Aké povinnosti má vlastník nehnuteľnosti a voči komu?
Vlastníctvom nehnuteľnosti treba rozumieť najmä právo ju držať, užívať a nakladať s ňou vlastnou mocou, ktorá nie je od ničoho a nikoho závislá. Tieto práva platia pre každého vlastníka, pretože ústavné právo ani zákon nerozlišuje medzi druhmi a formami vlastníctva. Vlastnícke právo má pre každého rovnaký zákonný obsah a požíva rovnakú ochranu. Vlastník nehnuteľnosti má právo ju užívať, ale aj neužívať, prípadne prenechať ju na užívanie niekomu inému – najčastejšie ide o prenechanie nehnuteľnosti do nájmu na základe nájomnej zmluvy.
Aké práva má vlastník nehnuteľnosti?
Oprávnenie s vecou nakladať je veľmi široké. Predstavuje základ na realizáciu hospodárskych hodnôt nehnuteľnosti iným spôsobom ako užívaním. Napĺňa sa najmä prostredníctvom uzatvárania zmlúv, ale aj jednostrannými právnymi úkonmi, napr. závetom, prípadne opustením nehnuteľnosti. Vlastník je oprávnený svoju nehnuteľnosť aj zničiť, pravda, ak mu v tom nebráni nejaká zákonná prekážka. Takouto prekážkou je napríklad ustanovenie § 248 Trestného zákona, v zmysle ktorého, kto poškodí dôležitý kultúrny záujem tým, že napríklad zničí dom, ktorý je vyhlásenou kultúrnou pamiatkou, potrestá sa odňatím slobody na dva až desať rokov v závislosti od výšky spôsobenej škody.
Aké povinnosti má vlastník nehnuteľnosti?
Vlastnícke právo predstavuje aj určité povinnosti, resp. obmedzenia: vlastnícke právo nemožno zneužiť na ujmu práv iných alebo v rozpore so všeobecnými záujmami chránenými zákonom. Výkon vlastníckeho práva nesmie poškodzovať ľudské zdravie, prírodu, kultúrne pamiatky a životné prostredie nad mieru ustanovenú zákonom. Bližšie sú povinnosti vlastníka nehnuteľnosti upravené v osobitných predpisoch, napríklad najmä v Stavebnom zákone a Občianskom zákonníku.
Čo hovorí zákon o užívaní nehnuteľnosti a vzťahoch medzi susedmi?
V zmysle Občianskeho zákonníka sa vlastník nehnuteľnosti musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného, alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Preto najmä nesmie ohroziť susedovu stavbu alebo pozemok úpravami vlastných nehnuteľností bez toho, aby urobil dostatočné opatrenie na ich upevnenie. Nesmie obťažovať susedov hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, odpadmi, svetlom, tienením, nesmie nechať chované zvieratá vnikať na susediaci pozemok a nešetrne, prípadne v nevhodnej ročnej dobe odstraňovať zo svojej pôdy korene stromu alebo odstraňovať vetvy stromu presahujúce na jeho pozemok.
Aké poplatky sú spojené s vlastníctvom a s užívaním nehnuteľnosti?
Zo zákona o miestnych daniach vyplýva vlastníkovi povinnosť platiť pravidelne miestnu daň z nehnuteľností. Ďalej zo zákona vyplýva, že ten, kto má v obci trvalý alebo prechodný pobyt, alebo užíva nehnuteľnosť, je povinný platiť miestny poplatok za komunálne odpady a drobné stavebné odpady. Všeobecne záväzné nariadenie obce však môže vlastníkovi nehnuteľnosti uložiť povinnosť vyberať poplatok za komunálny odpad od fyzickej či právnickej osoby, ktorá užíva jeho nehnuteľnosť, a za vybraný poplatok ručiť, hoci samotný vlastník nehnuteľnosti nemá v obci trvalý ani prechodný pobyt, ani nehnuteľnosť sám neužíva.
Čo sa stane, ak majitelia nechajú svoju nehnuteľnosť chátrať?
V prípade, ak sa vlastník o nehnuteľnosť riadne nestará, alebo ak ju nechá chátrať, jej trhová hodnota prudko klesne. Nehnuteľnosť, ktorá chátra, je vystavená riziku vzniku a rozširovania technických a statických problémov, bývanie v nej sa stáva nepohodlným či životu nebezpečným. Náklady na rekonštrukciu schátranej nehnuteľnosti poľahky presiahnu náklady potrebné na bežné zveľaďovanie nehnuteľnosti. Ak sa vlastník rozhodne takúto nehnuteľnosť predať, musí preto počítať s tým, že protihodnota, ktorú za nehnuteľnosť získa, bude omnoho nižšia ako tá, za ktorú ju pôvodne nadobudol, prípadne sa stane nepredajnou, čím si sám spôsobí škodu.
