Ako vymeniť správcu domu

25.06.2010 13:15
Dom, byt, deti, ihrisko, reality
Dobrý správca sa stará nielen o dom, ale aj o jeho blízke okolie, ak pozemok užívajú iba obyvatelia domu. Autor:

Správcovské spoločnosti pracujú pre vlastníkov bytov, ktorí si u nich objednávajú služby – starostlivosť o svoj majetok. Ak nie sú s prácou správcu spokojní, môžu ho kedykoľvek vymeniť alebo si založiť vlastné spoločenstvo vlastníkov. Obe možnosti majú svoje výhody aj nevýhody.

Správcovia sú voči vlastníkom bytov vo výhode, lebo majú viac skúseností so správou domov. Ale spravujú viac domov súčasne a tak sa často nevenujú potrebám vlastníkov bytov dostatočne, ako podnikateľský subjekt sledujú predovšetkým vlastný zisk. Vlastníci bytov sa o spravovanie domu zaujímajú viac, lebo ide o ich vlastný majetok, ale nemusia mať potrebné profesionálne skúsenosti ani vedomosti. Ale nemusí to platiť vždy.

Zveriť dom kvalitnému správcovi znamená odbornú starostlivosť a bývanie bez starostí. Správca sa postará o všetko – o zmluvy s dodávateľmi, o drobné naliehavé opravy, až po riešenie zatepľovania či celkovej obnovy domu. Aj keď je dom v správe, o svojom majetku rozhodujú vlastníci bytov, ktorí sú zároveň podielovými spoluvlastníkmi domu a správca má zo zákona určené základné povinnosti. Ak majú vlastníci bytov so správcom problémy a cítia nedôveru, možno sa obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu. Založiť si spoločenstvo vlastníkov bytov znamená prevziať zodpovednosť plne do svojich rúk, a teda prevziať nielen práva, ale aj povinnosti aj vo vzťahu k tretím osobám. Spoločenstvo potom napríklad uzatvára zmluvy s dodávateľmi, ale orgány spoločenstva sú zodpovedné aj za bezpečné fungovanie technických zariadení v dome.

Spoločenstvo má väčší záujem o dom a spravidla reaguje rýchlejšie na potreby vlastníkov bytov, ale často sa v dome nenájde nikto odborne kompetentný, kto by sa správe domu dostatočne venoval. Ak sú problémy či nezhody, vlastníci bytov sa na vlastné spoločenstvo nemajú kde sťažovať, lebo ak si riadia správu domu sami, nie je medzi nimi obchodný vzťah. Môžu sa však obrátiť na súd.

V čom sú nezhody

Medzi správcom a vlastníkmi bytov vznikajú trecie plochy. Podľa Mareka Hargaša, konateľa správcovskej spoločnosti Spokojné bývanie, vyplývajú najmä z nepochopenia ich vzájomného vzťahu. Aj keď je to uvedené v zákone a v zmluve o správe, ľudia často nevedia, aké sú práva a povinnosti správcu, ani aké sú práva a povinnosti vlastníkov bytov, nerozumejú technickej či ekonomickej problematike.

Na druhej strane mnohí správcovia si svoju prácu nerobia korektne a neznalosť ľudí využívajú vo svoj prospech.

Vlastníci bytov sú zodpovední za svoj majetok a mali by o ňom rozhodovať, hlasovať o rozhodnutiach týkajúcich sa domu. Často sú však ľudia apatickí a o stav svojho domu sa nestarajú. Novela zákona určila vlastníkom bytov jasnú povinnosť sprístupniť byt, ak je to v záujme domu, inak znášajú všetky prípadné škody. Takých prípadov, keď nezodpovední majitelia bytov nepustili do bytu poverených pracovníkov, bolo veľa – napríklad, keď sa vymieňali stúpačky, odmietli zásah do svojho bytového jadra. Ak dôjde k extrémnej situácii, že vlastníci bytov správcovi neumožnia vykonať nevyhnutnú opravu, lebo ju neodhlasujú, preberajú celú zodpovednosť a môžu byť pokutovaní. Ak svoje povinnosti zanedbá správca, pokutovaný bude on.

„Obe strany si musia uvedomiť svoje vzájomné postavenie. Správca je poskytovateľom služieb pre vlastníkov bytov, vlastníci mu zverili svoj majetok a mal by sa oň starať lepšie, ako o svoj vlastný,“ dodáva Otília Leskovská, viceprezidentka Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov. Za veľký prínos novely bytového zákona považuje doplnenie ustanovení § 7b ods. 4 a § 8 ods. 3, ktoré zdôrazňuje to, že majiteľom účtu domu zriadeného spoločenstvom alebo správcom v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. „Toto ustanovenie zákona zdôrazňuje, že jedine vlastníci bytov a nebytových priestorov majú oprávnenie rozhodovať a disponovať finančnými prostriedkami, ktoré sami tvoria na svoj účet a ktoré môžu byť použité iba na služby, obnovu a na ďalšie účely, o ktorých sami rozhodnú,“ podčiarkuje Leskovská. Pre niektorých správcov to však samozrejmé nie je.

Kedy treba správcu vymeniť?

Vždy, keď začnú panovať nejasnosti pri spravovaní financií alebo keď sa prejaví pomalosť či neochota. Nespokojní ľudia sa nájdu všade, ale povinnosťou správcu je najmä s vlastníkmi komunikovať a konať v ich prospech. Vlastníci bytov sú najaktívnejší práve v tomto období, keď správca predkladá ročné vyúčtovanie služieb. Najmä vtedy, keď majú nedoplatky a nedostanú vyhovujúcu odpoveď, z čoho nedoplatky vznikli.

