Bez ohľadu na to, či v dome majú zriadené spoločenstvo, alebo ho spravuje správca, tým kto rozhoduje o spoločnom majetku, je schôdza vlastníkov alebo zhromaždenie. Pravidlá rozhodovania sa však v praxi často porušujú a dovolať sa nápravy je možné len na súde.
Na to, aby boli rozhodnutia zo schôdze vlastníkov platné, musí schôdza prebehnúť podľa pravidiel. Tie sú však slabé. Podľa bytového zákona ju musí správca alebo rada spoločenstva vlastníkov bytov zvolať raz za rok. Môže ju zvolať aj štvrtina vlastníkov samostatne, ale iba ak predtým požiadali o jej zvolanie správcu či radu a tí im do 15 dní nevyhoveli. Oznámenie o schôdzi musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi minimálne päť dní vopred. Ak by totiž niekto nemohol na schôdzi hlasovať preto, že sa o nej riadnym spôsobom nedozvedel, môže sa obrátiť na súd a žiadať vyhlásenie rozhodnutí schôdze za zrušené. Odvolať sa na súde môže aj ten, kto hlasuje a je prehlasovaný.
Známy by mal byť okrem miesta a času aj program. Vlastníci majú právo navrhnúť správcovi miesto a čas konania schôdze, ten to však nemusí rešpektovať. „Často sa podceňujú napohľad drobné formality. Napríklad či bolo včas oznámené konanie domovej schôdze s programom, či sa v prípade neúčasti nadpolovičnej väčšiny vlastníkov na začiatku schôdze čaká predpísanú hodinu, po ktorej je možné hlasovať,“ pripomína Marcel Slávik za združenie vlastníkov v Bratislave. Aby boli rozhodnutia zo schôdze právoplatné, treba dodržať procedúru schôdze.
V dome so správcom zvyčajne schôdzu organizuje a riadi zástupca správcu, v dome so spoločenstvom rada. Správca má podľa zákona hájiť záujmy vlastníkov bytov, často však presadzuje rozhodnutia vo svoj prospech.
Rada spoločenstva má byť kontrolným orgánom, ale nemôže nahrádzať zhromaždenie vlastníkov bytov a rozhodovať namiesto nich. V praxi však nie je výnimkou, že správca alebo rada sama vyberie firmu na dodávku výťahu či na výmenu okien, predseda či zástupca vlastníkov zmluvu podpíše a vlastníkom ju predložia dodatočne, len ako informáciu. Vlastníci tak môžu prísť o státisíce eur.
„My sme takýto postup, keď sú na schôdzu predkladané už podpísané zmluvy, napadli na súde, ale ten nám dal desať dní na to, aby sme doložili výpisy z katastra, potvrdzujúce vlastníctvo jednotlivých bytov v dome, aj štátne občianstvo vlastníkov. Nestihli sme to, požiadali sme o predĺženie lehoty, súd nám nevyhovel a tým sa celá kauza skončila,“ hovoria vlastníci bytov z Bratislavy. Namietali proti tomu už priamo na schôdzi, ich námietky sa však do zápisnice nedostali.
Zápisnica a overovatelia
Podľa zákona nie je povinnosť robiť zo schôdze zápisnicu a overovatelia musia byť iba pri písomnom hlasovaní. Zápisnica z každej schôdze je pritom mimoriadne dôležitá, pretože zaznamenáva rozhodovanie o spoločnom majetku. Najčastejšie ju spisuje dobrovoľník a ten môže priebeh schôdze poňať neúplne alebo nesprávne. Zapisovateľom aj overovateľom by mal byť iba ten, koho schôdza zvolí a overovateľov by mohlo byť pre korektnosť zápisu viac. Zápisnica by potom platila, iba ak by ju podpísali všetci. Zapisovateľom ani overovateľom by však nemal byť nikto, kto neabsolvoval celú schôdzu.
Problémom môže byť aj samotné hlasovanie. V dome sa rozhoduje nadpolovičnou a v prípade úveru, nadstavby domu alebo zmeny správy dvojtretinovou väčšinou hlasov. Zákon umožňuje hlasovať aj písomne okrem zmluvy o spoločenstve alebo zmluvy o výkone správy. Podľa skúseností správcov a spoločenstiev však často hlasujú ľudia, ktorí na to nie sú oprávnení – nie sú vlastníkmi bytu ani nebytového priestoru v dome.
