Spoločenstvo vlastníkov: čo predstavuje správa domu majiteľmi bytov a nebytových priestorov

, 18.03.2019 06:00
Reality , dom, panelak
Zmluva o spoločenstve sa uzatvára v písomnej forme na neurčitú dobu. Autor:

Spoločenstvo je právnická osoba založená podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorá spravuje spoločné časti a zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy.

Spoločenstvo zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome. Vzniká dňom zápisu do registra spoločenstiev vedenom obvodným úradom v sídle kraja príslušnom podľa sídla spoločenstva a založiť ho môžu aj vlastníci bytov a nebytových priestorov viacerých domov.

Návrh na zápis do registra je povinný podať zvolený predseda alebo poverený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome do 30 dní od schválenia zmluvy o spoločenstve, alebo správca pri vzniku spoločenstva zo zákona. Návrh na zápis zmien alebo zániku zapisovaných údajov je povinný podať do 30 dní odo dňa, keď zmena nastala. Pravosť podpisu na návrhu na zápis do registra musí byť úradne osvedčená.

Súčasťou návrhu na zápis do registra je:

  1. zmluva o spoločenstve vo dvoch vyhotoveniach alebo jej dodatok vo dvoch vyhotoveniach, ak sa týka zmeny alebo zániku údajov zapisovaných do registra
  2. zápisnica a prezenčná listina zo zhromaždenia alebo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo hlasovacia listina a výsledok písomného hlasovania; to neplatí, ak ide o vznik spoločenstva zo zákona
  3. údaje zvoleného predsedu potrebné na vyžiadanie výpisu z registra trestov, ak ide o návrh na prvý zápis údajov do registra alebo zmenu v osobe predsedu
  4. údaje potrebné na overenia vlastníckeho práva k domu, ak ide o návrh na prvý zápis údajov do registra
  5. výpoveď zmluvy o výkone správy, ak ide o zmenu formy správy
  6. doklad o zaplatení správneho poplatku
  • Konanie o registrácii sa začne dňom, keď je správnemu orgánu doručený návrh na zápis do registra, ktorý obsahuje potrebné náležitosti. Prekážkou konania o registrácii spoločenstva nie je plynutie výpovednej lehoty pri skončení platnosti zmluvy o výkone správy.
  • Ak návrh na zápis do registra neobsahuje potrebné náležitosti, obvodný úrad upozorní zvoleného predsedu alebo povereného vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, alebo správcu pri vzniku spoločenstva zo zákona do 15 dní od doručenia návrhu, že konanie o registrácii sa začne až po odstránení nedostatkov.
  • Obvodný úrad urobí zápis do registra do 15 dní od začatia konania, alebo ak ide o zmenu formy správy nasledujúci deň po skončení platnosti zmluvy o výkone správy. Následne do troch dní po zápise do registra zašle spoločenstvu jedno vyhotovenie zmluvy o spoločenstve, na ktorom vyznačí dátum zápisu do registra.
  • Vznik spoločenstva, jeho názov a sídlo oznámi úrad príslušnej krajskej správe Štatistického úradu Slovenskej republiky do desiatich dní odo dňa zápisu do registra.

Čo sa zapisuje do registra

  1. názov a sídlo spoločenstva
  2. identifikačné číslo
  3. orgány spoločenstva
  4. meno, priezvisko a adresa trvalého pobytu štatutárneho orgánu

V registri sa ďalej vyznačí

  1. vstup spoločenstva do likvidácie vrátane mena, priezviska a adresy trvalého pobytu likvidátora
  2. vyhlásenie konkurzu vrátane mena, priezviska a adresy trvalého pobytu správcu konkurznej podstaty
  3. právny dôvod výmazu spoločenstva

<info>Náležitosti zapísané v registri sú účinné voči každému odo dňa vykonania zápisu do registra.

Zmluva o spoločenstve

  • Zmluva o spoločenstve sa uzatvára v písomnej forme na neurčitú dobu. Zmluva sa schvaľuje rozhodnutím vlastníkov a podpisuje ju osoba zvolená za predsedu a iná osoba poverená vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, pričom pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne osvedčená.
  • Podpis ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa nevyžaduje. Takto uzavretá zmluva o spoločenstve je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Predseda spoločenstva je povinný schválenú zmluvu o spoločenstve a pri jej zmene úplné znenie zmluvy o spoločenstve doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvu o spoločenstve nemôže vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome vypovedať.
  • S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o spoločenstve. Ak vlastník nadobudol byt alebo nebytový priestor v dome na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, pristupuje k zmluve o spoločenstve. Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome od zmluvy o spoločenstve. Záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku robené pred prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.