Môže človek o svoju nehnuteľnosť prísť?
V prípade, ak vlastnícke právo k nehnuteľnosti nie je riadne evidované v katastri nehnuteľnosti a jej vlastník svoje práva a povinnosti dlhodobo neuplatňuje, hrozí, že svoje vlastnícke právo stratí v dôsledku jeho vydržania inou osobou.
Je majiteľ za svoju nehnuteľnosť zodpovedný, ak ju nechá chátrať?
Chátranie nehnuteľnosti môže mať tiež za následok jej zrútenie sa, ktorým môže byť ohrozený ľudský život, zdravie či majetok. V takom prípade by si poškodená osoba mohla voči vlastníkovi takejto stavby uplatniť nárok na náhradu spôsobenej škody v rámci občianskoprávneho konania. Doúvahy však prichádza aj vyvodenie trestnoprávnej zodpovednosti voči vlastníkovi nehnuteľnosti.
Aká je trestnoprávna zodpovednosť majiteľa domu, ak nehnuteľnosť ohrozuje susedov?
Ak sa vlastník o svoju nehnuteľnosť riadne nestará, vystavuje sa riziku, že bude musieť znášať trestnoprávnu zodpovednosť. Ak sa stavba alebo jej časť zrúti a dôjde k usmrteniu, ujme na zdraví, poškodeniu majetku, vlastník môže čeliť obvineniu zo spáchania trestného činu usmrtenia, ublíženia na zdraví, poškodenia cudzej veci či trestného činu všeobecného ohrozenia.
Čo ak viacerí súrodenci zdedia staršiu nehnuteľnosť, kto za ňu zodpovedá?
Ak staršiu nehnuteľnosť zdedí viacero dedičov, musia sa títo dohodnúť na výške spoluvlastníckych podielov. Ak k dohode nedôjde, rozhodne o vyporiadaní súd. Následne za stavbu zodpovedajú spoločne a nerozdielne tí dedičia, ktorým pripadol spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti, teda všetci spoluvlastníci a to podľa výšky spoluvlastníckeho podielu.
Možno dedičstvo odmietnuť?
Dedič, ktorý si neželá nadobudnúť podiel na nehnuteľnosti, môže sa tohto podielu vzdať a ostatní dedičia mu vyplatia jeho hodnotu, alebo sa v jeho prospech vzdajú iného majetku, ktorý patrí do dedičstva. Môže však odmietnuť aj celé dedičstvo. Dedičstvo však možno odmietnuť len ako celok. Vyhlásenie o odmietnutí dedičstva môže dedič urobiť len do jedného mesiaca odo dňa, keď bol súdom o práve dedičstvo odmietnuť a o následkoch odmietnutia upovedomený. Takéto vyhlásenie však už nemožno odvolať, ani od neho odstúpiť, a to ani v prípade, ak sa dodatočne objaví majetok, o ktorom sa v pôvodnom konaní nevedelo. Ak na dedičstvo neexistuje dedič, vlastníctvo prechádza na štát.
Možno sa neželaného majetku nejako zbaviť?
Ak si vlastník schátranej nehnuteľnosti neželá byť jej vlastníkom, môže previesť vlastníctvo na inú osobu. Do úvahy prichádza široká škála zmlúv, napríklad kúpna, darovacia, zámenná, na základe ktorej sa predmetná nehnuteľnosť vymení za inú vec a podobne. Vlastník sa môže schátraného domu zbaviť aj tak, že ho asanuje. Ak je vlastníkov viacero, každý zo spoluvlastníkov môže previesť na iného len svoj podiel. Napríklad, ak dom s pozemkom vlastnia štyria, pričom ich podiely sú rovnaké, každý je oprávnený previesť na iného len svoju jednu štvrtinu. Predtým je však povinný ponúknuť ju na vykúpenie ostatným spoluvlastníkom. Ak sa neželaného vlastníctva chcú zbaviť všetci, môžu previesť vlastníctvo na základe zmluvy na inú osobu alebo sa spoločne dohodnúť na jeho zrušení a vyporiadaní iným spôsobom.
ZDROJ: JUDR. LEO VOJČÍK Z ADVOKÁTSKEJ, PATENTOVEJ A ZNÁMKOVEJ KANCELÁRIE VOJČÍK & PARTNERS, S. R. O.