Majitelia sa sťažujú na vysoké platby za teplo a vodu, na spôsob ich rozúčtovania na jednotlivé byty, na zle určené koeficienty, ktorými sa koriguje spotreba tepla v krajných a prízemných bytoch, ale aj na nekvalitné stavebné práce pri zateplení bytovky.
„Od januára sme ich dostali už viac ako stovku, vlani ich bolo vyše päťsto. V porovnaní s predchádzajúcimi rokmi ich počet stúpa,“ vraví Danica Krkošová, hovorkyňa Slovenskej obchodnej inšpekcie.
"Ľudia si myslia, že za nich vyriešime všetky problémy, čo však možné nie je. Každý chce naše vyjadrenie hneď, zavaľujú nás urgenciami. Nie sme všemocní a robíme len to, čo nám dovoľuje zákon.
„Nemôžeme zasahovať do zmluvného vzťahu vlastníkov so správcom.“ Stavebné práce by mal správca reklamovať vo firme a v tom by sa mal angažovať aj stavebný dozor.
„Vždy sa treba obrátiť na stavebný úrad, ktorý vydal stavebné povolenie, ten by mal vykonávať aj stavebný dozor.“
Inšpektoráty môžu v mnohých prípadoch ľudí len usmerniť, ako by mali postupovať. „Ak vzniknú nejaké problémy, pokiaľ ide o cenu vody či tepla, konzultujeme ich s Úradom pre reguláciu sieťových odvetví, ktorý vydáva cenové rozhodnutia. Najmä ak sa mení cena vydávajú rôzne metodické usmernenia, ako sa prechádza na novú cenu,“ hovorí Dušan Honeček z Inšpektorátu SOI pre Bratislavský kraj. Formálne by mal inšpektorát odstúpiť doklady tam. „V takom prípade by sťažovateľ nedostal komplexnú odpoveď.“
Inšpektoráty SOI nemôžu pomôcť napríklad ani vtedy, ak by zmluva o výkone správy nebola prijatá v súlade so zákonom o vlastníctve bytov. „Vlastníci bytov ju podpísali a dohodli sa v nej na podmienkach, za akých sa rozúčtujú platby v bytovke. Samozrejme, musí byť v súlade so zákonom, ktorý im určuje, čo má obsahovať,“ vraví inšpektor. Vlastníci by preto podľa Honečka mali s vážnosťou pristupovať už k samotnému schvaľovaniu zmluvy, jej obsahu.
„Mali by vedieť, čo podpisujú.“ Ide totiž, ako pripomína, o súkromný zmluvný vzťah medzi nimi navzájom a tiež v zmluve zaväzujú správcu k povinnostiam, ktoré vyplývajú zo zákona o vlastníctve bytov. „Zmluva nie je typová, ako je to v prípade spotrebiteľských zmlúv, ani jednostranná. Ak sa ňou cíti niektorý z vlastníkov poškodený, mal by sa domáhať zmeny na domovej schôdzi alebo sa obrátiť na súd. Pokiaľ ide o tohtoročné vyúčtovanie zálohových platieb za minulý rok, musí sa postupovať podľa zmluvy v tom čase platnej, aj keby bola pre niektorého z vlastníkov nevýhodná.“
Inšpektori SOI kontrolujú len vyúčtovacie doklady. „Faktúru musíme rešpektovať. Nemôžeme ani zasahovať do kompetencií Úradu pre reguláciu sieťových odvetví, ktorý kontroluje, či sa dodržujú regulované ceny vody, elektriny, plynu či tepla. Pokiaľ ide o teplo a teplú vodu, kontrolujeme len, či náklady, ktoré správcovi fakturovali dodávatelia, sú prenesené do rozúčtovacieho dokladu správne. Spôsob rozpočítania medzi vlastníkov by už mal kontrolovať príslušný Inšpektorát štátnej energetickej inšpekcie,“ vysvetľuje Honeček hranice kompetencií inšpektorov.
„Správca nám musí len preukázať, či náklady na správu domu boli oprávnené. Ďalej či sa dodržuje zmluva, teda či sa dodržujú pravidlá rozúčtovania, ktoré si vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome medzi sebou dohodli. Podľa akých kritérií ktoré náklady sa v dome budú rozúčtovávať. Pokiaľ ide o rozúčtovanie tepla na kúrenie, majitelia sú viazaní vyhláškou Úradu pre reguláciu sieťových odvetví.“
Nespokojní s vybavením reklamácie
Majitelia sú často nespokojní aj s vybavením reklamácie správcom. „Stáva sa, že buď im na ňu odpíše, alebo reaguje neskoro, alebo vlastník dostane stanovisko, s ktorým nie je spokojný.“ Nedozvie sa z neho to, čo by chcel počuť. „To žiada potom od nás. Ak nie sme ochotní také stanovisko vydať, obviňuje nás, že sme na strane správcu.“
Reklamácia však môže byť aj opodstatnená. Sťažovala sa čitateľka, ktorá dostala vyúčtovanie s nedoplatkom za minulý rok preto, lebo neplatila takú výšku zálohových platieb, ako jej správca predpísal. Ona však tvrdila, že žiadny predpis od správcu počas minulého roka neprevzala, nedoručil jej ho ani poštou ani osobne do vlastných rúk. Nevybrala si ho ani z poštovej schránky.
