„Bez zmluvy o prevode vlastníctva nehnuteľnosti sa nemôže previesť vlastnícke právo a urobiť tak vklad vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností,“ upozorňuje právnička Alena Kováčová.
Zmluva musí mať zo zákona písomnú podobu, legislatíva pripúšťa, že si ju môže kupujúci alebo predávajúci vypracovať aj sám. Odporúča sa však minimálne konzultácia s právnikom, ak nechce ani jedna strana platiť za vypracovanie zmluvy.
Prečítajte si aj Kúpna zmluva, čo má obsahovať a jej vzor. Ak si chcete prečítať tento článok, zaregistrujte sa v systéme plateného obsahu Piano.
Cena za vypracovanie kúpnej zmluvy sa pohybuje okolo 200 eur. Ak sa predaj uskutočňuje cez realitnú kanceláriu, suma za zmluvu sa nachádza v cene, ktorú klient platí za služby realitky.
Ustanovenie o kúpnej zmluve upravuje Občiansky zákonník. Z jeho paragrafov vyplýva, že na základe kúpnej zmluvy vzniká predávajúcemu povinnosť predmet kúpy, teda nehnuteľnosť, odovzdať kupujúcemu. Tomu zase vzniká povinnosť prevziať ju a zaplatiť dohodnutú cenu.
Medzi dôležité ustanovenia Občianskeho zákonníka patrí aj to, že ak má predávaná vec nejaké poškodenia, o ktorých predávajúci vie, je ten povinný kupujúceho pri dojednávaní podmienok kúpnej zmluvy upozorniť. Ak nejaké poškodenie alebo chyba, na ktoré predávajúci neupozornil, vyjdú najavo, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dohodnutej ceny.
V prípade, ak ide o poškodenie, ktoré robia dom alebo byt nepoužiteľnými, má kupujúci právo od zmluvy odstúpiť. Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne poškodenia a toto ubezpečenie sa ukáže ako nepravdivé.
Kúpna zmluva môže mať takzvané vedľajšie dohody. Jednou z nich je podľa právničky dohoda o predkupnom práve. V Občianskom zákonníku sa vyslovene uvádza:
„Kto predá vec s výhradou, že mu ju kupujúci ponúkne na predaj, keby ju chcel predať, má predkupné právo. Predkupné právo ukladá povinnosť iba tomu, kto sľúbil vec ponúknuť na predaj. Predkupné právo možno dohodnúť aj ako vecné právo, ktoré pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho. Zmluva sa musí uzavrieť písomne a predkupné právo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Ak predávajúci nekúpil vec ponúknutú kupujúcim, zostáva mu zachované predkupné právo aj voči jeho právnemu nástupcovi.“
„Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnená osoba vyplatiť nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke. Ak táto doba uplynie bez toho, aby sa tak stalo, predkupné právo zanikne,“ upozorňuje právnička. Predkupné právo zaniká aj vtedy, ak oprávnená osoba nemôže dom alebo byt kúpiť alebo ak nemôže splniť podmienky ponúknuté popri cene a ak ich nemožno vyrovnať ani odhadnou cenou.
Zmluvné strany sa môžu písomnou formou dohodnúť aj na iných, vedľajších dojednaniach. Tie môžu mať podobu takzvaných výhrad a podmienok, pripúšťajúcich zánik právneho vzťahu založeného kúpnou zmluvou. Ak sa účastníci nedohodli inak, zanikajú tieto výhrady a podmienky najneskôr uplynutím jedného roka od uzavretia kúpnej zmluvy, ak ich predávajúci v tejto lehote neuplatnil. Kúpna zmluva okrem základných náležitostí môže obsahovať aj ďalšie vedľajšie dojednania. Do zmluvy je teda povolené zakomponovať napríklad aj dohody týkajúce sa práva spätnej kúpy.
V súvislosti s kúpnou zmluvou, ako aj inými zmluvami sa nesmie zabúdať na daňové povinnosti. Daň z prevodu a prechodu práva k nehnuteľnosti bola zrušená. Ale stále platí povinnosť zaplatiť daň z príjmu a daň z nehnuteľnosti.
Pozor na zmluvy na internete
Na internete možno nájsť množstvo vzorov kúpnych zmlúv (kúpno–predajných zmlúv). Dôvody, prečo si treba dať pri ich sťahovaní pozor, sú nasledujúce:
- Vzory zmlúv z internetu nie sú vždy aktuálne, keďže dochádza k zmenám legislatívy. Neaktuálnosť zmluvy spôsobí, že k vkladu vlastníckeho práva na kupujúceho môže dôjsť aj po niekoľkých mesiacoch a zmluvu bude potrebné prepracovať.
- Kúpna zmluva by mala byť formulovaná tak, aby chránila pred prípadnými problémami a neočakávanými udalosťami. Vzor kúpnej zmluvy, ak ho advokát nerobí konkrétne pre konkrétny prípad, môže byť v neprospech toho, kto si ho stiahne. Formulácia je často vágna so skrytými nástrahami, ktoré „neprávnik“ nepostrehne. Minimálne si nechajte zmluvu skontrolovať advokátom/ právnikom.
- Vzor zmluvy z internetu právne neošetrí všetky situácie, ktoré môžu nastať a ktoré neskôr môžu spôsobiť i problémy. Zabezpečte sa pred tým, aby ste podpisom vyplneného vzoru zmluvy z internetu neprišli o peniaze. Kontrola zmluvy u advokáta vám môže ušetriť veľa peňazí v prípade, ak by nastal pri prevode vlastníctva k nehnuteľnosti problém.
- Takýto vzor neochráni pred podvodníkmi. Ak vám zmluvu predloží druhá strana, radšej si ju nechajte skontrolovať za nízky poplatok u právnika. Na stránkach Slovenskej advokátskej komory (www. sak.sk) si môžete overiť, či je osoba, ktorá sa vydáva za advokáta, registrovaná v zozname advokátov.
ZDROJ: SPRACOVANÉ PODĽA ADVOKÁTSKEJ KANCELÁRIE V BRATISLAVE, JUDR. MILAN FICEK