S vlastníctvom nehnuteľnosti sa spájajú aj povinnosti

Vlastniť nehnuteľnosť znamená, že majiteľ k nej má nielen vlastnícke právo, ale zároveň aj povinnosti. Predovšetkým ide o povinnosť starať sa o dom či byt a udržiavať ho v takom stave, aby neohrozovali obyvateľov a okolie.

27.05.2012 08:37
projekt, projektant, stavba, hypotéka,... Foto:
Ilustračné foto
debata (4)

„O povinnostiach týkajúcich sa vlastníctva nehnuteľnosti hovorí stavebný aj bytový zákon,“ vysvetľuje právnička Alena Kováčová. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov definuje, že vlastník bytu je povinný udržiavať ho v stave spôsobilom na riadne užívanie. Ukladá aj správcom a spoločenstvám vlastníkov v dome povinnosť starať sa o údržbu bytového domu.

Povinnosti vlastníka domu zase určuje stavebný zákon. „Vlastník stavby je v súlade s dokumentáciou overenou stavebným úradom a s rozhodnutím stavebného úradu povinný udržiavať stavbu v dobrom stave tak, aby nevznikalo nebezpečenstvo požiarnych a hygienických závad, aby nedochádzalo k jej znehodnoteniu alebo ohrozeniu jej vzhľadu a aby sa čo najviac predĺžila jej užívateľnosť,“ cituje zákon právnička.

Zákon hovorí aj to, že ak vlastník stavbu riadne neudržiava, môže mu stavebný úrad vo verejnom záujme nariadiť, aby sa v určenej lehote a za určených podmienok postaral o nápravu.

Nedodržiavať paragrafy zákonov sa nevypláca. Stavebný zákon totiž umožňuje príslušným úradom ukladať pri nesplnení výziev na nápravu pokuty a riešenie situácie môže prejsť až do štádia, keď úrad nariadi stavbu zbúrať.

Nariadené stavebné úpravy je vlastník vo väčšine prípadov povinný vykonať do určenej lehoty a na vlastné náklady vzhľadom na to, že ide o jeho vlastníctvo. Ak stavba nezodpovedá základným požiadavkám na stavby a tým ohrozuje alebo obťažuje užívateľov alebo okolie stavby, stavebný úrad vo verejnom záujme nariadi vlastníkovi stavby uskutočniť nevyhnutné úpravy na stavbe alebo na stavebnom pozemku. Nariadené úpravy je vlastník povinný urobiť na vlastné náklady.

Náklady na odstránenie stavby takisto znáša jej vlastník. Stavebný úrad môže rozhodnúť, že časť skutočných nákladov na odstránenie stavby uhradí vlastník podľa miery svojej zodpovednosti za stav stavby a zvyšná časť sa uhradí z prostriedkov na štátny stavebný príspevok.

Čo sa týka nehnuteľností v zlom stavebnom stave, ktoré nie sú obývané a nedá sa vypátrať majiteľ, prípadne dedičia, sú povinní sa o dom postarať mesto alebo obec prostredníctvom príslušného stavebného úradu.

Štátny dohľad dozerá aj na užívanie stavieb

Ochranu verejných záujmov, ako aj práv právnických a fyzických osôb, ktoré vyplývajú z uskutočňovania stavby alebo jej zmeny, z vlastností stavby pri je užívaní, z odstránenia stavby zabezpečuje ako vyplýva zo stavebného zákona štátny stavebný dohľad. Vykonáva ho Slovenská stavebná inšpekcia, stavebný úrad a iné orgány štátnej správy oprávnené osobitnými predpismi dozerať na uskutočňovanie, užívanie a odstraňovanie stavieb.

Štátny dohľad zisťuje, či sa stavba, stavebné úpravy alebo udržiavacie práce vykonávajú podľa stavebného povolenia alebo na základe ohlásenia, či sú splnené podmienky na uskutočňovanie stavby podľa stavebného zákona, ale aj či sa na stavbe nachádza projekt stavby overený v stavebnom konaní a či sa vedie stavebný denník.

