Úpravy v byte môžu poškodiť susedov

31.10.2010 09:28
Byrt, dom, reality, práca, oprava
Iba málo vlastníkov bytov sa podľa skúseností správcovských spoločností zamýšľa nad tým, či stavebnými úpravami v byte neporušujú predpisy. Autor:

Stavebné úpravy v byte sú dnes samozrejmosťou. Vybúranie steny či výmena radiátorov však môžu spôsobiť problémy celému domu. Navyše zmeny v byte treba oznámiť alebo žiadať povolenie. Netýka sa to však výmeny okien, podlahy či kuchynskej linky, ak tá zostane na pôvodnom mieste. Ak ju však chcete premiestniť, zasahujete do rozvodov. Na to už treba súhlas ostatných vlastníkov bytov.

„Nie každý vlastník bytu vie zodpovedne posúdiť, či plánované stavebné úpravy alebo udržiavacie práce podliehajú ohláseniu alebo stavebnému povoleniu,“ hovorí Václav Kadlec, riaditeľ odboru štátnej stavebnej správy a územného plánovania, ktoré spadá pod ministerstvo vnútra. Skôr ako majiteľ začne akékoľvek stavebné práce vo svojom byte, mal by sa poradiť na príslušnom stavebnom úrade.

Podľa skúseností správcovských spoločností sa však iba málo vlastníkov zamýšľa nad tým, či stavebnými úpravami vo svojom byte neporušujú predpisy. Mnohí si navyše neuvedomujú ani možné dôsledky. Dom je totiž jeden celok a vlastníci jednotlivých bytov nemôžu svojvoľne zasahovať do konštrukcie stavby. Mohli by tým ohroziť statiku budovy alebo inak poškodiť stavbu.

Pri stavebných úpravách, ktorými sa nezasahuje do nosných konštrukcií stavby a nemení sa spôsob užívania stavby, väčšinou stačí ohlásiť svoj úmysel príslušnému stavebnému úradu podľa miesta bydliska. Úrad však môže rozhodnúť, že plánované práce ohlásiť nestačí a treba stavebné povolenie.

Pri zmene stavieb, ako je prístavba či nadstavba, sa podľa zákona stavebné povolenie vyžaduje vždy. Na povolenie treba čakať aj pri stavebných úpravách, ktoré menia vzhľad stavby – napríklad pri zasklení lodžie alebo niekedy aj pri osadení satelitu či klimatizačnej jednotky.

Pri zmene usporiadania miestností v byte – napríklad presunutím kuchyne či kúpeľne na iné mesto, sa stavebné úpravy nezaobídu bez prekládky rozvodov. Rovnako aj pri výmene starých radiátorov za nové alebo pri ich premiestnení aj sťahovaní kuchynskej linky. Vlastníci sa mylne domnievajú, že takéto rozhodnutie je iba v ich kompetencii, veď narábajú so svojím vlastným majetkom.

„Vo väčšine prípadov sa stavebnými úpravami zasahuje do spoločných častí a zariadení bytového domu. Tieto zásahy si preto vyžadujú súhlas ostatných vlastníkov,“ upozorňuje Jana Adamová, správkyňa zo spoločnosti Spokojné bývanie. Všetky spoločné časti a zariadenia bytového domu sú totiž podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov.

Úpravy v byte sa riadia nielen stavebným zákonom a zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ale aj mnohými ďalšími predpismi, vyhláškami aj zmluvami, napríklad zmluvou o výkone správy, zmluvou o spoločenstve, zákonom, požiarnymi predpismi a podobne.

Úpravy bytu teda nie sú len o rozhodnutí majiteľa. Kto to nevie alebo nerešpektuje, hrozí mu pokuta a problémy so susedmi. „Majitelia bytov si musia uvedomiť, že na rozdiel od rodinného domu sa chyby spôsobené vlastníkmi prejavia vo väčšine prípadov nielen u nich, ale aj u susedov,“ apeluje Adamová.

