Ceny bytov na Slovensku sú na vrchole

, 10.01.2018 06:00

Za minulý rok vzrástli ceny nehnuteľností podľa odhadov UniCredit Bank na celom Slovensku priemerne o 5,7 percenta a za jeden štvorcový meter ľudia platili asi 1350 eur.

Ak zvažujete predať byt, teraz zaň dostanete najviac peňazí. Naopak, kúpa už nie je príliš výhodná. Najmä ceny starších bytov totiž dosiahli vrchol a v budúcnosti by mali skôr zlacnieť, inak by vývoj mohol prerásť do realitnej bubliny. Ceny novostavieb alebo bytov v lukratívnych lokalitách však môžu ísť ešte hore.

Za minulý rok vzrástli ceny nehnuteľností podľa odhadov UniCredit Bank na celom Slovensku priemerne o 5,7 percenta a za jeden štvorcový meter ľudia platili asi 1 350 eur. Na ilustráciu, v polovici roka 2008 tesne pred vypuknutím poslednej veľkej krízy sa ceny bytov na Slovensku nafúkli až na 1 550 eur za meter. Na tento rok sa počíta s priemerným zdražením bytov o 2,4 percenta.

Vývoj priemerných cien nehnuteľností na Slovensku.
Vývoj priemerných cien nehnuteľností na Slovensku.
(Kliknutím na obrázok zväčši, otvoriť v novom okne)
Autor: SHUTTERSTOCK, Pravda

Ľudia majú naďalej prístup k lacným úverom, aj keď Národná banka prijala niektoré obmedzenia. Rastú tiež platy a zamestnanosť. Ceny bytov bude naďalej ťahať pokračujúci trend sťahovania za prácou do väčších miest z vidieka. Výsledkom bude rast lokálnych rozdielov – teda drahých nehnuteľností v mestách a okolí a lacných na vidieku. Stagnovať by ceny mali napríklad v Bratislave. „Tam sa podľa doterajšieho vývoja zdá, že ceny dosiahli vrchol,“ vysvetlil analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Martin Lazík.

Trojizbový byt v bratislavskej Petržalke stál na konci minulého roka 137-tisíc eur, čo bolo o 9-tisíc viac ako pred rokom. Za zdražením sú najmä novostavby. Najväčšie slovenské sídlisko sa zahusťuje a rozširuje.

Pre väčšinu bytov platí, že tento rok by ceny mali stagnovať a výraznejší rast ako v rokoch 2016 a 2017 by sa nemal zopakovať. Očakávať sa zatiaľ nedá ani výrazné zlacnenie. „Dnes na trhu nemáme žiaden faktor, ktorý by spôsobil zmenu záujmu a správania kupujúcich,“ hovorí Lazík. Zdvihnúť ceny by tak tento rok dočasne mohlo avizovanie postupného zvýšenia úrokových sadzieb. „To by v danom čase spôsobilo rýchlejší nárast dopytu s nasledovným dočasným opadnutím záujmu,“ hovorí Lazík. Zatlačiť by to mohlo podľa neho aj na ceny bytov, domov a pozemkov.

Ceny v poslednom štvrťroku 2017 sa podľa portálu Nehnuteľnosti.sk medzikvartálne menili len minimálne: dvojizbové byty zdraželi len o 0,9 percenta, trojizbové o 2,1 percenta. Ceny si na úrovni tretieho štvrťroka udržali ku koncu minulého roka len staré byty, ktoré v niektorých lokalitách aj lacneli. Výraznejšie rástli len ceny novostavieb. No aj pri nich išlo len o dve až tri percentá.

Výraznejšie rástli ku koncu vlaňajška skôr ceny nehnuteľností mimo hlavného mesta. Napríklad trojizbové byty v Banskej Bystrici poskočili medzi tretím a štvrtým kvartálom minulého roka priemerne o 8-tisíc eur. Ťahali ich hore práve novostavby, ktoré majú výrazne vyššiu cenu ako staršie byty. „Táto situácia sa opakovala aj v ostatných mestách, kde sa vzhľadom na realitný vývoj realizuje stále viac developerských projektov,“ hovorí Lazík.

Riziko rastu bubliny sa zmenšilo

Nateraz však je riziko vzniku bubliny podľa Národnej banky Slovenska (NBS) napriek relatívne vysokým cenám nepravdepodobné. Kompozitný index, ktorý zohľadňuje priemernú cenu bývania, sa aj v 3. štvrťroku 2017 udržal pod rizikovým pásmom, kam sa vrátil po tom, čo sa v prvom štvrťroku minulého roka dostal do rizikového pásma. Vytiahol ho tam prudký rast cien na realitnom trhu. Ceny vtedy rástli najrýchlejšie od roku 2008, keď index upozorňoval na veľkú realitnú bublinu.

V roku 2018 nie je v dohľade nič, čo by razantne pohlo cenami bytov.
Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie SR

Pred desiatimi rokmi sa zvrtlo všetko rýchlo a krátko predtým nič nenaznačovalo vznik bubliny. V treťom štvrťroku 2017 sa rast cien bývania spomalil. Medzikvartálne rástli ceny o 0,7 percenta, medziročne o 6,4 percenta. Prispel k tomu hlavne pokles cien v Bratislavskom kraji. „Aktuálny vývoj cien bývania v Bratislavskom kraji by mohol byť určitým signálom pre možný trend vývoja cien bývania aj v ďalších slovenských regiónoch v nasledujúcich štvrťrokoch,“ odhaduje v analýze NBS.