Obsah zmluvy: Zmluva o spoločenstve musí obsahovať

  1. názov a sídlo spoločenstva
  2. orgány spoločenstva a ich právomoc
  3. spôsob správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku
  4. úpravu práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
  5. úpravu majetkových pomerov spoločenstva
  6. spôsob a oprávnenie hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv

V zmluve o spoločenstve sa môže určiť, že spoločenstvo vydá stanovy, ktoré upravia vnútornú organizáciu spoločenstva a podrobnejšie upravia niektoré veci obsiahnuté v zmluve o spoločenstve.

Činnosť spoločenstva

Spoločenstvo môže vykonávať len činnosti vymedzené zákonom. Hospodári s úhradami vlastníkov za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru okrem úhrad za tie služby a práce, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo dodávateľovi, a s fondom prevádzky, údržby a opráv, ktorý sa tvorí z príspevkov vlastníkov, ako aj s majetkom získaným svojou činnosťou.

Do majetku spoločenstva nepatria byty a nebytové priestory v dome. Spoločenstvo nemôže nadobúdať do vlastníctva byty, nebytové priestory alebo iný nehnuteľný majetok. Spoločenstvo môže v mene vlastníkov bytov prenajímať spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu a zariadenia domu, príslušenstvo a priľahlý pozemok.

Spoločenstvo uzatvára v mene a na účet vlastníkov zmluvy v rozsahu svojej činnosti podľa tohto zákona, najmä o dodávke plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov, o poistení domu alebo o prenájme. Spoločenstvo rozhoduje o rozúčtovaní nákladov na správu domu a úhrad za plnenia na jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak to nevylučuje osobitný predpis. Pri rozúčtovaní je spoločenstvo povinné zohľadniť mieru využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu vlastníkmi. Spoločenstvo môže vo vlastnom mene vymáhať plnenie povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podľa tohto zákona.

Spoločenstvo je povinné najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinné vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.

Spoločenstvo sa nemôže zúčastňovať na podnikaní iných osôb a nemôže uzatvárať zmluvy o tichom spoločenstve. Spoločenstvo je povinné finančné prostriedky vybrané od vlastníkov alebo získané vlastnou činnosťou zhromažďovať len na účtoch v banke. Majiteľom účtu domu zriadeného spoločenstvom v banke sú vlastníci. Spoločenstvo je príslušné disponovať finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa podľa osobitného zákona o ochrane vkladov Ak spoločenstvo tvorí viac domov, musí viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní uhrádzať finančné prostriedky do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia.

Spoločenstvo môže uzavrieť zmluvu o úvere na opravu, rekonštrukciu alebo modernizáciu spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, ručenie sa týka iba vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa úver týka.

Ako pracuje spoločenstvo vlastníkov

Orgánmi spoločenstva sú:

  1. predseda
  2. rada
  3. zhromaždenie
  4. iný orgán, ak tak ustanoví zmluva o spoločenstve

Predseda spoločenstva

Je štatutárny orgán, ktorý riadi činnosť spoločenstva a koná v jeho mene. Predsedu volí zhromaždenie na tri roky. Za predsedu môže byť zvolená len fyzická osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony, je vlastníkom alebo spoluvlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome a je bezúhonná. Predseda rozhoduje o všetkých záležitostiach spoločenstva, ak nie zákonom o vlastníctve bytov, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami zverenými inému orgánu spoločenstva.

Predseda navrhuje po prerokovaní v rade zhromaždeniu na schválenie

  1. rozpočet spoločenstva na príslušný kalendárny rok
  2. ročnú účtovnú závierku spoločenstva
  3. výšku mesačných úhrad za plnenia
  4. výšku mesačných platieb za správu
  5. použitie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv
  6. výšku príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv
  7. vyúčtovanie úhrad za plnenia
  8. podanie návrhu na exekučné konanie
  9. vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok
  • Predsedu odvoláva zhromaždenie. Funkčné obdobie predsedu sa skončí dňom, keď zanikne vlastnícke právo predsedu k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome. Ak je predseda odvolaný alebo sa skončilo funkčné obdobie predsedu z dôvodu zániku jeho vlastníckeho práva k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome a nie je súčasne zvolený nový predseda, ak sa predseda vzdá funkcie alebo ju nie je schopný vykonávať z iných dôvodov najmenej po dobu troch po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, do zvolenia nového predsedu vykonáva funkciu predsedu člen rady určený radou.
  • Predseda zodpovedá za škodu spôsobenú spoločenstvu, vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome alebo tretím osobám porušením svojich povinností alebo prekročením svojich právomocí.

