Teda, ak sa rozhodnete uzatvoriť poistku, keď stoja len múry, môžete si stavbu poistiť a po kolaudácii zasa môžete prejsť na poistenie celej stavby. Vašou povinnosťou je to však len v prípade, že si na stavbu beriete hypotekárny alebo stavebný úver. Inak to závisí len od vášho rozhodnutia, kde a akú poistku uzatvoríte. „Poistenie stavieb nie je povinné,“ vraví Lucia Muthová z Allianz Slovenskej poisťovne.
Ak si na stavbu beriete hypotekárny úver, vyžadovať poistenie ako zábezpeku úveru bude banka. Aj vtedy však máte na výber, či si zaobstaráte poistenie cez banku, alebo si ho uzatvoríte sami. „O vinkuláciu poistného plnenia môžete potom žiadať podľa podmienok poisťovne alebo podľa podmienok banky, ktorá je v tomto prípade veriteľom,“ vysvetľuje Šimon Kollár z Wüstenrot poisťovne. Platí to aj v prípade stavebných sporiteľní. Ak vinkulujete poistné banke alebo stavebnej sporiteľni, rozdiel je len v prípade výplaty škody, ak sa na stavbe niečo stane.
„Keď si beriete hypotéku, náhrada škody sa vinkuluje v prospech banky, teda vypláca sa banke, nie vám,“ zdôrazňuje Zuzana Francúzová z ČSOB. „Ak si financujete stavbu z vlastných zdrojov, vypláca sa priamo vám.“
Stavbu si teda možno poistiť v akomkoľvek štádiu rozostavanosti. „Ako rozostavanú ju poisťovňa chápe ako stavbu, ktorej stavebný úrad pridelil stavebné povolanie alebo stavba je ohlásená,“ vysvetľuje Zuzana Francúzová. „Práce na stavbe sa už musia začať. Za rozostavanú sa považuje do dňa jej užívania alebo do nadobudnutia právoplatného kolaudačného rozhodnutia.“
„V akom stave je stavba, to je rozhodujúci údaj pri uzatváraní poistnej zmluvy,“ informuje Šimon Kollár. „Stav sa uvedie v poistnej zmluve a má vplyv len na výšku poistného plnenia pri niektorých rizikách, ako je napríklad krádež stavebných súčastí alebo víchrica.“
Rozostavaná stavba sa zväčša poisťuje na jej budúci hodnotu. Teda poistnou sumou rozostavanej stavby je tzv. východisková hodnota po dokončení. Či už má stavba iba základovú dosku, alebo už aj múry či strechu, pri poisťovaní sa bude vždy vychádzať z jej budúcej hodnoty po dokončení.
Poistku je dobré uzatvoriť už v počiatočných fázach stavebných prác. „Napríklad už vo chvíli, keď je položená základová doska,“ uvádza Zuzana Francúzová z ČSOB.
Poistenie stavby vo výstavbe alebo dokončenej sa vzťahuje na stavbu vrátane jej súčastí, ako sú okná a dvere. „Poistné podmienky pre poistenie budovy vo výstavbe alebo dokončenej sú rovnaké,“ vysvetľuje Lucia Muthová. „Rozdiely sú v limitoch poistného plnenia.“
Poistná suma pri rozostavanej stavbe sa určí podľa rozpočtu stavebných nákladov. „Do kalkulácie pri poistení dostavaného domu potom vstupuje niekoľko vecí, ako je napríklad rozlohová plocha, vek budovy, kedy a v akom rozsahu bola rekonštruovaná lokalita nehnuteľnosti, či je trvale obývaná alebo nie,“ zdôrazňuje rozdiely Zuzana Francúzová.
Keď dostavujete dom, nemusíte uzatvárať novú zmluvu, pretože poistenie stavby plynule prechádza do poistenia rodinného domu a v mnohých prípadoch aj do poistenia domácnosti a zodpovednosti za škodu členov domácnosti. „Do poisťovne stačí doručiť kolaudačné rozhodnutie a dňom nasledujúcim po jeho právoplatnosti sa poistenie počas stavby mení na poistenie hotového domu,“ hovorí Kollár.
Predmetom poistenia rodinného domu vo výstavbe je rodinný dom vo výstavbe vrátane jeho stavebných súčastí. Ďalej sú to vedľajšie stavby vo výstavbe vrátane ich stavebných súčastí patriacich k poistenému rodinnému domu, chodníky, ploty, ohradové múry a oporné múry patriace k priľahlému pozemku, stavebný materiál a stavebné mechanizmy.