Kontroluje, či sa pri uskutočňovaní stavby, stavebných úprav alebo pri udržiavacích prácach dodržiavajú podmienky stavebného povolenia, všeobecne záväzné právne predpisy a technické normy vzťahujúce sa na stavebné práce a stavebné výrobky aj to, či sa stavba užíva spôsobom povoleným v kolaudačnom rozhodnutí, či je v dobrom stavebnom stave, dodržiavajú sa podmienky povolenia alebo nariadenia odstránenia stavieb alebo nariadených stavebných úprav a udržiavacích prác. Zisťuje, či sa terénne úpravy alebo ťažobné práce vykonávajú podľa povolenia a či nie sú odstraňovaním stavby ohrozené susedné pozemky a stavby na nich.

Povinnosti vlastníka stavby

Stavebník, oprávnená osoba či právnická osoba uskutočňujúca alebo odstraňujúca stavbu, ako aj vlastník stavby sú povinní umožniť štátnemu stavebnému dohľadu a nimi prizvaným znalcom vstupovať na stavenisko a do stavby, ako aj nazerať do jej dokumentácie. Takisto sú bezodkladne povinní ohlásiť stavebnému úradu chyby a poškodenia na stavbe, ktoré ohrozujú jej bezpečnosť, životy či zdravie osôb alebo môžu spôsobiť značné národohospodár­ske škody.

Platí aj to, že ak stavebný dohľadu zistí na stavbe chybu, vyzve podľa povahy veci stavebníka alebo inú oprávnenú osobu uskutočňujúcu stavbu, aby urobili nápravu, alebo upozorní iný zodpovedný úrad alebo inštitúciu, aby vykonal potrebné opatrenia. Ak tí nereagujú na výzvu dohľadu, vydá stavebný úrad rozhodnutie, ktorým nariadi urobiť nápravu; pri uskutočňovaní stavby môže stavebný úrad práce na stavbe zastaviť.

Stavebník sa môže odvolať proti rozhodnutiu o zastavení prác. Odvolaním však nie je dané, že stavebník nie je povinný rozhodnutie rešpektovať a vykonať. Po vykonaní nápravy možno v prácach na stavbe pokračovať len na základe nového rozhodnutia stavebného úradu. Ak stavebný dohľad zistí na stavbe neodstrániteľnú chybu vzniknutú pri uskutočňovaní stavby, ktorá bráni pokračovať v prácach na nej, zruší stavebné povolenie a určí ďalší postup.

Ak stavebný dohľad zistí nepovolenú stavbu, oznámi to stavebnému úradu; ak ide o rozostavanú stavbu, bezodkladne vyzve stavebníka, aby zastavil práce na stavbe. V prípade, ak zistí, že niektorý zo zodpovedných pracovníkov na stavbe nevykonáva svoju činnosť v súlade s verejnými záujmami, vyzve ich, aby mu oznámili, aké opatrenie na nápravu prijali.

Stavebný zákon stavebníkovi ukladá povinnosť uchovávať dokumentáciu skutočného realizovania stavby po celý čas jej užívania; pri zmene vlastníctva stavby ju je povinný odovzdať novému nadobúdateľovi a pri odstránení stavby stavebnému úradu.

Ak sa doklady, z ktorých by bolo možno zistiť účel, na aký bola stavba povolená, nezachovajú, platí, že stavba je určená na účel, na ktorý je svojím stavebnotechnickým usporiadaním vybavená. Ak vybavenie stavby nasvedčuje viacerým účelom, predpokladá sa, že stavba je určená na účel, na ktorý sa užíva bez chýb a nedostatkov.

Stavebný úrad môže vlastníkovi stavby nariadiť, aby obstaral dokumentáciu skutočného realizovania stavby v prípadoch, keď nebola vôbec vyhotovená, nezachovala sa alebo nie je v náležitom stave. Pokiaľ nie je nevyhnutné vyhotoviť úplnú dokumentáciu skutočného realizovania stavby, uloží stavebný úrad iba vyhotovenie zjednodušenej dokumentácie.

© Autorské práva vyhradené

4 debata chyba