Aké zmeny priniesla novela bytového zákona

Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je účinná od 1. októbra 2014 a zavádza viaceré zmeny.

1. Nové pravidlá tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv

nová úprava pravidiel tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv zlepší postavenie vlastníkov nebytových priestorov a garáží v bytovom dome. Tí totiž väčšinou nevyužívajú všetky spoločné časti a zariadenia domu, a preto nie je voči nim spravodlivé, aby do fondu prispievali v rovnakej miere ako vlastníci bytov, ktorí spoločné časti a spoločné zariadenia domu využívajú v plnej miere

nové pravidlá tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv sú obligatórne, čo znamená, že vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zohľadniť mieru využívania spoločných častí a zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží. Výsledkom tejto zmeny budú nižšie príspevky vlastníkov nebytových priestorov a garáží do fondu

ďalším doplnením zákona v oblasti tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv je presné vyjadrenie skutočnosti, že vlastník nevyužívaného bytu alebo nebytového priestoru sa nemôže domáhať upustenia od povinnosti uhrádzať preddavky do fondu, úhrady za plnenia a platby za správu

niektorí vlastníci, ktorí v byte nebývajú alebo nebytový priestor nevyužívajú, nie sú ochotní platiť preddavky, pričom argumentujú svojou neprítomnosťou v dome. Vzhľadom na skutočnosť, že náklady na správu domu vznikajú bez ohľadu na to, či sú byty alebo nebytové priestory využívané, vlastník bytu alebo nebytového priestoru je povinný ich uhrádzať

2. Povinnosti správcu

správca má podľa platnej úpravy povinnosť predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome ročný plán opráv na nasledujúci kalendárny rok. Ak správca tento plán nepredloží do 30. novembra bežného roka, nemá nárok na platbu za správu

navrhované znenie neupravuje zánik sankcie za porušenie povinnosti predložiť ročný plán opráv, ak správca predloží plán neskôr, z čoho vyplýva, že nárok na platbu za správu po 30. novembri definitívne zaniká

správcovi novela tiež pridáva povinnosť priebežne zverejňovať postup pri obstarávaní všetkých tovarov a služieb, ktoré boli použité pri správe domu, vrátane jednotlivých cenových ponúk. Tieto informácie je správca povinný zverejniť na mieste v dome obvyklom, a to v spoločných častiach domu alebo na webovom sídle správcu

3. Oprávnenie správcu

správca alebo predseda spoločenstva je po novom oprávnený aj bez súhlasu vlastníkov zabezpečiť odstránenie závažných chýb zistených revíziou technických zariadení domu, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok

v súčasnosti sa často stáva, že vlastníci bytov nesúhlasia s odstránením zistených nedostatkov najmä z finančných dôvodov, pričom svojím postojom môžu ohroziť životy a majetok ostatných obyvateľov v dome. Nové ustanovenie je zároveň ochranou pred tým, aby v dôsledku neodstránenia zistených chýb na technickom zariadení došlo k väčším škodám na dome

4. Povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov

novela zákona ukladá vlastníkom bytov a nebytových priestorov povinnosť umožniť správcovi alebo spoločenstvu odstrániť poruchy zistené revíziami, pretože vlastníci ich často z rôznych dôvodov neumožňujú realizovať. Ak vlastník aj napriek zákonnej povinnosti odmietne umožniť odstránenie porúch, preberá zodpovednosť za škody, ktoré z toho vzniknú

vlastník bytu alebo nebytového priestoru, ktorý stavebne upravuje byt alebo nebytový priestor, je povinný na výzvu umožniť prístup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi spoločenstva z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu

