Obdobie po roku 1989 možno charakterizovať ako obdobie vytvárania trhu s nehnuteľnosťami a odpredávania bytového fondu štátnych a družstevných bytov do osobného vlastníctva.
Podstatnou črtou obdobia je tiež absencia nástrojov financovania novej bytovej výstavby a rodinných domov: Štátny fond rozvoja bývania (od roku 1996), Stavebné sporenie so štátnou prémiou (od roku 1992) a hypotekárne financovanie (od roku 1997).
Pre stavbárov je však rok 1989 zlomovým. Kým pred rokom 1989 sa na Slovensku ročne postavilo priemerne 20 690 bytov (30,7 % tvorili štátne byty, 69,3 % družstevné a 9 820 rodinné domy), nasledujúce obdobie prináša útlm výstavby.
V roku 1990 poklesla výstavba nových bytov takmer na polovicu a v roku 1995 len mierne presahuje úroveň 6 000 bytov. Podľa štatistiky bolo najviac dokončených bytov v roku 2009 – 18 834, začatých v roku 2008 – až 28 321.
Po roku 1993 rozbiehajú bytovú výstavbu prví súkromní investori. Charakteristickým je financovanie novej výstavby výlučne zo záloh kupujúcich. Nastúpila prvá opatrná vlna odpredaja štátnych a družstevných bytov do osobného vlastníctva, reštitučný zákon z roku 1991 umožnil návrat bytových domov, nebytových objektov a pozemkov do súkromných rúk, a dokončovali sa byty z prednovembrového obdobia (Dlhé Diely).
„Ponuka bytov sa v tomto období len vytvárala. Rovnako opatrne sa začal rozbiehať aj realitný trh,“ opisuje Ľubica Benčurová, jedna z konateľov realitnej skupiny IURIS GROUP.
Hlad po nehnuteľnostiach
Trh s bytmi bol v tomto čase poznačený hladom po nehnuteľnostiach a zároveň neskúsenosťou predajcov i kupujúcich.
„Priemerná cena za meter štvorcový bytu sa pohybovala okolo 22 eur pri priemernej mzde 104 eur/mesiac. Za mesačnú mzdu ste si tak v hrubom prepočte mohli kúpiť 5 metrov štvorcových. V súčasnosti je potrebné na 5 metrov štvorcových vynaložiť takmer osemnásobok priemernej mesačnej mzdy 793 eur,“ komentuje obdobie zrodu realitného trhu Pavel Bagin, druhý konateľ spoločnosti IURIS GROUP.
Po krátkom zaváhaní trhu v roku 1998, sa trh opätovne rozbehol. Začínajú sa roztvárať aj nožnice medzi cenami starých a nových bytov. Po roku 2000 začali prichádzať väčší investiční hráči podnikajúci medzinárodne a po roku 2004 objavujú rezidenčný trh aj drobní zahraniční investori, prevažne z Írska a Veľkej Británie, orientujúci sa na balíkové nákupy nehnuteľností.
Hlad po bytoch bol taký veľký a výber taký malý, že sa byty kupovali priamo z papiera, na základe projektovej dokumentácie, ešte pred samotnou výstavbou projektu. Po roku 2002 sa výraznejšie rozbehlo hypotekárne financovanie, čo ešte výraznejšie prispelo k rozšíreniu ponuky novostavieb.
Úrokové sadzby, ktoré spočiatku, v roku 1997, dosahovali až 20 %, začali postupne klesať. „V roku 2007 dosiahli 5,9 %. V minulom roku štatistika vykazuje 4,77 %, čo Slovensko v porovnaní s krajinami eurozóny, napriek tomu zaraďuje na druhé najvyššie miesto, hneď za Cyprus,“ komentuje vývoj trhu Ľubica Benčurová
"Vysoké sadzby úrokov sa odrazili tiež v koncových cenách nehnuteľností. Znižovanie úrokovej sadzby spôsobilo zvýšenie dopytu. Napriek relatívne vysokej cene nehnuteľností (v porovnaní s priemernou mesačnou mzdou) sa projekty zväčša vypredali ešte pred ich dokončením.
„Najväčšiemu záujmu sa tešili dvojizbové byty v tom čase štandardných výmerách, od 50 do 60 metrov štvorcových a trojizbové byty od 80 do 120 metrov štvorcových,“ hovorí Pavel Bagin.
Realitný trh sa intenzívne rozbehol najmä po roku 2004
Realitný trh na Slovensku nasledoval vývoj v okolitých krajinách v oneskorenej vlne, ale s o to väčšou intenzitou výstavby. Najmä po roku 2004, podporený vstupom Slovenska do EÚ a obavami občanov zo straty hodnoty peňazí. Rastúci dopyt po nehnuteľnostiach, ako relatívne bezpečnom uložení peňazí, prispel k nárastu stavebnej produkcie, ktorá na prelome rokov 2005/2006 presiahla tempo rastu objemu stavebnej produkcie aj členské krajiny EÚ.
„V roku 2008 sme na Slovensku zaznamenali historicky najvyšší počet začatých bytov (28 321 bytov). Štatistiky ukazujú, že napríklad ceny bratislavských nehnuteľností, ktoré sa v rokoch 2005 a 2006 držali na úrovni okolo 1150 eur za meter štvorový, začali pod vplyvom ponuky a dopytu, rastu ekonomiky, príjmov domácností, dostupnosti úverov, ďalších demografických faktorov a vplyvom dotácií štátu na bývanie, prudko rásť.
