Prvý vážny problém pri kúpe nehnuteľnosti môže byť majetkový. Prevod vlastníckych práv a prevod peňazí môžu zlyhať, ak človek nie je dostatočne opatrný pri uzatváraní kúpnej zmluvy a pri bankovej transakcii.
„Pri uzatváraní kúpnej zmluvy na byt odporúčame veľkú opatrnosť najmä pri dojednávaní ustanovení o spôsobe hradenia dohodnutej kúpnej ceny,“ hovorí JUDr. Leo Vojčík z advokátskej, patentovej a známkovej kancelárie Vojčík & Partners, s. r. o. Prechod vlastníckeho práva totiž závisí od rozhodnutia správy katastra o povolení vkladu a nie od zaplatenia kúpnej ceny. Najjednoduchšie a najbezpečnejšie je preto zložiť kúpnu cenu pri podpise kúpnej zmluvy do notárskej úschovy alebo zriadiť bankový akreditív a následne, bezprostredne po podpise zmluvy, podať návrh na vklad. „Hneď ako správa katastra vklad povolí, stačí predložiť notárovi alebo príslušnej banke list vlastníctva, na ktorom je ako vlastník bytu uvedený kupujúci, a tí na základe predložených listín zloženú sumu uvoľnia v prospech predávajúceho,“ dodáva Vojčík.
Dnes ľudia väčšinou nemajú k dispozícii celú sumu kúpnej ceny nehnuteľnosti a často využívajú bankové úvery a pôžičky. Aj v tomto prípade možno uplatniť spomínaný postup, ibaže pred zložením kúpnej ceny kupujúci uzatvorí s bankou zmluvu o úvere či s iným subjektom zmluvu o pôžičke. Ak nie je dohodnutý spôsob úhrady prostredníctvom tretieho subjektu (banky, notára a podobne), je vhodné v zmluve upraviť možnosť a podmienky odstúpenia od zmluvy pre prípad neuhradenia kúpnej ceny.
Ešte pred podpísaním zmluvy sa u správcu treba informovať, či na byte nie sú žiadne podlžnosti na nájomnom. „Potvrdenie o úhrade záväzkov voči správcovi je povinnou súčasťou podania návrhu na zmenu vlastníckych práv do katastra nehnuteľností. Tu si môžete byť istí, že na byte nie sú žiadne podlžnosti voči správcovi,“ dodáva Marian Korgo, riaditeľ realitnej kancelárie Bytoč. Mesačné náklady na byt a jednotlivé položky je dobré skontrolovať si podľa vyúčtovania.
Technický stav bytu
Aj keď sa prevod vlastníctva a peňazí uskutoční bez problémov, keď sa nový majiteľ do bytu nasťahuje, môže byť nemilo prekvapený, ak dodatočne zistí technické vady v byte alebo problémové susedské vzťahy. Jaroslav Dolník z realitnej kancelárie 1. Merkur reality preto radí investovať do odborného súdnoznaleckého posudku, ktorý stojí asi 150 € za byt alebo do 400 € za rodinný dom.
„O technickom stave bytu vie najviac povedať správca, on má prehľad, či neboli hlásené nedostatky ako napríklad plesne, zatekanie a iné,“ pripomína Marian Korgo. U správcu domu je dobré informovať sa aj na susedov, hlavne v prípade bytu vo väčšom panelovom dome. Je užitočné poznať vopred sociálne zloženie obyvateľov, aj sťažnosti na hluk susedov alebo prípadný zápach z bytu.
Dnes bývajú v bytových domoch aj takzvaní domoví dôverníci – nadšenci, ktorí sa popri správcovi o dom starajú. Tí niekedy vedia povedať o vlastníkoch jednotlivých bytov viac ako správca. „U tých by som sa informoval tiež,“ radí riaditeľ realitnej kancelárie.
Andrej Bartovic z realitnej kancelárie ABContact radí všímať si, v akom stave sú spoločné priestory – výborne vypovedajú o celkovom prostredí v dome. „Zistite si, či nevlhnú panely pri dažďoch, aj v akom stave sú batérie a tlak vody,“ odporúča. Pri kupovaní domu na vidieku je dobré overiť si najbližších susedov aj z hľadiska chovu zvierat. Dôležité je aj právne usporiadanie prístupovej cesty na pozemok, prípadne iné vecné bremená.