Predmetom poistenia rodinného domu je samotný trvalo obývaný rodinný dom, ako aj vedľajšie stavby vybudované na priľahlom pozemku, chodníky, ploty, ohradové múry a oporné múry, stavebný materiál určený na údržbu rodinného domu, hnuteľné veci umiestnené mimo chráneného priestoru ako klimatizačné jednotky, kolektory, markízy, žalúzie a rolety či dodatočné zasklenia balkónov.
Problémom často býva určenie výšky poistnej sumy. „Ľudia majú tendenciu radšej si stanoviť nižšiu poistnú sumu, aby platili čo najnižšie poistné,“ dodáva Kollár. „Potom im pri poistnej udalosti nevyplatíme náhradu za všetky škody. Ak totiž v čase, keď sa stala škoda, bola dohodnutá poistná suma nižšia ako skutočná poistná hodnota, poisťovňa môže vyplatiť len toľko peňazí, ktoré sú v rovnakom pomere ku škode, ako je poistná suma k poistnej hodnote.“
Najlepšie je to teda počas výstavby a táto rada je dôležitá aj pri rekonštrukcii domu, viackrát nechať prepracovať poistnú sumu, aby pokryla všetky riziká a zapracovať všetky zmeny do zmluvy. Inak poisťovňa vyššie škody nepreplatí.
Hypotéka a poistenie stavby
Ak nemáte dostatok peňazí na stavbu svojho domu a požičiate si v banke, je pre vás otázka poistenia stavby vopred vyriešená. Poistenie stavby je v tomto prípade povinné.
„Poistenie nehnuteľnosti je povinné počas celej lehoty splatnosti úveru, preto aj rozostavaná stavba musí byť poistená už od začiatku,“ dôvodí Alena Walterová z VÚB. Poisťovne poisťujú aj rozostavané stavby, spravidla na tzv. budúcu hodnotu, t. j. na hodnotu, ktorú bude mať stavba po jej dokončení. Po kolaudácii poistenie automaticky prechádza do poistenia rodinného domu a vy nemusíte uzatvárať novú poistnú zmluvu. V prípade individuálneho poistenia banka od klienta vyžaduje poistnú zmluvu na rozostavanú stavbu a vinkuláciu poistnej sumy v prospech banky.
Rozostavanú stavbu si môžete poistiť aj sami v ktorejkoľvek poisťovni alebo priamo v úverovej zmluve pri poskytnutí hypotéky. Pri poistení cez úverovú zmluvu v prípade rozostavanej stavby je poistná suma stanovená na základe budúcej hodnoty nehnuteľnosti určenej bankou. Ak by pre potreby úveru bola stanovená len súčasná hodnota nehnuteľnosti (súčasná hodnota postačuje na zabezpečenie úveru), nie je možné uzatvoriť zmluvné poistenie nehnuteľnosti na túto hodnotu.
Rozostavaná stavba musí byť poistená
- Rozostavaná stavba musí byť poistená aspoň vo výške úveru a poistenie je vinkulované v prospech banky počas čerpania a splácania hypotéky. Po splatení hypotéky sa vinkulácia poistného uvoľní a záleží už len na majiteľovi, či dom aj naďalej nechá poistený.
- Základné poistenie väčšinou kryje riziká – požiar, výbuch, úder blesku, pád lietadla, stromov, stožiarov, následky víchrice alebo krupobitia, povodeň, záplavu, zemetrasenie, zosuv pôdy, skál, lavín, váha snehu a námrazy.
- Ďalej obsahuje poistenie proti nárazu dopravného prostriedku, vandalizmu (ak škodu spôsobil páchateľ, ktorého sa polícii podarilo vypátrať), ako aj poistenie zodpovednosti za škodu vlastníka vyplývajúcu z vlastníctva poistenej nehnuteľnosti vrátane priľahlého pozemku a z vykonávania stavebnej činnosti poisteného ako stavebníka.
- Pripoistenie môže kryť ďalšie riziká, napríklad poistenie skla, elektromotorov, stavebného materiálu, stavebných súčastí a drobných stavebných mechanizmov, ako aj riziko vandalizmu a krádeže.
- Toto poistenie sa často predáva formou balíčkov. Pri poistení rozostavanej stavby bývajú v lacnejšom balíčku pokryté väčšinou iba živelné riziká, drahší balíček zvyčajne obsahuje navyše krádež stavebného materiálu a drobnej stavebnej techniky, násilné odcudzenie stavebných súčastí a príslušenstva stavby. Poisťovne uhradia aj škody vzniknuté krádežou a vzniknuté náklady na odstránenie následkov poistnej udalosti.