„Pokiaľ jej správca nenaúčtoval aj penále, tak by som to až tak tragicky nevidel,“ reaguje inšpektor. „Ak by jej však naúčtovali aj penále za obdobie, v ktorom neplatila zvýšenú zálohovú platbu, tak opäť jej problém nevyriešime my. Ona by mala požadovať, aby jej správca dokladom preukázal, že jej nový zálohový predpis doručil do vlastných rúk. Stáva sa však, že nové zálohové predpisy správcovia len hodia do schránok alebo ich odovzdajú zástupcom vlastníkov bytov a tí ich majiteľom odovzdajú bez toho, aby im prevzatie potvrdili podpisom. Takto potom vznikajú problémy,“ vraví Honeček.
Inšpektori SOI kontrolujú aj to, či si správcovia plnia povinnosti, ktoré im ukladá zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. „V prípade, že sa tak nedeje, dávame im náhradné termíny na ich splnenie,“ pokračuje Honeček. „Od správcov žiadame aj vysvetlenia, ak nám na doklade nie je niečo jasné, prípadne aj predloženie dokladov. Ak by sme však zistili, že si niektorú z povinností neplnia, nemôžeme im prikázať, aby to napravili. Ťažko by sme s tým totiž obstáli na súde, keďže žiadny právny predpis nás na to neoprávňuje.“
Zákon o vlastníctve bytov je konštruovaný ako Občiansky zákonník. „O sporoch medzi vlastníkmi bytov a správcom rozhodujú súdy.“ Pokiaľ sa niekto sťažuje na úroveň služieb, ktoré správca bytovky zabezpečuje, každý dom by si mal zvážiť, či mu úroveň ako celku vyhovuje. Inšpektori ani v tom nemôžu vlastníkom pomôcť.
V bytových domoch sa zvyknú vytvoriť viaceré skupiny ľudí, z ktorých jeden spolupracuje so správcom, ďalší sú proti nemu a ďalšia skupina je neaktívna. Takto nevedia nájsť dostatok hlasov na to, aby zmenili správcu. „Často nám nevedia ani rozumne odôvodniť, prečo ho majú zmeniť.“
Problémy s odovzdávaním správy
Kopia sa aj problémy s odovzdávaním správy, keď odstupujúci správca má nastupujúcej správcovskej firme odovzdať doklady o bytovom dome.
Vlastníci robia chybu, ak ich pri zmene zaujíma len to, či je nový správca drahý. „Každý správca má nejaký poplatok za výkon správy, zahrnie doň náklady na zamestnancov, réžiu, vypočíta si ich v závislosti od počtu spravovaných bytov. Z každého bytu je to mesačne okolo 7,30 eura. To je často jediné, čo vlastníkov zaujíma. Nezisťujú už ďalej, či sú o ňom dobré, alebo zlé referencie.“ A to je podľa inšpektora chyba.
Ešte horšie je, ak hodnotia správcu podľa toho, či majú uňho preplatky, alebo nedoplatky. A najnešťastnejšie je, ak sa dajú zavádzať. „Stáva sa to, keď sa počas roka mení správa a najnešťastnejšie je, ak sa mení od mája. Starý správca doručí vlastníkom vyúčtovanie za vlaňajší rok s nedoplatkom a nový predloží vlastníkom nové vyúčtovanie s tým, že ten, ktorého mali predtým, je drahý a vyúčtoval im preplatky. Neuvedomujú si pritom, že starý správca absolvoval vykurovacie obdobie a platby za teplo či teplú vodu tvoria na vyúčtovacom doklade najvyššie položky,“ vraví ďalej Honeček.
„Predpokladané náklady na teplo na ďalší rok sa rozdelia do dvanástich zálohových platieb a vlastník zaplatí päť dvanástin do mája a k novému roku sedem dvanástin, pričom percentuálne náklady od januára do mája tvoria až 60 percent nákladov na príslušný rok a zvyšných len 40 percent je od júna do konca decembra.“ Inšpektori kontrolujú len doklady od podnikateľských subjektov, nie od spoločenstiev vlastníkov alebo od bytových družstiev, ale len za tie byty, ktoré naďalej vlastní, ak ich zatiaľ neodkúpili nájomcovia.