Hluk, zima či zvýšené výdavky
Príčinami nespokojnosti s novým bývaním môže byť hlučnosť ulice, zima či, naopak, teplo v byte, či vysoké dodatočné príspevky do fondu opráv – napríklad na zateplenie fasády, na výmenu výťahov či na opravu strechy.
„O plánovanej údržbe bytového domu ako zateplenie, rekonštrukcia stúpačiek, strechy sa treba informovať. Nestačí spoliehať sa len na vyhlásenia pôvodného vlastníka bytu ako plánuje sa zatepľovanie, veď sa už zatepľuje všade, hovorí sa o tom na domovej schôdzi a podobne, to nič nezaručuje,“ upozorňuje Marian Korgo.
Osobitnou kapitolou sú notorickí neplatiči vo vchode či v dome, ktorí brzdia celkové investície aj opravy domu. Problémom môžu byť aj stavebné aktivity v bezprostrednom okolí nového bydliska, ktoré vedia znepríjemniť každodenný život obyvateľov na dlhé mesiace i roky. V týchto veciach je možné do určitej miery využiť ako nezávislý zdroj informácií správcu domu alebo referát územného plánu obce.
Ako sa robí prevod vlastníctva
- Predávajúci a kupujúci spíšu zmluvu o prevode vlastníctva a podajú návrh na vklad do príslušného katastra nehnuteľností.
- Zmluva o zmene vlastníctva k bytu musí mať písomnú formu a podpis predávajúceho na nej musí byť notársky overený.
- Podpis kupujúceho nemusí byť notársky overený.
- S vlastníckym právom k bytu je spätý aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve a tiež spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku. Preto aj spoluvlastnícky podiel musí byť uvedený v zmluve.
- Kupujúci nadobudne vlastníctvo nie momentom zaplatenia dohodnutej sumy, ale až od právoplatnosti rozhodnutia príslušnej správy katastra o povolení vkladu (a to dokonca bez ohľadu na to, či kúpna cena už bola uhradená úplne, sčasti, prípadne vôbec).
- Spolu s návrhom na vklad je potrebné podať príslušný počet vyhotovení zmluvy, na základe ktorej sa vlastnícke právo k bytu prevádza, vrátane všetkých jej príloh. ! Treba uhradiť správny poplatok vo výške 66 eur.
- Ak zmluva obsahuje formálne nedostatky, napríklad ak chýbajú niektoré údaje, správa katastra konanie o povolení vkladu preruší a vyzve účastníkov, aby nedostatky v určitej lehote odstránili. Ak sa v stanovenej lehote nedostatky nepodarí odstrániť, správa katastra konanie o návrhu na vklad zastaví.
Na čo si musí dať kupujúci pozor
- Dôkladne si overiť predávajúceho a jeho vlastnícky vzťah ku kupovanému, resp. predávanému bytu, či je naozaj oprávnený predať ho. Nahliadnutím do originálu listu vlastníctva sa dá zistiť, či predávajúci je skutočne aj vlastníkom bytu – výlučným či len jeho spoluvlastníkom, inak treba uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva k bytu so všetkými spoluvlastníkmi bytu.
- Overiť si, či predávajúci vlastník bytu nežije v manželstve. Ak áno, treba požiadať o potvrdenie druhého manžela, že predmetný byt je vo výlučnom vlastníctve predávajúceho a nie je predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov.
- Kupujúci by si mal dôkladne preveriť faktický technický stav kupovaného bytu.
- Mal by si byt osobne obhliadnuť a dôkladne sa oboznámiť s jeho technickým stavom.
- Preveriť právny kupovaného bytu. Prostredníctvom listu vlastníctva zistiť, či na byte neviaznu nejaké ťarchy (záložné právo, vecné bremeno, exekúcia a pod.), prípadne zvážiť vhodný spôsob, ako sa ich ešte pred nadobudnutím vlastníctva zbaviť.
- Pripraviť dôkladnú zmluvu. Napokon odporúčame dať si pripraviť alebo aspoň skontrolovať zmluvu pred jej podpisom skúseným právnikom, aby sa obe strany vyhli zbytočným problémom.