Rada

Rada je dozorný orgán spoločenstva a

  1. zvoláva zhromaždenie najmenej raz za rok
  2. kontroluje vedenie účtovníctva a iných dokladov
  3. navrhuje odvolanie predsedu
  4. kontroluje činnosť spoločenstva a navrhuje opatrenia na nápravu nedostatkov

Má najmenej troch členov. Členom rady môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Členom rady nemôže byť predseda. Funkčné obdobie rady je tri roky. Na platné rozhodnutie rady je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny jej členov. Členovia rady sú oprávnení nahliadať do všetkých dokladov a záznamov týkajúcich sa činnosti spoločenstva a kontrolujú, či spoločenstvo vykonáva činnosť v súlade s týmto zákonom, so zmluvou o spoločenstve alebo stanovami spoločenstva. Rada sa nezriaďuje v domoch, v ktorých je najviac osem bytov a nebytových priestorov; v takom prípade kompetencie rady vykonáva zhromaždenie.

Čo je zakázané

Predseda a člen rady nesmie

  1. vo vlastnom mene ani na vlastný účet uzavierať obchody, ktoré súvisia s činnosťou spoločenstva
  2. sprostredkúvať pre iné osoby obchody, ktoré sú predmetom činnosti spoločenstva alebo s ním súvisia

Za bezúhonného sa na účely tohto zákona považuje ten, kto nebol právoplatne odsúdený za trestný čin hospodársky, trestný čin proti majetku alebo iný trestný čin spáchaný úmyselne, ktorého skutková podstata súvisí s predmetom činnosti spoločenstva, ak sa naň nehľadí, akoby nebol odsúdený. Bezúhonnosť sa preukazuje výpisom z registra trestov.

Zhromaždenie

Zhromaždenie tvoria všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Zhromaždenie rozhoduje o veciach, o ktorých rozhodujú vlastníci bytov a nebytových priestorov. Rozhoduje tiež o ďalších skutočnostiach, o ktorých podľa tohto zákona nerozhoduje iný orgán spoločenstva.

Zrušenie spoločenstva

1. Spoločenstvo sa zrušuje

  1. dňom uvedeným v rozhodnutí zhromaždenia o zrušení spoločenstva, inak dňom, keď bolo toto rozhodnutie prijaté
  2. rozhodnutím zhromaždenia o zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva
  3. vyhlásením konkurzu alebo zamietnutím návrhu na vyhlásenie konkurzu pre nedostatok majetku

2. Spoločenstvo nemožno zrušiť podľa písmena a, ak nie je ku dňu zrušenia uzavretá zmluva o výkone správy.

3. Zhromaždenie môže rozhodnúť o zlúčení alebo splynutí spoločenstva s iným spoločenstvom. Pri zlúčení prechádza majetok zrušeného spoločenstva a zostatok úhrad za plnenia na spoločenstvo, s ktorým sa spoločenstvo zlúčilo. Pri splynutí prechádza majetok spoločenstva a zostatok úhrad za plnenia na spoločenstvo vzniknuté splynutím. Zmeny, ktoré zo zlúčenia alebo zo splynutia vyplývajú a sú predmetom zápisu do registra, oznámi predseda novovzniknutého spoločenstva do siedmich dní príslušnému správnemu orgánu.

4. Spoločenstvo zaniká ku dňu výmazu z registra. Jeho zániku predchádza zrušenie s likvidáciou alebo bez likvidácie. Likvidácia sa nevyžaduje, ak majetok spoločenstva prechádza na iné spoločenstvo po zlúčení, rozdelení alebo splynutí. V registri sa vykoná výmaz zaniknutého spoločenstva a zápis spoločenstva vzniknutého splynutím k tomu istému dňu. Výmaz zlučovaného alebo rozdeleného spoločenstva a zápis zmeny pri spoločenstve, s ktorým sa zanikajúce spoločenstvo zlúčilo, alebo zápis nových spoločenstiev po rozdelení sa vykoná k tomu istému dňu.

5. Fond prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia môže likvidátor použiť len na účely podľa tohto zákona. Ich zostatky likvidátor na základe rozhodnutia zhromaždenia prevedie do 30 dní od zápisu zrušenia spoločenstva v registri na správcu určeného v rozhodnutí zhromaždenia.

6. Likvidačný zostatok sa prevedie do fondu prevádzky, údržby a opráv príslušného domu. Odmenu likvidátora určí ten, kto likvidátora vymenoval. Náklady likvidácie sa uhradia z majetku spoločenstva. Na zrušenie spoločenstva s likvidáciou alebo bez likvidácie a na zánik sa použijú primerane ustanovenia Obchodného zákonníka o zrušení a zániku obchodných spoločností, ak zákon neustanovuje inak.

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ

#vlastníci bytov #spoločenstvo vlastníkov #byty
Sleduj najnovšie články na našom Facebooku
Ponuky zo Zľavy.Pravda.sk