- Dĺžka poistenia môže byť rôzna. Väčšinou sa poistenie rozostavaného domu uzatvára na obdobie, kým nezískate kolaudačné rozhodnutie. Dovtedy sa dá v zásade poistiť proti podobným rizikám ako pri dokončenej budove. Rozdiely bývajú v limitoch poistného plnenia.
- Koľko budete za poistenie stavby platiť, závisí aj od poistnej sumy. Poisťovne sa pri stanovení poistnej sumy riadia hodnotou stavby – buď rozostavaného rodinného domu, alebo hodnotou, ktorú bude mať podľa rozpočtu po dostavaní. Na jej vypočítanie majú svoje pravidlá. Väčšina poisťovní dnes nepotrebuje znalecký posudok, ale rozpočtové náklady stavby, rozsah poistného krytia, výšku spoluúčasti alebo konečnú faktúru za postavenie domu.
- Výška poistného teda závisí od hodnoty stavby,ktorá sa určuje v prípade rozostavanej stavby podľa rozpočtu nehnuteľnosti. Podľa hodnoty stavby sa určí poistná suma, ktorá by mala zodpovedať hodnote dokončeného domu. Vo väčšine poisťovní je na klientoch, akú výšku poistnej sumy si určia.
- Pri poistení rozostavanej stavby je určená aj základná minimálna spoluúčasť. Niektoré poisťovne ju nemajú pri základnom poistení. Pri pripoisteniach je buď pevne určená, alebo si ju môžete dohodnúť. Vtedy si výšku spoluúčasti určíte sami. Poistné sa platí vo väčšine prípadov ročne. Je možné platiť ho polročne alebo štvrťročne, ale zvyčajne za príplatok.
- Poistenie rozostavaných stavieb je v mnohom podobné ako poistenie celej nehnuteľnosti. Ak už absolvujete cestu za poistením rozostavaného domu, je výhodné dať si ho poistiť ako dokončenú stavbu, pretože pri dokončení stavby niekde poistenie ďalej pokračuje, v inej poisťovni sa treba pripoistiť, a to buď do dňa kolaudácie, alebo do konca platnosti stavebného konania.
Kedy je poistenie povinné a kedy nie
Situácia č. 1.
- Stavba je rozostavaná a na zvyšok si chce majiteľ zobrať hypotekárny úver
- poistenú musíte mať nehnuteľnosť, ktorú banke dávate do zálohy
- ak ručíte rozostavanou stavbou, poistenie je v tomto prípade povinné
- povinnosť poistiť si nehnuteľnosť neurčuje poisťovňa, ale banka, ktorá poskytuje hypoúver podľa zmluvy o zriadení záložného práva
- poistenie musí byť vinkulované v prospech banky pred čerpaním úveru
- poistná suma nesmie byť nižšia ako výška poskytnutého úveru
- stavba musí byť poistená počas celého obdobia čerpania úveru
Situácia č. 2.
- Stavba je rozostavaná a financuje sa z vlastných finančných zdrojov
- poistenie nie je povinné, záleží na vás, či si stavbu poistíte
- poisťovne väčšinou umožňujú poistiť si stavbu vo všetkých štádiách rozostavanosti
- poistnú sumu si každý majiteľ určí sám alebo sa vypočíta podľa rozpočtových nákladov
- poisťuje si ju hneď na začiatku alebo počas výstavby
Príklad: Poistenie rozostavanej stavby
Rodina si stavia rodinný dom, budúca stavba by mala mať hodnotu 5 miliónov korún. Stavbu sa financuje z vlastných zdrojov, nie cez hypotéku. Preinvestovali už dva milióny korún, majú hotové základy a časť obvodových múrov. V tejto fáze si chcú poistiť rodinný dom.
ČSOB Poisťovňa
- Ako by mali postupovať a čo zohľadniť pri výbere poistky?
Pri výbere poistenia si musia zvážiť podmienky poistenia, rozsah krytia, limity poistného plnenia, podmienky zabezpečenia nehnuteľnosti a pod. Poisťovni musia predložiť požadované dokumenty a znalec urobí obhliadku stavby.
- Čo im poisťovňa poistí, len budúcu stavbu alebo zahrnie do poistenia aj hotové základy?
Poistenie sa uzatvorí na budúci hodnotu, t. j. v tomto prípade na 5 miliónov korún. Potom majú kryté všetky fázy počas výstavby.
- Aká bude výška poistnej sumy, keby si poistili základné riziká?
