

  • ak je v dome zriadené spoločenstvo a dom spravuje samo

b. u správcu

  • správcom môže byť bytové družstvo, obecný úrad alebo podnikateľský subjekt

2. stupeň

a. v Slovenskej obchodnej inšpekcii

  • iba ak dom nespravuje spoločenstvo vlastníkov samo, alebo ak to nie je družstevný byt SOI kontroluje správnosť rozúčtovania nákladov spojených s bývaním okrem tepla, ale tam, kde o spôsobe rozúčtovania rozhodujú vlastníci bytov, sa riadi ich dohodou

b. v Štátnej energetickej inšpekcii

  • kontroluje správnosť nákladov za teplo, ale o spôsobe rozúčtovania rozhodujú vlastníci bytov nadpolovičnou väčšinou

c. v Úrade pre reguláciu sieťových odvetví

  • kontroluje dodržanie ním schválených cien za teplo, teplú vodu, elektrinu, plyn od dodávateľa, ale nerozhoduje o správnosti ich rozúčtovania na jednotlivé byty, keď sa vlastníci bytov riadia vzájomnou dohodou (ako sa rozúčtuje na byty elektrina na osvetlenie v spoločných priestoroch, ako sa na byty rozúčtuje teplo)

3. stupeň

na súde

  • prax ukazuje, že kontroluje len to, či bol dodržaný zákon, a teda či spôsob rozúčtovania zodpovedá dohode medzi vlastníkmi bytov v dome a nerozhoduje o správnosti či nesprávnosti dohody medzi vlastníkmi bytov

Druhú časť článku nájdete v piatok 4. júna v užitočnej Pravde

Súvisiace články:

Škoda Rapid Spaceback

Ako platiť daň za garáž

16.11.2014 14:46

V obytnom dome máme pod bytovkou garáže. Som majiteľom jednej z nich a platím za ňu daň mestu. Peniaze chce odo mňa aj spoločnetvo vlastníkov.

radiátor, teplo, vykurovanie, bývanie

Teplo pre domácnosti by nemalo byť drahšie

14.11.2014 07:00

Slovenské domácnosti sa nemusia obávať výraznejších zmien v budúcoročných cenách tepla.

teplo, energie, peniaze, radiátor, kúrenie

Za kúrenie ľuďom vrátia stovky eur

09.11.2014 20:00

Domácnosti čakajú rekordné preplatky za tohtoročné kúrenie. Ľudia dostanú späť až stovky eur aj v prípade, že neurobili žiadne úsporné opatrenia.

rubeľ, Rusko, Moskva

Moskva môže hľadať partnerov pre ropu a plyn inde než na Západe

22.11.2014 23:44

Ak sa západné firmy stiahnu z projektov rozvoja ťažby ropy a zemného plynu v Rusku, bude Moskva hľadať nových partnerov.

Ropa, plyn, nafta, benzín

Rusko podľa ministra energetiky nezníži ťažbu ropy

22.11.2014 21:58

Rusko neplánuje zasiahnuť na podporu svetových cien ropy znížením svojej vlastnej ťažby.

OSN

OSN: Valné zhromaždenie prijalo rezolúciu proti detským sobášom

22.11.2014 21:06

OSN sa zhodla na tom, že všetci jej členovia by mali prijať a začať uplatňovať zákony zakazujúce detské sobáše. Každoročne sa týkajú asi 15 miliónov dievčat.

Barack Obama, USA, prezident

Prezident Obama predĺžil vojenskú misiu v Afganistane

22.11.2014 19:05

Americkí vojaci budú môcť útočiť na Taliban v Afganistane aj v roku 2015, čím sa predlžuje ich rola aj po ukončení veľkých vojenských operácií.