„Dôvodom na zmenu správcu môže byť okrem nejasného spravovania financií aj nespoľahlivý výkon správy, nedostatočná komunikácia, slabý záujem a neriešenie problémov vlastníkov načas a spoľahlivo. Prípadne ak správca urobí aj väčšie alebo opakované chyby,“ zamýšľa sa Marek Hargaš.

Čo by si mali vlastníci bytov všímať, keď hľadajú nového správcu? Dobrý správca dom skutočne spravuje a nie iba vyberá poplatky. „Keď pracuje spoľahlivo a transparentne, komunikuje s vlastníkmi, reaguje na ich podnety. Vďaka tomu sa o ňom šíri dobré meno. Pozitívna referencia je pri výbere správcu dôležitá,“ vyhlasuje Hargaš.

„Dobrý správca má záujem o dianie v dome, komunikuje s vlastníkmi a zvolenými orgánmi, sleduje technický stav domu a navrhuje optimálne riešenia pri správe a obnove bytového domu,“ dodáva Otília Leskovská zo Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov. Rešpektuje a dodržiava nielen zákon, ale rešpektuje aj rozhodnutia vlastníkov bytov, dodržiava pravidlá dohodnuté v zmluve, koná transparentne a ak niekto niečomu nerozumie, je ochotný veci vysvetliť a zdôvodniť. Viacerí správcovia už ponúkajú informácie o hospodárení domu on–line na svojej internetovej stránke, čo tiež zvyšuje ich transparentnosť.

Podľa čoho by si vlastníci bytov mali vyberať správcu? Predovšetkým by si mali ujasniť, čo od správcu žiadajú, čo všetko by mal pre dom urobiť. "Určite treba správcu navštíviť osobne a klásť mu konkrétne otázky, ako rieši určité situácie. Treba si vopred overiť, ako správca zabezpečuje spoľahlivosť a transparentnosť hospodárenia, ako praktizuje kontrolu svojej činnosti, ako je zabezpečené oddelené hospodárenie domu od iných a podobne.

Transparentná práca

Transparentná musí byť celá činnosť správcu, nielen ročné vyúčtovanie. Od výberu dodávateľov, cez zabezpečenie prác a ich odovzdávanie, bežné hospodárenie domu – do akej miery sú o týchto veciach ľudia informovaní a do akej miery do nich môžu zasahovať a kontrolovať ich, či sú kroky prehľadné a jasné.

Najdôležitejším faktom, ktorý je niekedy opomínaný, je práve to, že všetky peniaze kumulované na účte domu sú majetkom vlastníkov a nikto nie je oprávnený s nimi nakladať bez rozhodnutia vlastníkov, pripomína Leskovská.

Vlastníci rozhodujú o použití fondu prevádzky, údržby a opráv, o výbere dodávateľa na obnovu domu a ďalších zákonom stanovených úkonov. Významným dôvodom na zmenu správcu samozrejme je, ak nedodržiava zákon, ak si neplní povinnosti, ktoré mu zákon ukladá. Napríklad ak správca bez udania objektívneho dôvodu nepredloží vlastníkom bytov správu o činnosti a hospodárení s finančnými prostriedkami vlastníkov do 31. mája.

Vlastníci majú právo nahliadať do dokumentácie súvisiacej so správou domu a hospodárení s fondom prevádzky, údržby a opráv. Ak im je bránené v nahliadaní, aj pri najlepšom vedení účtovníctva a hospodárení s nimi, vyvoláva to podľa Leskovskej podozrenie, že dochádza k zneužívaniu prostriedkov na iné účely.

Správca musí byť prístupný k nahliadaniu, pretože mu to ukladá zákon a prostriedky kumulované na účte domu sú majetkom vlastníkov, ktorí majú právo vedieť, ako sú ich peniaze použité.

Ako sa vyhnúť problémom pri správe domu

  1. Nájsť v dome dôveryhodné osoby, ktoré budú poverené kontrolovať výkon činnosti správcu. Ideálnou kombináciou je, ak je to vlastník bytu, ktorý sa rozumie účtovníctvu a technickým záležitostiam okolo údržby domu. Podľa zákona zvolený zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy a nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome.
  2. V zmluve o výkone správy presne zadefi novať možnosti správcu disponovať s finančnými prostriedkami, za akých podmienok. Disponovanie finančnými prostriedkami nad určený limit si potom správca musí dať vždy schváliť prípad od prípadu.
  3. Dôsledne kontrolovať všetky faktúry od dodávateľov a pri nezrovnalostiach žiadať vysvetlenie.

Kedy treba správcu vymeniť

  1. ak porušuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
  2. ak nerešpektuje rozhodnutia vlastníkov
  3. ak nepredkladá ročné vyúčtovanie a správu o svojej činnosti a o hospodárení (do 31. mája za predošlý rok)
  4. ak neumožní nahliadať do dokumentácie
  5. ak nemá záujem o stav domu, o ekonomické rozpočítanie nákladov
  6. ak je vzájomná komunikácia nedostatočná alebo zlá
  7. ak správca svojvoľne nakladá s finančnými prostriedkami vlastníkov bez ich súhlasu
  8. ak nerešpektuje rozhodnutia vlastníkov pri výbere dodávateľa a ďalších rozhodnutí o vlastnom majetku

ZDROJ: ZDRUŽENIE SPOLOČENSTIEV LASTNÍKOV BYTOV

Sleduj najnovšie články na našom Facebooku