Ak vlastník stavebné úpravy zrealizuje bez ohlásenia stavebnému úradu alebo stavebného povolenia, porušuje stavebný zákon a stavebný úrad je povinný začať priestupkové konanie. Kto úpravy v byte neohlási, môže dostať pokutu do 330 eur a keby si úpravy vyžadovali ešte aj stavebné povolenie, môže za stavanie bez povolenia zaplatiť pokutu až do výšky 830 eur. Stavebný úrad skúma, či je možné dodatočne úpravy povoliť a môže vlastníka bytu vyzvať, aby predložil žiadosť o ich dodatočné povolenie. Ale môže nariadiť aj ich odstránenie. Vo vlastnom záujme je teda lepšie vopred si preveriť, za akých podmienok sa dajú plánované úpravy uskutočniť.

Čo môžu spôsobiť stavebné úpravy v byte

  1. Búranie otvorov do nosných konštrukcií alebo ich úplné odstránenie môže mať za následok statické poruchy bytového domu.
  2. Zaťaženie dosky pri zasklievaní lodžie presklenou stenou namiesto zábradlia môže tiež viesť k statickým poruchám.
  3. Pri zasklení lodžie a vybúraní dverí a okna lodžie dôjde k zväčšeniu vykurovacej plochy, čo má za následok zmenu údajov na rozpočítavani­e tepla.
  4. Výmena radiátorov alebo iné zásahy do systému vykurovania môžu mať za následok potrebu úpravy hydraulického vyregulovania, niekedy až nové nastavenia.
  5. Preložením kúpeľne, sprchovacieho kúta, WC, ale aj kuchynskej linky sa sťažuje práca pri zisťovaní lokálnych porúch.

ZDROJ: SPOKOJNÉ BÝVANIE

Čo obsahuje ohlásenie úprav stavebnému úradu

  1. meno, priezvisko a adresu vlastníka bytu,
  2. údaj o tom, kde sa majú úpravy alebo práce uskutočniť,
  3. rozsah a účel úprav a prác a ich jednoduchý technický opis,
  4. doklad o vlastníctve k stavbe (dá sa nahradiť čestným vyhlásením),
  5. písomná dohoda s vlastníkom stavby, ak úpravu alebo udržiavacie práce bude uskutočňovať nájomca
  6. stanovisko orgánu štátnej pamiatkovej starostlivosti, ak ide o stavebnú úpravu alebo udržiavacie práce na kultúrnej pamiatke alebo na stavbe v pamiatkovo chránenom území.

ZDROJ: STAVEBNÝ ZÁKON, KRÁTENÉ A UPRAVENÉ

Kedy treba stavebné povolenie

  1. Stavebné povolenie je potrebné v prípade, že zákon a vykonávacie predpisy k nemu alebo osobitné predpisy neustanovujú inak pri stavbách každého druhu bez zreteľa na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania; stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách.
  2. Ohlásenie stavebnému úradu stačí:
    1. pri jednoduchej stavbe, jej prístavbe a nadstavbe, ak tak určil stavebný úrad v územnom rozhodnutí,
    2. pri drobných stavbách, ktoré plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie,
    3. pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti,
    4. pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, požiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad alebo životné prostredie a pri všetkých udržiavacích prácach na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou.

