To je však pre mnohých záujemcov dôvod, prečo nehnuteľnosť nekúpiť a hľadať ďalej. „V prípade kúpy bytu alebo domu, alebo inej nehnuteľnosti zaťaženej vecným bremenom je vhodné vedieť, o aký typ vecného bremena ide, a až na základe toho sa rozhodnúť, či obchod zrealizujete,“ hovorí právnička Alena Kováčová. Vecné bremeno totiž zmenou vlastníka nehnuteľnosti nezaniká.
Vecné bremeno, ktorým býva zaťažená nehnuteľnosť, môže mať rôzne podoby: dom, ktorého určitú časť má právo doživotne užívať matka majiteľky, alebo cez pozemok patriaci k domu vedie prístupová cesta k susednému domu, alebo sused cez pozemok chodí do garáže, prípadne ju má postavenú priamo na pozemku a vlastník predávaného domu je povinný na základe zriadeného vecného bremena poskytnúť mu neobmedzený prístup k nej. Predávajúci je však povinný kupujúceho na daný stav upozorniť. Ak takéto skutočnosti zatajil a kupujúci má pocit, že niečo nie je v poriadku, mal by navštíviť príslušný katastrálny úrad. Na základe údajov z výpisu z listu vlastníctva k predmetnej nehnuteľnosti možno zistiť, či je, alebo nie je zaťažená vecným bremenom.
„Na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecným bremenám je totiž potrebné urobiť vklad do katastra nehnuteľností. Teda ak sa na predmetnú nehnuteľnosť takéto právo vzťahuje, musel byť urobený zápis na list vlastníctva,“ vysvetľuje právnička. Podľa nej vecné bremeno zriadené iba na základe dohody napríklad dvoch majiteľov susediacich pozemkov je neplatné.
Zriadenie vecného bremena umožňuje Občiansky zákonník. V praxi predstavuje skutočnosť, keď je vlastník nehnuteľnosti povinný strpieť určité obmedzenia v prospech oprávnenej osoby. Ide teda o obmedzenia vlastníckeho práva, ktoré sa však podstatne odlišujú od takzvaných zákonných obmedzení vlastníctva.
Typickým príkladom vecného bremena je, že sused musí niečo strpieť susedovi. Ide napríklad o právo prechodu cez susedov pozemok, právo oprieť stavbu o susednú stavbu, právo uviesť odkvapové rúry na susedný pozemok, právo, aby strecha zasahovala do susedovho vzdušného priestoru. Vo všetkých prípadoch ide o obmedzenie vlastníckeho práva v prospech inej osoby alebo osôb.
„Zriadením vecného bremena sa často riešia dlhoročné susedské a vlastnícke spory,“ konštatuje Kováčová.
V prípade, ak sa dve strany rozhodnú riešiť spory prostredníctvom zriadenia vecného bremena, musí byť na to zmluva, ktorá nadobudla právoplatnosť, a urobený vklad do katastra nehnuteľností. Zmluva musí mať zo zákona písomnú podobu. So zriadením vecného bremena však musia súhlasiť obe strany.
Keď sa dohodnúť nedokážu, môže sa strana, ktorá žiada zriadenie vecného bremena, obrátiť na súd. Ten ho totiž môže zriadiť rozhodnutím, ale len zo zákona pripúšťajúcich dôvodov. Vlastníkovi nehnuteľnosti, ktorého dom je zaťažený vecným bremenom, patrí náhrada. Väčšinou ide náhradu jednorazovú a zriadenie vecného bremena nemožno považovať za vznik nájomného vzťahu.
Vecným bremenom nemusí byť zaťažená celá nehnuteľnosť. V prípade, ak ide napríklad o to, aby sused mohol prechádzať cez susedov pozemok, stačí, ak sa na základe osobitného geometrického plánu vyčlení len potrebná časť. Tá sa označí ako samostatná parcela so samostatným parcelným číslom a k tejto časti sa zriadi vecné bremeno.
Vecné bremeno okrem toho, že môže vzniknúť písomnou zmluvou, na základe závetu, rozhodnutím súdu, môže vzniknúť aj zriadením zo zákona. Na základe tohto vzniká bremeno napríklad vtedy, keď sa využívajú niektoré predpisy verejného práva, ktoré umožňujú za určitých podmienok vstup na vlastníkov pozemok. Deje sa tak aj na základe zákona o vodách, o energetike, o dráhach, pozemných komunikáciách. Môže ísť o situácie ako umiestnenie rôznych ochranných značiek na pozemku alebo umiestnenie rozvodného zariadenia na pozemku.
Zákonom zriadené vecné bremeno je vlastník povinný rešpektovať v nevyhnutnej miere a rozsahu a za obmedzenie svojho vlastníckeho práva má právo žiadať náhradu. Ak je to povinný strpieť na základe niektorého zákona bez náhrady, je tento zákon v rozpore s našou ústavou.