cieľom tejto úpravy je zvýšiť úroveň dodržiavania noriem obsiahnutých v stavebnom zákone. Ak vlastník neumožní vstup do bytu alebo nebytového priestoru, správca alebo predseda je povinný oznámiť vykonávanie stavebných úprav bytu alebo nebytového priestoru príslušnému stavebnému úradu. Stavebný úrad je v rámci svojich kompetencií oprávnený skontrolovať, či sa pri uskutočňovaní stavebných úprav dodržiavajú podmienky stavebného povolenia, všeobecne záväzné právne predpisy a technické normy vzťahujúce sa na stavebné práce a stavebné výrobky

vlastník bytu bude po novom povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Súčasná prax totiž ukazuje, že vlastníci bytov často byty prenajímajú, počet osôb bývajúcich v byte je neznámy, v dôsledku čoho vznikajú pri rozúčtovaní nákladov v dome spory. Vlastník bytu bude takisto povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu svoju adresu a každú jej zmenu, ak byt vo svojom vlastníctve neužíva

5. Vývesné tabule

riešenie neplatičov v dome len prostredníctvom súdov je v praxi zdĺhavé a nákladné. Čiastočnou pomocou pri riešení dlhodobého problému s neplatičmi je možnosť zverejňovania ich mien spôsobom v dome obvyklým

na neplatičov tak bude vytvorený sociálny tlak, ktorý ich bude motivovať k tomu, aby si svoje záväzky uhradili. Platná právna úprava však doteraz neumožňovala zverejňovať vlastníkov, ktorí majú veľké nedoplatky, pretože by to bolo v rozpore so zákonom o ochrane osobných údajov. Problém so zverejnením osobných údajov rieši nové zákonné splnomocnenie pre správcu alebo spoločenstvo spracúvať osobné údaje v rozsahu meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého alebo prechodného pobytu, číslo bytu, telefónne číslo, e–mailová adresa, číslo účtu a kód banky

podľa novej úpravy je správca alebo spoločenstvo oprávnené za účelom ochrany majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zverejňovať zoznam vlastníkov, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň 500 eur

v zozname sa uvedie meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru a suma nedoplatku na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv alebo na úhradách za plnenie. Zoznam sa zverejňuje na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome. Týmto opatrením by malo dôjsť k zníženiu počtu neplatičov, pretože ich záväzky na úkor ostatných vlastníkov už nebudú tajné

6. Uznášanias­chopnosť schôdze vlastníkov

nová úprava ustanovuje vyššie kvórum, to znamená počet prítomných vlastníkov na schôdzi potrebných na to, aby bola schôdza uznášaniaschopná. Po novom bude schôdza uznášaniaschopná, ak sú na nej prítomní vlastníci, ktorí majú dve tretiny všetkých hlasov v dome

cieľom tohto opatrenia je dosiahnuť čo najlepšiu informovanosť a angažovanosť vlastníkov vo veciach týkajúcich sa domu. Na prijatie rozhodnutia na schôdzi bude potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny prítomných vlastníkov. Ak schôdza vlastníkov nie je uznášaniaschopná pre nízky počet prítomných vlastníkov, stane sa uznášaniaschopnou hodinu po jej oznámenom začatí bez ohľadu na počet prítomných. Na prijatie rozhodnutia je aj v tomto prípade potrebná nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov

ak je počet prítomných vlastníkov na schôdzi nižší ako dve tretiny všetkých vlastníkov v dome, nie je možné hlasovať o tých najzásadnejších oblastiach, z dôvodu ochrany práva oprávnených záujmov zvyšných vlastníkov. Vtedy nebude možné hlasovať o: a) veciach, kde vlastníci rozhodujú dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov, b) tej istej veci, o ktorej už vlastníci bytov raz rozhodli v priebehu jedného roka, c) zmluve o spoločenstve, d) dobrovoľnej dražbe bytu alebo nebytového priestoru, e) odvolaní predsedu, f) schválení alebo vypovedaní zmluvy o výkone správy, g) výške preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv domu, h) prevode vlastníctva nebytového priestoru od pôvodného vlastníka inej osobe ako nájomcovi.