Výška poistnej sumy bude 5 mil. SK, čiže 165 969,59 €.
- Aké poistné budú každý mesiac platiť?
Výška poistného (pri poistnej sume 165 969,59 €) predstavuje sumu 130,36 € za rok. Ak by sa rozhodli platiť polročne, výška polročnej splátky je 69,02 € a výška štvrťročnej splátky je 34,51 €. Ak sa hodnota nehnuteľnosti nezmení, výška poistného ostane rovnaká, t. j. 165 969,59 €.
Allianz Slovenská poisťovňa
- Ako by mali postupovať a čo zohľadniť pri výbere poistky?
Záleží na nich, aké si zohľadnia riziká, proti ktorým si chcú stavbu poistiť.
- Čo im poisťovňa poistí, len budúcu stavbu alebo zahrnie do poistenia aj hotové základy?
Poisťuje sa rozostavaná stavba na jej predpokladanú konečnú hodnotu, t. j. hodnotu, akú bude mať stavba po dokončení. Počas výstavby je stavba poistená až do výšky jej konečnej hodnoty. Ak si chcú poistiť rozostavanú stavbu na poistnú sumu, ktorá zodpovedá v čase uzavretia poistnej zmluvy výške preinvestovaných nákladov (napr. 66 000 €), musia predložiť rozpočet alebo znalecký posudok, na základe ktorého stanoví poisťovňa poistnú sumu rozostavanej stavby. Poisťovňa poskytne poistné plnenie maximálne do poistnej sumy uvedenej v poistnej zmluve.
- Aká bude výška poistnej sumy, keby si poistili základné riziká?
Výška poistnej sumy nesúvisí s poistenými rizikami. Poistené riziká majú vplyv na výšku poistného.
- Aké poistné budú každý mesiac platiť?
Poistné sa môže platiť ročne, polročne alebo štvrťročne. Napr. pri poistnej sume rodinného domu 166 000 € a základných rizikách (modul poistného krytia Basic) je výška ročného poistného 116 €. Z poistného je možné poskytnúť vernostnú, zmluvnú alebo obchodnú zľavu.
Rozdiely medzi poisteniami
Dve poistenia môžu pokryť váš majetok:
poistenie domácnosti – poisťujete si majetok v byte alebo vnútri rodinného domu
poistenie stavieb – poistením stavby môže byť poistený byt alebo nebytové priestory, rodinné domy, obytné domy, rekreačné budovy, garáže, vedľajšie a prevádzkové budovy, ploty a ohradové múry, ktoré vlastníte.
Stavbu možno poistiť
proti zničeniu živelnými udalosťami – to znamená, že právo na poistné plnenie nastane vtedy, keď stavba bola poškodená alebo zničená požiarom, výbuchom, priamym úderom blesku, víchricou, povodňou alebo záplavou, ľadovcom, náhlym zosuvom pôdy, zrútením skál alebo zemín, zosúvaním alebo zrútením lavín, pádom stromov, stožiarov a iných predmetov a zemetrasením;
ďalej možno stavbu poistiť pre prípad poškodenia alebo zničenia, ktoré môže spôsobiť voda unikajúca z vodovodných zariadení, z prívodného alebo odvádzacieho potrubia týchto zariadení, kvapalina alebo para unikajúca z vykurovacích zariadení alebo solárnych systémov, pretlak kvapaliny alebo pary či zamrznutie vody v potrubí;
pre prípad poškodenia alebo zničenia inými náhodnými udalosťami, napr. nárazom dopravných prostriedkov, poškodením budovy ťarchou snehu alebo námrazy.
s poistením stavieb možno dohodnúť aj poistenie zodpovednosti za škodu, ktorá je spôsobená inému a poistený zodpovedá za ňu ako vlastník budovy.
Proti týmto rizikám je možné poistiť budovu už vo výstavbe, pričom do troch rokov od vydania stavebného povolenia je poistený aj stavebný materiál nachádzajúci sa na stavenisku.
Poistenie sa uzatvára na novú cenu, t. j. pri poškodení alebo zničení stavby bude vyplatená suma zodpovedajúca nákladom na opravu alebo znovuzariadenie stavby, a to toho istého druhu, rozsahu a kvality v danom mieste, bez odrátania opotrebenia, až do výšky dohodnutej poistnej sumy.
poistné plnenie pri plotoch a ohradných múroch je v časovej cene, pod ktorou sa rozumie nová cena znížená o sumu zodpovedajúcu stupňu opotrebenia alebo iného znehodnotenia stavby.