Čo treba vedieť o vecných bremenách – kedy ho zriadi súd, kedy vzniká
Vecné bremeno znamená, že vlastník nehnuteľnosti zaťaženej vecným bremenom je v prospech niekoho iného povinný napríklad:
strpieť prechod cez svoj pozemok alebo umožniť opravu plynového potrubia správcom
niečoho sa zdržať alebo niečo nevykonať
Obidve vyššie uvedené obmedzenia spočívajú v nečinnosti vlastníka (povinného)
Trochu iným druhom obmedzia môže byť povinnosť povinného niečo konať, napríklad v určitých obdobiach umožniť prístup na pozemok.
V rámci právneho vzťahu vyplývajúceho z vecného bremena môžu byť uvedené tri druhy obmedzení rôzne kombinované.
Práva zodpovedajúce vecným bremenám môžu byť dvojakého druhu, a to:
spojené s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti (pôsobia in rem). Právo vyplývajúce z vecného bremena je tu nerozlučne späté s vlastníckym právom k nehnuteľnosti, takže prechádza s vlastníctvom veci na nadobúdateľa (napr. dedením, zmluvným prevodom). Toto právo slúži na prospešnejšie využívanie určitej (a nie žiadnej inej) nehnuteľnosti patriacej oprávnenej osobe, napr. právo cesty cez susedný pozemok patriace určitej osobe (pôsobí in personam). Toto právo patrí fyzickej alebo právnickej osobe bez toho, aby táto osoba bola vlastnícky viazaná k určitej nehnuteľnosti. Uvedené právo neprechádza na jej právneho nástupcu a zaniká najneskôr smrťou fyzickej osoby alebo zánikom právnickej osoby. Ide napríklad o právo doživotného užívania bytu v dome alebo miestnosti v dome, ktorý oprávnená osoba (obvykle rodič) previedla (napríklad darom) na osoby povinné z vecného bremena
V súvislosti s vytváraním vecných bremien si je potrebné uvedomiť, že vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa. V praxi to znamená, že ak napríklad niekto kúpi dom s pozemkom a cez pozemok má právo prechodu sused, to že vlastníctvo domu prejde po príslušných právnych úkonoch na nového majiteľa, neznamená, že prechodom vlastníctva sa toto jeho právo v podobe vecného bremena súvisiaceho s daným pozemkom zruší.
Pokiaľ sa účastníci nedohodli inak, je ten, kto je na základe práva zodpovedajúceho vecnému bremenu oprávnený užívať cudziu vec, povinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy, ak však vec užíva aj jej vlastník, je povinný tieto náklady znášať podľa miery spolunažívania. V praxi to znamená, že ak napríklad vedie prístupová cesta k vášmu domu len cez susedov pozemok a používate ju len vy, musíte sa o jej udržiavanie postarať na vlastné náklady. Pokiaľ však prístup využíva aj sused, je povinný podeliť sa s vami o náklady na jeho udržiavanie.
Zmluva o zriadení vecného bremena
musí mať písomnú formu a je nutné vložiť ju do katastra nehnuteľností. Náklady súvisiace so zachovaním a opravami užívanej veci sa hradia podľa dohody účastníkov vzťahu z vecného bremena
ak takáto dohoda neexistuje, tak oprávnený z vecného bremena znáša tieto náklady primerane, najmä so zreteľom na spôsob tohto užívania. Vlastník veci sa na týchto nákladoch podieľa primerane, ak aj on vec spoluužíva. V prípade sporu ohľadne týchto nákladov rozhodne na návrh súd
ak zmluva o zriadení vecného bremena neobsahuje žiadny údaj o odplatnosti tohto práva, potom platí, že vecné bremeno bolo dojednané bezodplatne; povinnosť oprávneného z vecného bremena niesť primerané náklady na zachovanie a opravu nehnuteľnosti, ktorú užíva, tým nie dotknutá
Kedy môže vecné bremeno zriadiť súd
pri zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva rozdelením veci, a to k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. Pokiaľ súd nezriadi vecné bremeno už v spojitosti s rozhodovaním o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva účastníkov, nemožno tak robiť dodatočne v inom osobitnom konaní
pri úprave vzťahov medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby, neoprávnene zriadenej na cudzom pozemku. Ide o prípady, keď súd ani nenariadil odstránenie neoprávnenej stavby, ani ju neprikázal za náhradu do vlastníctva vlastníka pozemku; v takom prípade súd na návrh usporiada vzťahy vo veci pozemku najmä zriadením vecného bremena za náhradu v nevyhnutnom rozsahu
Vecné bremená vzniknuté vydržaním
vznikajú na základe viacerých právnych skutočností, z ktorých jednou je aj takzvané vydržanie. Právo užívania cudzích pozemkov na základe vydržania možno nadobudnúť len za splnenia týchto zákonných podmienok: nepretržitý výkon práva po dobu 10 rokov a subjekt nadobúdajúci právo musí byť jeho oprávneným držiteľom