ZDROJ: STAVEBNÝ ZÁKON

Ako postupovať pri stavebných úpravách

  1. Vlastník, ktorý sa rozhodne vykonať stavebné úpravy, by mal kontaktovať stavebný úrad a poradiť sa, či potrebuje stavebné úpravy úradu písomne ohlásiť alebo či na ne potrebuje povolenie.
  2. Ak plánované práce treba ohlásiť, vlastník musí vyplniť a odovzdať tlačivo a čakať na písomnú odpoveď stavebného úradu, ktorý buď oznámi, že nemá námietky, alebo môže určiť, že ohlásené úpravy je možné zrealizovať len na základe stavebného povolenia.
  3. Stavebný úrad môže úpravy legalizovať dodatočne alebo nariadiť ich odstránenie.
  4. Za stavebné úpravy bez ohlásenia a bez stavebného povolenia môže udeliť pokutu.
  5. So stavebnými úpravami väčšinou musia súhlasiť aj vlastníci ostatných bytov a nebytových priestorov v dome, ak zasahujú do spoločných zariadení a spoločných priestorov domu.
  6. Ak vlastník bytu stavebnými úpravami znemožní alebo obmedzí prístup k spoločným zariadeniam alebo priestorom domu napríklad zamurovaním rozvodov, správca či spoločenstvo môžu požiadať súd, aby mu nariadil ich odstránenie na vlastné náklady.
  7. Vlastník podľa novely bytového zákona zodpovedá za vzniknuté škody v prípade nesprístupnenia bytu alebo nebytového priestoru na požiadanie pri opravách, úpravách a revíziách spoločných zariadení domu.

Otázky a odpovede

Je na stavebné úpravy v byte potrebné povolenie úradu?
Stavebný zákon vymedzuje, že stavby, ich zmeny a udržiavacie práce na nich sa môžu uskutočňovať iba podľa stavebného povolenia alebo na základe ohlásenia stavebnému úradu. Zákon presne vymedzuje, pri ktorých stavbách a stavebných prácach stačí ohlásenie. Stavebník môže uskutočniť ohlásené stavebné práce len na základe písomného oznámenia stavebného úradu, že proti ich uskutočneniu nemá námietky, ale určí, že na úpravy potrebuje stavebné povolenie. ? Treba úradu ohlásiť aj výmenu okien alebo výmenu kuchynskej linky?

Nie, na tieto prestavby nie je potrebné ohlásenie úradu, ale iba v prípade, keď kuchynská linka zostáva na pôvodnom mieste.

Treba mať povolenie na výmenu bytového jadra?
Kompletnú výmenu bytového jadra vrátane nosných častí stien nie je možné považovať za udržiavacie práce, a preto podlieha ohláseniu stavebnému úradu alebo stavebnému povoleniu.

Ako postupovať v prípade, že vlastník poškodí úpravami vo svojom byte vlastníkov iných bytov? Napríklad ak poruší systém vnútorných rozvodov v byte, alebo ak začala zatekať strecha, alebo ak bola porušená statika domu vybúraním steny?
Stavebník je po skončení prác povinný uviesť všetko do pôvodného stavu. Ak to nie je možné, musí dotknutému poskytnúť náhradu. Hovorí o tom Občiansky zákonník. Rozhodovanie o náhrade škody je v kompetencii súdu. Ak vlastník bytu stavebnou činnosťou spôsobil škodu a neodstránil ju, môžu ostatní vlastníci alebo nimi poverená osoba požiadať stavebný úrad o vykonanie štátneho stavebného dohľadu. Stavebný úrad začne konanie o odstránení, resp. o dodatočnom povolení stavby. Vlastník bytu nepovolenej zmeny stavby je povinný podať žiadosť o dodatočné povolenie. K žiadosti doloží doklady, ktorými preukáže, že dodatočné povolenie zmeny stavby nie je v rozpore s verejnými záujmami.

Čo ak sused stavebnými úpravami obťažuje svoje okolie?
Občiansky zákonník určuje, že vlastník sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Vlastník je povinný vykonávať stavebné úpravy tak, aby neobmedzil a neohrozil ostatných. V prípade vzniku škody je povinný bez odkladu urobiť nápravu.

Kde sa môžu poškodení vlastníci bytov domáhať náhrady škody?
Náhradu škody spôsobenej nekvalitnou, resp. neodborne vykonanou prácou, si môžu vlastníci ostatných bytov vymáhať v občiansko– právnom konaní na súde – ak nedôjde k dohode.

ZDROJ: ING. VÁCLAV KADLEC, RIADITEĽ ODBORU ŠTÁTNEJ STAVEBNEJ SPRÁVY A ÚZEMNÉHO PLÁNOVANIA MINISTERSTVA VNÚTRA SR

Sleduj najnovšie články na našom Facebooku
Ponuky zo Zľavy.Pravda.sk