Aké problémy môžu mať bytové domy so správcom
1. Zálohový predpis a ročné vyúčtovanie
- zdá sa vám zálohový predpis príliš nezrozumiteľný a nechápete, ako sú jednotlivé položky vypočítané?
- je ročné vyúčtovanie príliš zložité a spravidla vám na ňom vychádzajú obrovské nedoplatky?
- keď porovnáte svoj zálohový predpis so susedom, nevidíte žiadnu súvislosť medzi jednotlivými položkami?
- nedokáže váš správca odpovedať na jednoduché otázky, týkajúce sa zálohového predpisu, prípadne vysvetliť spôsob jeho výpočtu
2. Komunikácia so správcom
- dostávate od správcu spravidla odpovede typu: na to máme koeficient, to počíta program a podobne?
- máte dojem, že ani zamestnanci správcovskej spoločnosti nevedia odpovedať na spôsob výpočtu jednotlivých položiek?
- komunikuje s vami vôbec správca, alebo ani neodpovedá na vaše otázky?
3. Samotný výkon správy
- máte výhrady k poskytovaným službám ako napríklad upratovanie, zimná údržba, starostlivosť o výťahy a iné služby?
- zdá sa vám, že za odmenu správcovi by sa správca naozaj mohol trochu snažiť zlepšiť komunikáciu a viac dohliadať na dodávateľov?
Ako vymeniť správcovskú spoločnosť
Ak ste sa našli v uvedených prípadoch, možno treba zvážiť výmenu správcovskej spoločnosti. V tejto oblasti dnes podniká veľké množstvo spoločností, výmena správcu však spravidla nie je jednoduchá záležitosť.
1. Správcu bytového domu je možné odvolať na schôdzi majiteľov bytov a nebytových priestorov. Schôdzu je však nutné najskôr zvolať a tu niekedy narazíte na prvý problém. Schôdzu totiž musí zvolať správcovská spoločnosť, ktorú sa práve chystáte odvolať. V prípade, ak správca schôdzu nezvolá do 15 dní od požiadania, môžu schôdzu zvolať aj samotní majitelia, a to tak, že vyzbierajú 25 % podpisov majiteľov bytov a nebytových priestorov.
2. Súčasťou pozvánky na schôdzu je program schôdze, teda zoznam bodov, o ktorých sa na schôdzi bude hovoriť. Odporúčame zaradiť jeden hlavný bod, a to odvolanie správcovskej spoločnosti. Voľba nového správcu spojená s odvolávaním aktuálneho správcu býva problematická a schôdza sa môže zvrhnúť na hektickú výmenu názorov.
3. Keďže na schôdzi je potrebná nadpolovičná väčšina, treba informovať všetkých majiteľov. Spravidla má zoznam majiteľov bytov a nebytových priestorov len správca, preto nastupuje štandardné informovanie pomocou letákov do schránky, vývesky vo výťahoch, prípadne klopanie na jednotlivé byty. V prípade, ak túto činnosť podceníte, môže sa stať, že hoci na schôdzi všetci zahlasujú za odvolanie správcu, nebude počet hlasov dostatočný (nadpolovičná väčšina) a celý proces sa bude musieť opakovať, čo len znechutí majiteľov a následná schôdza tiež nemusí byť úspešná.
4. Schôdzu zvolávajte ideálne v strede týždňa vo večerných hodinách, vyhnite sa termínom počas prázdnin, pred predĺženými víkendmi a sviatkami. Ideálne miesto na schôdzu je priamo v dome, nikdy nie ďaleko, keďže to rapídne znižuje účasť majiteľov bytov.
5. Ak máte informáciu od ľudí, ktorí sa na schôdzi nebudú môcť zúčastniť, poproste ich, aby podpísali splnomocnenie na účasť na schôdzi, aby ich hlas neprepadol. Splnomocniť môžu kohokoľvek, ideálne známeho, rodinného príslušníka alebo suseda, ktorému dôverujú. Splnomocnenie môže byť všeobecne na účasť na schôdzi alebo na konkrétne hlasovanie (napríklad o odvolaní správcu).
6. Na schôdzi dbajte na prezenčnú listinu, ktorá sa bude prikladať k zápisnici, a musí obsahovať všetkých účastníkov schôdze. Taktiež nezabudnite na overovateľov a zapisovateľov, inak sa môže stať, že schôdza bude neplatná a vaša snaha vyjde navnivoč. Zápisnica musí obsahovať konkrétny bod, hlasovanie o odvolaní správcu a počet hlasov, ktoré hlasovali za. Kópiu zápisnice si zoberte, vyhnete sa prekvapeniu keď sa zápisnica „stratí.”
7. Ak všetko prebehne podľa uvedených bodov, aktuálnemu správcovi začína plynúť výpovedná lehota ihneď po podpísaní zápisnice overovateľmi a vy máte celú výpovedná lehotu na vybratie nového správcu.
Výber nového správcu
Aktuálny správca je odvolaný, nového však treba vybrať a práve tento krok rozhodne o tom, ako sa zmení spôsob výkonu správy a zároveň ako pohodlne a výhodne budete ďalej bývať. Výber nového správcu preto treba dôkladne zvážiť a vybrať na základe kritérií, ktoré sú pre váš bytový dom dôležité. Pri výbere nového správcu treba postupovať takto:
1. Zvoliť komisiu, ktorú majitelia bytov poveria výberovým konaním (komisia môžu byť zástupcovia vlastníkov, externá firma, zástupcovia každého vchodu alebo akákoľvek skupina ľudí, ktorej majitelia dôverujú).
2. Komisia následne pozve niekoľko správcovských spoločností – buď na základe osobných skúseností alebo referencií do výberového kola.
3. Oslovené správcovské spoločnosti by mali absolvovať obhliadku bytového domu, dostať podklady a následne pripraviť prvú cenovú ponuku na správu domu.
4. Následne správcovské spoločnosti prezentujú postup pri preberaní správy, svoju cenovú ponuku a komisia vyberie top 1 až 3 správcovské spoločnosti podľa zvolených kritérií.
5. Vybraní kandidáti sú následne prizvaní na najbližšiu schôdzu majiteľov bytov a nebytových priestorov, kde musí byť zvolený nový správca opäť nadpolovičnou väčšinou hlasov.
6. Účastníci schôdze na záver schôdze podpíšu novú zmluvu o výkone správy a svojimi podpismi potvrdia svoju voľbu novej správcovskej spoločnosti.
7. Nový správca následne začne proces preberania správy bytového domu, pri ktorom musí úzko spolupracovať s bývalou správcovskou spoločnosťou a zároveň komunikovať nielen so zástupcami vlastníkov, ale so všetkými majiteľmi bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, za účelom plynulého prechodu k novému správcovi a skvalitnenia bývania v dome.
ZDROJ. HOMEPRO.SK