Vo veľkých domoch občas prídu na schôdzu za jeden byt obaja manželia a obaja hlasujú, hoci za jeden byt či nebytový priestor je právoplatný len jeden hlas. Čo ak sa o významnej investícii alebo o inej vážnej veci rozhodne nesprávnym sčítaním aj neplatných hlasov? Nápravy sa možno domôcť len na súde. Niektorí si zaviedli „zlepšovák“ – na začiatku schôdze prideľujú za každý byt či nebytový priestor iba jednu farebnú kartičku – a zratúvajú sa kartičky, nie zdvihnuté ruky.
Ustanovenie, ktoré dáva možnosť po hodine rozhodovať o vážnych veciach väčšine prítomných a nie väčšine všetkých vlastníkov v dome sa často prekrúca a tým, ktorí prídu neskôr, hlasovať neumožnia. Mnohí nedodržiavajú ani povinnú hodinu čakania, ak sa nezíde nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov. Účasť na schôdzach vlastníkov býva nízka. Ľudia nemajú záujem riešiť spoločné problémy, o výdavkoch aj zo svojho vrecka za bývanie často nechajú rozhodovať iných.
Ako sa zvoláva domová schôdza
- Schôdzu alebo zhromaždenie vlastníkov bytov má právo zvolať správca alebo rada spoločenstva vlastníkov bytov alebo štvrtina vlastníkov samostatne – ak o to predtým požiadali správcu alebo radu a nevyhoveli im do 15 dní.
- Oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi aspoň päť dní pred dňom konania schôdze.
- Zvoláva sa podľa potreby, ale najmenej raz za rok.
- Správca a rada spoločenstva sú povinní schôdzu zvolať na základe žiadosti štvrtiny vlastníkov do 15 dní od doručenia žiadosti, ak to neurobia, schôdzu môže zvolať štvrtina vlastníkov samostatne.
- Pozvánka na schôdzu organizovanú vlastníkmi musí byť doručená každému vlastníkovi a ak sa program týka správcu, tak aj jemu.
- Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu alebo zhromaždenie zvolal, a to do 5 pracovných dní od konania schôdze alebo zhromaždenia spôsobom v dome obvyklým.
POZN. V ZÁKONE SA POUŽÍVA VÝRAZ „ZHROMAŽDENIE“ PRE DOMY, V KTORÝCH JE ZRIADENÉ SPOLOČENSTVO, VÝRAZ „SCHÔDZA VLASTNÍKOV“ SA POUŽÍVA PRE DOMY, KTORÉ SPRAVUJE SPRÁVCA
Ako sa hlasuje
Vlastník má právo a povinnosť hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach, zariadeniach a nebytových priestoroch domu, príslušenstve a pozemku na schôdzi vlastníkov.
Pri hlasovaní má každý byt v dome jeden hlas a každý nebytový priestor tiež jeden.
Vlastník bytu alebo nebytového priestoru môže písomne, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho na schôdzi vlastníkov zastupovala. Splnomocnený sa preukáže na začiatku schôdze originálom splnomocnenia.
Pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkovbytov a nebytových priestorov v dome – až na výnimky.
Ak počet zúčastnených vlastníkov neumožňuje hodinu po začatí schôdze právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených – až na výnimky.
Ak sa na schôdzi nezíde nadpolovičná väčšina vlastníkov v dome, nemôžu rozhodovať o vzniku spoločenstva, odvolať predsedu spoločenstva, uzavrieť, zmeniť alebo zrušiť zmluvu o výkone správy, rozhodnúť o dobrovoľnej dražbe bytu či nebytového priestoru dlžníka, o výške mesačného preddavku do fondu opráv, o prevode vlastníctva nebytového priestoru.
O úvere a jeho zabezpečení, o výstavbe alebo nadstavbe, o zmene formy výkonu správy a o zmluve o spoločenstve alebo o výkone správy sa rozhoduje dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov v dome.
Ak nejde o rozhodovanie o zmluve o spoločenstve alebo o zmluve o výkone správy môže správca, zástupca vlastníkov alebo predseda vyhlásiť písomné hlasovanie.
Pri písomnom hlasovaní sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov (nie iba zúčastnených).
Písomné hlasovanie overujú dvaja vlastníci a môže ho overiť aj notár alebo mestský úrad.
Hlasovanie písomnou formou o tej istej veci možno opakovať až po prerokovaní predmetu hlasovania na schôdzi alebo na zhromaždení. # Prehlasovaný vlastník má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká.
