Prenájom bytu podľa zákona o krátkodobom prenájme

, 13.11.2018 06:00
dom, bývanie, sťahovanie, rodina
Nájomná zmluva musí mať písomnú formu a zmluvné strany si musia navzájom poskytnúť najmenej jedno jej vyhotovenie. Autor:

Zákon o krátkodobom prenájme: vlastník môže prenajať nehnuteľnosť aj podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Krátkodobý nájom bytu predstavuje nájom nehnuteľnosti založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa zákona o krátkodobom prenájme, spĺňa náležitosti a na základe ktorej nájom vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov.

Na čo sa zákon nevzťahuje: zákon sa nevzťahuje na nájomné pomery v bytoch obstaraných podľa osobitných predpisov, na nájomné pomery v služobných bytoch, v bytoch osobitného určenia, v družstevných bytoch, v bytoch vo vlastníctve obcí alebo vyšších územných celkov a vo vlastníctve hlavného mesta SR Bratislava, mesta Košice a ich mestských častí.

Nájomná zmluva

Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát.

Nájomná zmluva musí mať písomnú formu a zmluvné strany si musia navzájom poskytnúť najmenej jedno jej vyhotovenie.

Nájomná zmluva musí obsahovať najmä:

a) údaje o zmluvných stranách, a to:

  • 1. meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby
  • 2. obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby podnikateľa
  • 3. obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať

b) označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu

c) určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva

d) opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis nedostatkov bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy

e) určenie doby nájmu

f) vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa tohto zákona

Predmet nájmu alebo jeho časť je nájomca oprávnený prenechať do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa a najdlhšie na dobu nájmu.

Nájomné

Zmluvné strany si dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Dôvodom zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku a prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie.

Úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo preddavok na ne sa platí spolu s nájomným, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak.

Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.

Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi.

Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vyrovnal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak.

Zánik nájmu bytu

Krátkodobý nájom bytu zanikne:

  • uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý
  • písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom
  • písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v tomto zákone
  • písomným odstúpením od nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v nájomnej zmluve alebo podľa tohto zákona; nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane
  • zánikom predmetu nájmu.

Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak:

  • nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza
  • nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace
  • nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky
  • nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom
  • je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru
Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom...
Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky. Autor: SHUTTERSTOCK

Nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak

  • sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte
  • došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestna­neckého pomeru alebo iného obdobného pomeru
  • mu vznikol nárok na sociálne bývanie alebo
  • je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.

Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, v prípade písomnej výpovede z vymedzených dôvodov kratšia ako pätnásť dní.

Ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou, je prenajímateľ od nájomnej zmluvy oprávnený odstúpiť.

Nájomca je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť, ak predmet nájmu nebol odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo ak prenajímateľ v rozpore so zákonom jednostranne zmenil výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.

Neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu bytu má zmluvná strana právo uplatniť na súde v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede z krátkodobého nájmu bytu alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy. Účinky právneho úkonu smerujúceho k skončeniu nájmu nie sú podaním žaloby dotknuté.

V prípade neplatného skončenia nájmu je zmluvná strana, ktorá neplatné skončenie nájmu spôsobila, povinná napraviť tento stav uvedením do predošlého stavu a nahradiť škodu, ktorá druhej strane vznikla. Ak nie je uvedenie do predošlého stavu možné, zmluvnej strane nevznikne nárok na náhradu škody alebo náhrada škody nie je s ohľadom na závažnosť spôsobenej ujmy postačujúca, má zmluvná strana, ktorá na súde neplatné skončenie nájmu úspešne uplatní, právo na primerané finančné zadosťučinenie. Primerané finančné zadosťučinenie sa urči s prihliadnutím na závažnosť a rozsah spôsobenej ujmy, trvanie protiprávneho stavu a mieru protiprávneho zásahu do práv zmluvnej strany.

Vypratanie bytu

Nájomca je povinný na vlastné náklady vypratať byt a ten odovzdať prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončenia nájmu, ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak.

Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote piatich dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie pohľadávok.

Daňové povinnosti pri prenájme nehnuteľnosti

Ak ste prenajali nehnuteľnosť na základe uzavretej nájomnej zmluvy, pričom nejde o prenájom nehnuteľnosti vykonávaný na základe živnostenského oprávnenia, príjem dosiahnutý z takéhoto prenájmu je považovaný za príjem podliehajúci dani. Tento príjem je potrebné priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzických osôb (FO).

Daňovú povinnosť z dosiahnutých príjmov z prenájmu je daňovník povinný vyrovnať osobne podaním daňového priznania k dani z príjmov FO za príslušné zdaňovacie obdobie (za predpokladu, že mu vznikne povinnosť podať daňové priznanie).

Daňovník je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (t. j. aj príjmov zo závislej činnosti, z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti, z použitia diela a použitia umeleckého výkonu, z kapitálového majetku alebo ostatných príjmov) za zdaňovacie obdobie roku 2018 presiahne sumu 1 915,01 eura.

Príjem z prenájmu nehnuteľností je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 eur za príslušné zdaňovacie obdobie, a preto daňovník zahrnie do základu dane len príjem z prenájmu nehnuteľností presahujúci sumu 500 eur.

Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2.

Daňovník s príjmami z prenájmu, ktorý uplatňuje preukázateľné daňové výdavky (napriek tomu, že sa rozhodne účtovať v jednoduchom alebo podvojnom účtovníctve alebo vedie evidenciu), nie je účtovnou jednotkou. Z uvedeného dôvodu nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani z príjmov FO účtovné výkazy.

Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (teda len tzv. pasívne príjmy), nemôže si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku.

Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t. j. príjmov zo závislej činnosti alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti.

Ak daňovník prenajme na území SR nehnuteľnosť, resp. jej časť (okrem pozemku), a nie je registrovaný na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, vzniká mu povinnosť registrácie, a to v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území SR prenajal nehnuteľnosť.

Ak daňovník prenajme na území SR nehnuteľnosť, pričom už je registrovaný na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, nevzniká mu povinnosť registrácie ani povinnosť oznámiť túto skutočnosť správcovi dane.

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ

#zákon o krátodobom prenájme #prenájom bytu #byt
Sleduj najnovšie články na našom Facebooku
Ponuky zo Zľavy.Pravda.sk