Cena bývania bola v treťom štvrťroku 2017 stále okolo 11 percent pod svojím historickým maximom z roku 2008. Pri priemernej cene bytov však išlo len zhruba o jedno percento, domy sa držali 12 percent pod maximálnymi cenami.

Priemerné ceny dvojizbových, trojizbových a štvorizbových bytov sú však podľa analýzy NBS najvyššie v doterajšej histórii. Najvyššia cena za meter je pri garsónkach, keď byt s plochou 20 štvorcových metrov v bratislavskom Ružinove vyjde až na 60-tisíc eur, čo je 3¤000 eur za štvorcový meter.

Hypotéky stále mávajú trhom

Ekonomika šliape dobre, no čoraz viac rezonuje problém vysokej zadlženosti. V posledných rokoch hnal ceny na realitnom trhu hore práve vysoký dopyt po výhodných hypotékach. „Ceny bytov by nerástli tak prudko, keby nemali ľudia ľahký prístup k lacným peniazom,“ dodáva analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický. V októbri minulého roka dlhovali ľudia bankám vyše 32 miliárd eur, čo je viac ako trojnásobok oproti roku 2008, keď s hospodárskou krízou praskla realitná bublina.

Od začiatku roka platí ďalšie sprísnenie pre hypotéky. Po novom potrebuje žiadateľ, aby mu po splatení mesačnej splátky a sumy životného minima zostala aj rezerva 15 percent. A to na každého člena domácnosti. V lete sa má povinná rezerva zvýšiť o ďalších päť percent. Banka pritom musí preveriť aj to, či by bol klient schopný splácať úver aj po zvýšení úrokov o dva percentuálne body.

Prísnejšie pravidlá už platia aj pre spotrebné úvery. Práve cez ne si ľudia požičiavali peniaze na dorovnanie hypotéky do plnej sumy nehnuteľnosti.

Čo ovplyvní ceny nehnuteľností v tomto roku

  • Ponuka a dopyt – Záujem o byty sa zmierni pri naštartovanej výstavbe, a tak by ceny už nemuseli výrazne rásť
  • Úrokové sadzby a dostupnosť hypotekárnych úverov – Úroky začínajú od 1,2 % ročne. NBS však vyžaduje, aby ľuďom zostala rezerva
  • Lokalita – Pre každý segment nehnuteľností je atraktivita lokality dôležitá. Staršie byty mimo centier môžu lacnieť
  • Kvalita nehnuteľnosti, technický štandard, nároky záujemcov – Pri komerčných nehnuteľnostiach pôjde hlavne o nároky nájomcov
  • Ekonomický cyklus – Stav ekonomiky a stabilita politického a daňového prostredia nahrávajú rastu záujmu o byty

Výraznejšou zmenou je takzvaný daňový bonus na zaplatené úroky maximálne vo výške 400 eur, ktorý nahradil zvýhodnené hypotéky pre mladých. Hoci vekové a príjmové podmienky na jeho získanie sa nemenili, je menej výhodný ako hypotéka pre mladých.

Zmeny potiahli záujem o úvery a kúpu nehnuteľností v minulom roku. „Dostupnosť financovania je pri nehnuteľnostiach kľúčová, najmä ak hovoríme o mladých ľuďoch,“ hovorí Lazík. Možno dnes nepatria k najbonitnejším klientom, ale určite k najperspektív­nejším, dodáva. Nebál by sa ani výraznejšej podpory od štátu pre mladé rodiny.

Niekde už poznajú strop

Prudké cenové výkyvy nás v tomto roku obídu. „V roku 2018 nie je v dohľade nič, čo by razantne pohlo cenami bytov,“ hovorí Kubrický. Vylúčiť sa podľa neho nedá ani lacnenie nehnuteľností v určitých lokalitách. Majitelia nehnuteľností museli už v druhej polovici minulého roka pochopiť, že aj napriek lacným hypotékam poznajú kupujúci svoj strop. Kubrický očakáva, že majitelia bytov a domov v tomto roku svoje cenové očakávania ešte viac zreálnia.

Ceny nehnuteľností sa podľa riaditeľa odboru financovania nehnuteľností ČSOB Jozefa Futrikaniča dostávajú na svoje historické maximá. Pri niektorých typoch sú už prekročené, dodáva. Podobná situácia je pritom v celom regióne strednej a východnej Európy a tiež vo väčšine krajín únie. „Postupne bude rast cien bytov stagnovať, ceny už porastú len mierne,“ hovorí Futrikanič.

Počas prvej polovice tohto roka sa výrazná zmena podľa neho očakávať nedá – dopyt budú stále ťahať nízke úrokové sadzby hypotekárnych úverov. Hore môžu ísť ceny vybraných bytových projektov v centrách miest. Prípadne bytov, ktoré sa odlišujú od priemeru – či už cenou, kvalitou alebo lokalitou.

Priestor na rast cien vidí Futrikanič skôr pri komerčných nehnuteľnostiach, ako sú kancelárie, priemyselné a skladové nehnuteľnosti. Tam nie je dopyt nasýtený. „Priemyselné a logistické parky majú potenciál blízko diaľnic a veľkých závodov,“ hovorí. Záujem bude rásť aj o moderné kancelárske a retailové projekty vysokého štandardu v centrálnych lokalitách s výborným dopravným napojením.

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ

#zvýšenie cien #zmena ceny #ceny bytov #byty
Sleduj najnovšie články na našom Facebooku
Ponuky zo Zľavy.Pravda.sk