Odborníci radia: problémom sa dá vyhnúť dobrou zmluvou o prenájme bytu. Zároveň treba spísať aj odovzdávací protokol a poistiť byt aj nájomcu.
Základné pravidlá prenájmu nehnuteľnosti určuje Občiansky zákonník, ale lepšie je, ak prenajímateľ a nájomca spíšu zmluvu o vzájomných právach a povinnostiach. Zákon zmluvu síce nevyžaduje, ale tá býva podrobnejšia a presnejšia a pri rieše -ní prípadných sporov dáva právnu istotu obom stranám. Najbežnejším problémom je, že nájomcovia prestanú platiť nájomné a stratia sa. Ak neexistuje kvalitná zmluva o prenájme, následne sa tieto veci riešia veľmi ťažko alebo sa vyriešiť ani nedajú. Bez dobrej zmluvy o prenájme sa ťažko vymáhajú aj nedoplatky za energie, o ktorých sa vlastník bytu dozvie až pri ročnom vyúčtovaní.
Do zmluvy preto treba okrem iného uviesť aj spôsob platenia nájomného a energií. Ak sú náklady na energie zahrnuté v cene prenájmu a hradí ich majiteľ bytu, mal by si dať pozor na počet osôb v byte, väčší počet zvyšuje náklady na bývanie. Ak v čase prenájmu stúpnu ich ceny, je to dôvod na zvýšenie nájmu a zmluva by na to mala pamätať. Súčasťou dohody by malo byť aj riešenie prípadných nedoplatkov. Presný stav meračov tepla, vody, elektriny a plynu treba zaznamenať v odovzdávacom protokole a to pri odovzdávaní aj pri preberaní bytu.
Ďalším možným problémom je devastácia zariadenia – neúmyselná alebo úmyselná vnútri bytu alebo na spoločných častiach a zariadeniach domu. Ak byt užíva tretia osoba na základe nájomnej zmluvy, podľa Občianskeho zákonníka je povinnosťou nájomcu odstrániť nedostatky, ktoré spôsobila.
Ak to neurobí, poškodenia môže odstrániť prenajímateľ a žiadať náhradu nákladov. Vlastník by sa pre istotu mal pred nepredvídanými škodami spôsobenými nájomcom chrániť poistením.
Zmluva by mala obsahovať opis bytu a jeho vybavenia a všetko treba podrobne opísať v odovzdávacom protokole. Poškodenie zariadenia v byte upravuje Občiansky zákonník, ale ak nemajú prenajímatelia zdokumentovaný stav bytu pred začatím a po skončení nájmu, ťažko sa to dokazuje.
Vlastník by mal okrem toho od nájomcu vyžadovať, aby bol na spôsobené škody poistený. On sám by mal tiež poistiť byt – domácnosť aj stavbu.
Neplatenie nájomného a devastácia majetku je podľa zákona dôvodom na vypovedanie zmluvy o prenájme, ale prenajímateľ má väčšiu právnu istotu, ak je to výslovne uvedené aj v zmluve o prenájme.
Istota pre nájomcov
Kto si byt prenajíma, chce mať istotu, že nájomné sa nebude bezdôvodne zvyšovať, preto by zmluva mala obsahovať podmienky, kedy môže vlastník bytu počas prenájmu cenu zdvihnúť.
„Nájomca má predovšetkým právo na to, aby mu prenajímateľ odovzdal byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečil mu plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu,“ uvádza právnik Leo Vojčík, právnik z advokátskej, patentovej a známkovej kancelárie Vojčík & Partners. S právom užívať byt je späté aj právo užívať spoločné priestory a zariadenie domu, ako aj právo požívať plnenia, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním bytu.
Stavebné úpravy so súhlasom
„Ak by prenajímateľ chcel v byte, ktorý užíva nájomca, vykonávať stavebné úpravy alebo iné podstatné zmeny, má nájomca právo takýmto zmenám zamedziť vyjadrením svojho nesúhlasu, ale iba ak sú na to závažné dôvody. Prítomnosť takýchto dôvodov a ich relevancia sa pritom posudzujú v každom konkrétnom prípade osobitne,“ dodáva právnik.
Nájomná zmluva sa uzatvára obvykle na dobu určitú na jeden rok, ak nie je v zmluve uvedená doba trvania, má sa za to, že platí na neurčito. Výpovedná lehota je zo zákona tri mesiace – ale ak sa nájomcovi nezdá dostatočne dlhá, v zmluve sa dá dohodnúť aj inak.
Ako sa právne chrániť pri prenájme bytu
- Písomná zmluva o prenájme bytu by mala obsahovať najmä výšku nájomného, výšku úhrad za energie, spôsob ich výpočtu. Uvádzať treba aj výšku záloh, resp. kaucie, termíny platieb i termíny vrátenia platieb pri preplatkoch, dohodnuté penále.
- V zmluve by malo byť presne uvedené, odkedy a dokedy bude nájom trvať, výpovedná lehota, opis zariadenia bytu a podmienky úhrady prípadnej škody na majetku v byte alebo na spoločných zariadeniach v dome.
- Na ochranu nájomcu by mala zmluva obsahovať najmä podmienky zvyšovania nájomného a podmienky, za akých môže vlastník vstupovať do bytu počas prenájmu a kedy môže zmluvu vypovedať.
- Okrem zmluvy treba pri preberaní bytu spísať odovzdávací protokol – keď nájomníci prichádzajú aj keď z bytu odchádzajú. V protokole by malo byť zachytené, v akom stave sa byt nachádza, aké je jeho vybavenie a spotreba energií v byte podľa stavu meračov.
- Vlastník by mal byt poistiť ako domácnosť aj ako stavbu.
- Nájomca by sa mal poistiť proti zodpovednosti za spôsobené škody.
Otázky a odpovede
Kto má v prenajatom byte vykonávať opravy?
Nájomca má právo na to, aby mu prenajímateľ odovzdal byt v stave spôsobilom na užívanie. Ak túto svoju povinnosť prenajímateľ nesplní a prípadný nedostatok neodstráni, môže tak urobiť nájomca a dať ho opraviť na vlastné náklady a od prenajímateľa žiadať preplatenie nákladov. Právo na náhradu si však nájomca musí uplatniť najneskôr do šiestich mesiacov, inak právo zanikne. Nájomca je povinný odstrániť chyby a poškodenia, ktoré spôsobil v dome sám alebo tí, ktorí s ním bývajú, a nesmie vykonávať stavebné úpravy ani inú podstatnú zmenu v byte bez súhlasu prenajímateľa.
Čo robiť, ak nájomca neplatí nájomné včas?
Ak mešká so zaplatením nájomného či úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu viac ako päť dní, je povinný uhradiť tiež poplatok z omeškania.
LEO VOJČÍK, ADVOKÁTSKA, PATENTOVÁ A ZNÁMKOVÁ KANCELÁRIA VOJČÍK & PARTNERS