Ak sa vlastník nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, pretože mu nebol oznámený spôsobom v dome obvyklým, má právo obrátiť sa do troch mesiacov od hlasovania na súd, inak jeho právo zaniká.
ZDROJ: BYTOVÝ ZÁKON
Otázky a odpovede
O akých veciach sa má hlasovať písomne a o akých osobne?
Písomné hlasovanie sa môže použiť na každé rozhodnutie okrem rozhodovania o zmluve o spoločenstve alebo zmluve o výkone správy. Musia byť pri ňom vytvorené hlasovacie lístky so zákonom stanovenými údajmi, musí byť oznámené miesto a čas hlasovania, sedem dní vopred musí byť oznámený predmet hlasovania atď. Aby bolo právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov.
Ak nie je dodržané predpísané oznámenie o konaní schôdze, môže byť vyhlásené hlasovanie na nej za neplatné?
Áno, takéto zhromaždenie je neplatné, resp. môže mať informatívny charakter a nemožno prijímať právoplatné rozhodnutia.
Ak chce niekto prizvať na schôdzu hosťa, musia to ostatní odhlasovať?
Cudzie osoby môžu byť na schôdzi iba v prípade, ak sú splnomocnené na zastupovanie niektorého vlastníka. To musí byť navyše úradne overené – notár, matrika, inak je neplatné. Vtedy má všetky práva a povinnosti vlastníka – môže hlasovať, dávať návrhy, diskutovať a podobne. Prítomnosť splnomocneného zástupcu vlastníka sa neschvaľuje, vyplýva zo zákona. Na schôdzu môže byť pozvaný napríklad pracovník dodávateľskej firmy alebo banky, aby informoval o svojom produkte, projekte alebo zariadení, ktoré sa plánuje v dome využívať. Prednesie to, čo potrebuje, zodpovie na prípadné otázky a odíde. V tom čase nesmú byť prerokovávané žiadne informácie alebo okolnosti, ktoré by obsahovali údaje podliehajúce ochrane osobných údajov. Prítomnosť týchto osôb sa obvykle schvaľuje.
ZDROJ: ZDRUŽENIE SPOLOČENSTIEV VLASTNÍKOV BYTOV
Písomné hlasovanie nie je tajné
Novela bytového zákona dala vlastníkom bytov možnosť hlasovať písomne o všetkom, okrem rozhodovania o zmluve o spoločenstve alebo o zmluve o výkone správy. „Písomné hlasovanie predovšetkým vyriešilo nezáujem ľudí o účasť na schôdzach,“ konštatuje Peter Daloš, konateľ spoločnosti Bytpartner z Nitry. Správca, zástupca vlastníkov alebo predseda však musia dodržať pravidlá.
Písomné hlasovanie treba oznámiť aspoň sedem dní vopred spôsobom v dome obvyklým, určiť miesto a čas hlasovania, pripraviť hlasovacie lístky s presne definovanými otázkami, na ktorých sú vždy dva rámčeky na vyznačenie odpovede áno alebo nie, zabezpečiť sčítanie hlasov, dvoch vlastníkov ako overovateľov a oznámenie výsledkov do piatich dní od hlasovania. Hlasovanie nie je tajné – každý musí na lístok uviesť svoje meno. Lístky by sa mali uschovať, ale to už zákon nepredpisuje. V domoch, kde zvyčajne hlasuje málo vlastníkov, je však písomné hlasovanie akčnejšie aj objektívnejšie. „Písomné hlasovanie predovšetkým vyriešilo nezáujem ľudí o účasť na schôdzach. Tu treba súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov, kým pri hlasovaní na schôdzi pri malej účasti stačí po hodine od začatia schôdze na schválenie väčšiny uznesení len nadpolovičná väčšina zo zúčastnených vlastníkov,“ pripomína Daloš.
„Písomným hlasovaním dávame možnosť vyjadriť sa väčšine vlastníkov, ale riešime tak iba najvážnejšie veci: väčšie investície, dražby bytov a podobne,“ hovorí Milan Staroň, konateľ spoločnosti Inten z Liptovského Mikuláša. „Nie vždy je príjemné zdvihnúť na schôdzi ruku za dobrovoľnú dražbu bytu vášho suseda, ktorý je dlhodobý neplatič,“ dodáva Andrej Jurikovič zo spoločnosti Spokojné bývanie. Písomné hlasovanie niekedy býva poslednou možnosťou, ako odsúhlasiť úver pre dom pri jeho komplexnej obnove.