7. Hlasovanie na schôdzi

novela zákona sa vo výraznej miere týka aj hlasovania na schôdzach vlastníkov. Na prijatie rozhodnutia na schôdzi vlastníkov je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome

kvalifikovaná, teda dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov sa vyžaduje, ak hlasujú o zmluve o úvere, o zmluve o zabezpečení úveru, o zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe, o zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a o zmene formy výkonu správy

okrem dvojtretinovej väčšiny je pri rozhodovaní o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale požadovaný aj súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na najvyššom poschodí, čiže tých, ktorých vstavba alebo nadstavba najviac obmedzuje pri nerušenom užívaní bytu alebo nebytového priestoru. V praxi to môže znamenať, že stavebník bude musieť poskytnúť vlastníkom bytov a nebytových priestorov na najvyššom poschodí domu nejaké benefi ty, ktoré im kompenzujú zníženie kvality bývania počas realizácie stavby

súhlas všetkých vlastníkov, teda absolútnej väčšiny sa vyžaduje pri rozhodovaní o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku alebo ich častí 8. Rozšírenie pôsobnosti zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

ustanovenia zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa budú po novom vzťahovať aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty. Ide o polyfunkčné budovy, v ktorých sa okrem iného nachádzajú aj byty. Aj vlastníci bytov či nebytových priestorov v týchto budovách budú po novom požívať ochranu a možnosti, aké majú vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytových domoch

zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, okrem vymedzených ustanovení, sa bude taktiež primerane vzťahovať aj na iné budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu. Pôsobnosť zákona sa teda rozšíri napr. na garážové domy alebo administratívne budovy, ak sú ich nebytové priestory prevedené do vlastníctva jednotlivých vlastníkov

ZDROJ: JUDR. MOJMÍR PLAVEC, ADVOKÁT A TAJOMNÍK REALITNEJ ÚNIE SR, REALITNÁ ÚNIA SR

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ

Súvisiace články:

hypotéka, stavebné, sporenie, úroky

Mladí žiadajú, aby nemuseli platiť za byty poplatok za rozvoj

10.08.2016 14:16

Iniciatíva Bývanie pre mladých požaduje, aby boli mladí ľudia do 35 rokov oslobodení od platenia poplatku za rozvoj.

Radiátor, teplo, bývanie

Spotreba tepla na Slovensku klesá

04.08.2016 11:42

Spotreba tepla na Slovensku z roka na rok klesá. Sú za tým teplejšie zimy aj úsporné opatrenia zo strany obyvateľov.

euro, bankovky, peniaze

Tretie kolo projektu Zelená domácnostiam posunuli

28.07.2016 20:23

Tretie kolo projektu Zelená domácnostiam bude vyhlásené 6. 9. o 12. hodine, informovala Slovenská inovačná a energetická agentúra.

Vladimir Putin, Robert Fico

Putin povedal Ficovi, že verí v obnovenie obchodu oboch krajín

25.08.2016 21:44, aktualizované: 22:58

Vladimir Putin povedal premiérovi Robertovi Ficovi, že verí v možnosť obnoviť predchádzajúcu úroveň obchodu medzi oboma krajinami

Joe Biden, USA

Joe Biden: Nord Stream 2 vyzerá ako pekne zlá dohoda

25.08.2016 21:38

Americký viceprezident Joe Biden varoval Európskou úniou pred výstavbou ďalšej vetvy plynovodu Nord Stream.

primacialny palac, mestske zastupitelstvo,

Nesrovnal sa pred poslancami zatajil

25.08.2016 20:00

Kto vie, aký mal primátor Bratislavy Ivo Nesrovnal vo štvrtok program? Mestskí poslanci určite nie.

Košice, hlavná

Časť obchvatu Košíc postaví Skanska za 197 miliónov eur

25.08.2016 18:46

Juhovýchodný obchvat Košíc v úseku D1 Budimír – Bidovce postaví spoločnosť Skanska SK. Projekt má byť hotový v roku 2020.