vlastnícke právo sa v takomto prípade nadobúda spísaním osvedčenia vyhlásenia o vydržaní vlastníckeho práva k predmetnej nehnuteľnosti, možno tak urobiť na ktoromkoľvek notárskom úrade, predtým však treba predložiť v notárskom poriadku zákonom stanovené dôkazy, aby sa mohla spísať zápisnica
vlastnícke právo v takomto prípade však možno získať aj podaním žaloby a rozhodnutím súdu o určení vlastníckeho práva
notárska zápisnica alebo rozhodnutie súdu sa používa ako podklad na vklad do katastra nehnuteľností
Vecné bremeno pri vyvlastnení
možno zriadiť rozhodnutím administratívneho orgánu alebo aj rozhodnutím pozemkového úradu v súvislosti s pozemkovými úpravami
Občiansky zákonník o vecnom bremene
vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe
spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa
pokiaľ sa účastníci nedohodli inak, je ten, kto je na základe práva zodpovedajúceho vecnému bremenu oprávnený užívať cudziu vec, povinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy; ak však vec užíva aj jej vlastník, je povinný tieto náklady znášať podľa miery spoluužívania
vecné bremená vznikajú písomnou zmluvou, na základe závetu v spojení s výsledkami konania o dedičstve (v tomto prípade vzniká vecné bremeno ku dňu smrti toho, čo zanechal závet, ale právo naozaj vzniká až prejednaním dedičstva), schválenou dohodou dedičov, rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Právo zodpovedajúce vecnému bremenu možno nadobudnúť tiež výkonom práva (vydržaním)
na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecným bremenám je potrebný vklad do katastra nehnuteľností
zmluvou môže zriadiť vecné bremeno vlastník nehnuteľnosti, pokiaľ osobitný zákon nedáva toto právo aj ďalším osobám
ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby, spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok
vecné bremená zanikajú rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. K zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je treba vklad do katastra nehnuteľností
vecné bremeno zanikne, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti; prechodnou nemožnosťou výkonu práva vecné bremeno nezaniká
ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, môže súd rozhodnúť, že sa vecné bremeno za primeranú náhradu obmedzuje alebo zrušuje. Ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení, môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytovalo peňažné plnenie
ak právo zodpovedajúce vecnému bremenu patrí určitej osobe, vecné bremeno zanikne najneskôr jej smrťou alebo zánikom ! vecné bremeno zanikne aj vtedy, ak vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby, ak vec nemôže slúžiť iba prechodne, vecné bremeno nezaniká
premlčanie v prípade vecných práv: právo zodpovedajúce vecnému bremenu sa premlčí, ak sa desať rokov nevykonávalo
Vecné bremeno zo zákona
zákonom č. 66/2009 dostala samospráva možnosť zriadiť vecné bremeno a nájomný vzťah k pozemkom pod stavbami, ktoré získala prechodom z vlastníctva štátu bez majetkovoprávneho usporiadania vlastníctva k pozemkom. Takže ak obec vlastní školu a nemá k pozemku pod stavbou žiadne zmluvne dohodnuté právo, vzniká vo verejnom záujme k pozemku pod školou v prospech obce právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktorého obsahom je držba a užívanie pozemku pod stavbou vrátane práva uskutočniť stavbu alebo zmenu stavby. Toto sa, samozrejme, týka aj školského dvora. To isté platí aj pre samosprávny kraj, ktorý je vlastníkom stavby – cesty. Vlastníci pozemkov sa v zmysle zákona môžu dožadovať náhrady – náhradného pozemku a ak taký nie je, tak finančnej náhrady
zákonom č. 293/2009 sa novelizoval energetický zákon. Novelizácia v skratke znamená, že energetické podniky môžu svoje zariadenia stavať mimo zastavaného územia obce kdekoľvek a bez toho, že by kontaktovali vlastníka alebo že by žiadali jeho súhlas. Vlastník pozemku má, samozrejme, nárok na náhradu za znehodnotenie pozemku. V zastavanom území obce potrebujú energetické podniky súhlas vlastníka – resp. súhlas so zriadením vecného bremena
vlastník má naďalej zachovaný nárok na primeranú jednorazovú náhradu za nútené znehodnotenie pozemku vecným bremenom – môže si ho uplatniť u toho, kto toto obmedzenie vlastníckych práv spôsobil, do šiestich mesiacov odo dňa, keď sa o tom vlastník dozvedel, najneskôr však do jedného roka od vzniku núteného obmedzenia užívania pozemku, inak právo poškodeného na primeranú jednorazovú náhradu za nútené obmedzenie užívania nehnuteľnosti zaniká. Dohodnutie výšky jednorazovej odplaty by sa malo odvíjať od znaleckého posudku
ZDROJ: SPRACOVANÉ PODĽA PARCELA. SK