Majiteľ bytu často bojuje s neplatičmi aj niekoľko mesiacov, kým ich dostane z bytu. Mnohí dokážu rafinovane obchádzať zákon a veľmi dobre poznajú dôvody, za ktorých ich majiteľ nesmie z bytu vysťahovať. Nezaplatí napríklad nájom dva mesiace, za tretí mesiac už peniaze pošle a majiteľ nemá v rukách zákonný dôvod na ukončenie nájmu výpoveďou, pretože výpoveď môže dať, až keď nájomník nezaplatil nájomné za tri mesiace.
„Základom pri prenájme by mala byť dobrá nájomná zmluva, ktorá ošetruje podmienky nájmu, platenie nájomného nevynímajúc. Takto sa možno vyhnúť následným problémom s ukončením prenájmu,“ hovorí realitná maklérka Renáta Molnárová.
Nájomná zmluva presne stanovuje podmienky, za akých možno ukončiť nájom, a zmluvu upravuje Občiansky zákonník. Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa. Pokiaľ teda majiteľa bytu rozčuľuje nájomník, ktorý dva mesiace neplatí a tretí nájomné pošle, dostať ho z bytu nebude jednoduché. Z uvedeného podľa realitnej maklérky vyplýva, že ak nájomca neuhradil nájomné za dva mesiace a majiteľ bytu mu dal výpoveď, je táto neplatná a za kratší koniec ťahá majiteľ bytu. Nájomná zmluva sa v takomto prípade ukončuje štandardným spôsobom a čaká sa na uplynutie lehoty, do ktorej je uzavretá.
Problém ukončiť nájom majú majitelia bytov často aj z dôvodu, že nájomcovia tvrdia, že výpoveď z nájmu im nebola doručená v súlade so zákonom, a preto je neplatná.
„Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Na doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane použijú ustanovenia osobitného predpisu.“ Tým sa podľa právničky Jany Pechovej rozumie paragraf 46 Občianskeho súdneho poriadku.
„Adresátovi možno doručiť písomnosť v byte, v sídle – mieste podnikania, na pracovisku alebo kdekoľvek bude zastihnutý,“ vysvetlila Pechová. „Ak nebol adresát zastihnutý, hoci sa zdržuje v mieste doručenia, doručí sa výpoveď inej dospelej osobe bývajúcej v tom istom byte alebo dome, alebo zamestnanej na tom istom pracovisku, ak je ochotná obstarať odovzdanie písomnosti. Ak nemožno výpoveď ani takto doručiť, uloží sa písomnosť na pošte alebo na orgáne obce a adresát sa vhodným spôsobom vyzve, aby si písomnosť vyzdvihol. Písomnosť sa považuje za doručenú dňom, keď bola súdu vrátená, aj keď sa adresát o tom nedozvedel.“
Výpoveď z nájmu musí zo zákona obsahovať lehotu, kedy sa má nájom skončiť a presný dôvod výpovede. „Výpovedná doba je trojmesačná. Ak nájomca dostáva výpoveď z nájmu z dôvodu neplatenia nájmu a nájomca je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, predlžuje sa o ochrannú lehotu šiestich mesiacov. Nájomca môže dlžné nájomné v tejto lehote uhradiť a v takom prípade dôvod výpovede zaniká,“ dodala právnička.
Ako je to so skončením nájmu
- Ak byt nájomca užíva aj po skončení platnosti nájomnej zmluvy a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie bytu alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dohodnutá.
- Zrušiť nájomnú zmluvu dojednanú na neurčitú dobu môže prenajímateľ bytu vtedy, ak sa nedohodne s nájomcom, len výpoveďou. Nájomnú zmluvu možno vypovedať v trojmesačnej lehote.
- Od zmluvy môže nájomca kedykoľvek odstúpiť v prípade, ak majiteľ odovzdal byt v stave nespôsobilom na dohodnuté užívanie.
- Prenajímateľ môže od zmluvy odstúpiť v prípade, ak mu na byte vzniká škoda alebo mu hrozí škoda spojená s užívaním bytu nájomcom.
- Nájomná zmluva zaniká aj zničením prenajatého bytu.
- Ak sa zmení vlastník prenajatého bytu, od zmluvy môže odstúpiť iba nájomca. Zmenou vlastníckych práv prechádzajú na nového majiteľa všetky povinnosti prenajímateľa bytu.
- Pri podanej výpovedi alebo tri mesiace pred skončením nájmu je nájomca povinný, pokiaľ sa majiteľom nedohodol inak, umožniť záujemcovi o prenajatie prehliadku bytu v prítomnosti prenajímateľa alebo zástupcu.
Zdroj: Občiansky zákonník