Medziročne si pripisovali 15 až 20 %, pričom priemerná cena oscilovala v roku 2008 na úrovni 1972 eur. Z celkového počtu kupovaných bytov, 65 % je na investíciu, zvyšok na bývanie (35 %). Najžiadanejšími oblasťami v Bratislave boli Staré mesto, Ružinov, Karlova Ves a Koliba.
"Záujem rástol aj o pozemky a výstavbu rodinných domov v satelitných oblastiach Bratislavy“, konštatuje Ľubica Benčurová.
Znižovanie úrokových sadzieb, zvyšovanie dostupnosti hypoték a zároveň pokles priemernej ceny za meter štvorcový sa prejavilo aj na počte doručených návrhov na vklad do katastra nehnuteľností.
Už v roku 2005 počet vkladov v Bratislave prudko narástol na 53 000, a kulminoval v rokoch 2007 a 2008 na úrovni 57 000. Pavel Bagin konštatuje, že „v roku 2007 a 2008 vrcholila ponuka novostavieb na trhu, napriek tomu pri niektorých projektoch dopyt prevyšoval ponuku. V porovnaní so súčasnosťou sa projekty vypredávali zhruba do pol roka od kolaudácie.“
Masívny nárast projektov núti však predajcov v tomto období tvoriť silné marketingové kampane s prepracovanými vizualizáciami.
Na podporu predaja vznikajú špecializované showroomy s modelmi a vzorové byty. Oproti jednoduchým predajom z papiera, sú teraz predajcovia nútení vymaniť sa zo stereotypov v predaji a zavádzať nové spôsoby komunikácie, hľadať nové cesty cielenej komunikácie s vybranými skupinami obyvateľstva.
Ceny nehnuteľností sa na svojom vrchole ocitli v prvej polovici roku 2008. V centre Bratislavy dosiahli niektoré projekty až úroveň 5145 eur za meter štvorcový. „Kto odkúpil štátny alebo družstevný byt a predal ho v tomto období, zrealizoval obchod svojho života,“ hovorí Pavel Bagin.
Kríza urobila kupujúceho pánom na trhu
V druhej polovici roku 2008 slovenský realitný trh zaznamenáva prvé dopady ekonomickej krízy. Realitné kancelárie redukujú svoje stavy, plánované projekty sa rušia a zastavené boli aj niektoré rozostavané projekty v Bratislave (projekty Šancová, Jarabiny, Slovany).
V roku 2009 dochádza k istému oživeniu, no len v segmente predaja starších bytov. Predaj novostavieb stále stagnuje a narastá tlak na predávajúcich na zníženie ceny bytov. Na bratislavskom trhu ostáva až 2000 nových nepredaných bytov, ponuka prevyšuje dopyt a tento trend pretrváva dodnes.
Pánom na trhu sa stáva kupujúci. Má reálnu možnosť vyžadovať a dosiahnuť zľavy z ceny, prípadne iné výhody. Nastupuje zľavové obdobie, ktoré „odštartovala“ 40 % zľava v projekte River park.
„Trhom zamávala viac ako predpokladané nakupovanie nehnuteľností spojené s príchodom eura,“ komentuje krízové roky Adriana Benková z IURIS Group.
„Pomer bytov kupovaných na investíciu a bývanie sa podstatne mení. Len 5 percent bytov je kupovaných na investíciu, 95 percent je určených na bývanie. Ďalším charakteristickým faktorom obdobia je realitný turizmus. Vyplýva z nadbytku ponuky na trhu. Klient je už skúsený, má možnosť výberu a pomer obhliadok 20:1 sa považuje za bežným,“ komentuje A. Benková. „Rozbieha sa aj tzv. úrokový turizmus, ktorého podstatou je refinancovanie starých hypotekárnych úverov.“
„Hitom sezóny sa stávajú byty s nižšou konečnou cenou, s tým súvisaca potreba menších, malometrážnych a štartovacích bytov (byty o výmere od 20 do 50 metrov štvorcových.“
Podľa predstaviteľov IURIS Group bude v nasledujúcich dvoch rokoch trend predaja nových skôr menších bytov stredného a nižšieho segmentu pokračovať a postupne sa vytvorí rovnováha v ponuke.
Predaj z papiera sa uskutoční skôr sporadicky ako pravidelne, väčší dôraz sa bude klásť na zmluvnú dokumentáciu a financovanie. Tlak na kvalitu sa ešte viac zvýrazní. Väčšina bytov sa bude predávať tesne pred kolaudáciou resp. po kolaudácii a investori budú musieť viac klásť dôraz na prevedenie a kvalitu.
Vývoj hypotekárnych úverov bude závisieť od ekonomického vývoja krajiny, oslabovania eura, nestability trhu práce a s najväčšou pravdepodobnosťou sa budú úrokové sadzby zvyšovať. Na trhu zostanú len silné a stabilné developerské skupiny. Nových bude vznikať menej ako doteraz a to bude platiť aj pre realitné kancelárie. Upozorňujú aj na ďalší dôležitý faktor, ktorý ovplyvní vývoj stavebnej produkcie: výstavba nájomných bytov pre sociálne slabšie skupiny.