„Vlastníci bývalých družstevných bytov sa na našich inšpektorov môžu obrátiť,“ dodáva Krkošová. Úrad pre reguláciu sieťových odvetví kontroluje regulované ceny za teplo, plyn, elektrinu a vodu.
Podnety, ktorými sa zaoberá obchodná inšpekcia
Spotrebitelia by si v prípade podozrenia z nesprávneho vyúčtovania mali najprv uplatniť reklamáciu u správcu domu. Na SOI sa môžu obrátiť s písomným podnetom na vykonanie kontroly až keď správca na reklamáciu nereaguje, alebo ak sa po vybavení reklamácie cítia poškodení. V podaní by mali problém stručne opísať, priložiť kópiu vyúčtovania a dokumentáciu súvisiacu s uplatnenou reklamáciou. Maximálna výška pokuty, ktorú SOI ukladá podľa zákona o ochrane spotrebiteľa, je 66 387 eura.
SOI môže kontrolovať len podnikateľské firmy, ktoré vykonávajú správu domu. Bytové družstvá len ak ide o byty, ktoré už previedli do vlastníctva. Obecný úrad – ak medzi ním a vlastníkmi bytov, prípadne nájomníkmi bytov je uzatvorená zmluva o výkone správy. Nekontroluje spoločenstvá vlastníkov bytov – právo kontroly majú orgány spoločenstva; bytové družstvá pri správe bytov, ktoré naďalej vlastnia – právo kontroly má kontrolná komisia družstva; nekontroluje výšku regulovaného nájomného ani činnosť správcu domu z hľadiska dodržiavania zákona o vlastníctve bytov, ak sa správa domu nevykonáva na základe zmluvy o výkone správy – napríklad na základe mandátnej zmluvy medzi spoločenstvom vlastníkov bytov a iným podnikateľským subjektom. Obchodná inšpekcia nekontroluje ani činnosť správcu v prípadoch, keď je zmluva uzatvorená medzi správcom a podnikateľským subjektom alebo ak sa nebytový priestor využíva na podnikateľské účely.
Zisťuje, či si správca plní povinnosti, ktoré mu ukladá zákon – má bezodkladne informovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o zmene, zrušení, splynutí alebo zlúčení správcov; doručiť každému vlastníkovi schválenú zmluvu o výkone správy alebo jej zmene; najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí a zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu; kontroluje, či do 31. mája vykonal vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a tiež úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome; či vlastníkovi umožnil nahliadnuť do dokladovo správe domu alebo čerpaní fondu prevádzky, údržby a opráv. Správca má tiež zákonom uloženú povinnosť zvolať schôdzu vlastníkov podľa potreby, najmenej raz za rok alebo keď o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, vypracúvať ročný plán opráv, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu na kalendárny rok. Pri obstarávaní služieb a tovaru je povinný riadiť sa rozhodnutím nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o výbere dodávateľa.
Kontroluje aj správnosť rozúčtovania jednotlivých položiek na vyúčtovacích faktúrach, okrem tepla a teplej úžitkovej vody. Spôsobom dohodnutým v dome sa rozúčtováva napríklad spotreba studenej vody, elektriny v spoločných priestoroch, upratovanie domu, používanie výťahov. Pri kontrole správnosti rozúčtovania vychádza zo skutočne vynaložených nákladov za dom, fakturovaných dodávateľom a uhradených správcom domu. Preveruje správnosť započítaných údajov z príslušných faktúr, správnosť použitých údajov z bytových meradiel, správnosť fakturovaných cien a dodržiavanie dohodnutého spôsobu rozúčtovania.
Nemá právo zasahovať do zmluvných vzťahov a určovať, akým spôsobom by si mali v dome rozúčtovanie platieb upraviť. Môže však skontrolovať, či sú platby rozúčtované v dome tak, ako si to vlastníci dohodli v zmluve.
Neposudzuje množstvo dodaného tepla, nekoná v spore o výške zálohovej platby, ktorá sa tvorí dohodou medzi správcom domu a užívateľom bytu; rozhodnúť môže jedine súd, ani vo veci vrátenia preplatku z vyúčtovania –– treba postupovať podľa zmluvy uzavretej v dome a Občianskeho zákonníka. Nekoná ani vo veciach nedodržania cien tepla a vody určených Úradom pre reguláciu sieťových odvetví, vec postupuje tomuto úradu.
Koná, ak správca reklamáciu nevybaví – na jej vybavenie sa naňho totiž vzťahuje 30–dňová lehota podľa § 18 zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa v platnom znení.
ZDROJ: DANUŠA KRKOŠOVÁ, TLAČOVÁ HOVORKYŇA ÚSTREDNÉHO INŠPEKTORÁTU SOI