Ľudí trápia cudzie pozemky pod bytmi

, 19.08.2018 13:00

Mnohí Slováci bývajú v bytoch, ktoré stoja na pozemkoch bez vysporiadaných majiteľov. Ak sa aj pozemky vlastníci bytov rozhodnú odkúpiť, často je problematické zistiť, od koho.

Svoje o tom vie aj pán Anton Julény, ktorý sa na denník Pravda obrátil s prosbou o pomoc. Pozemky pod bytovým domom na Bebravskej ulici vo Vrakuni sa pokúša odkúpiť už dvanásť rokov, no zatiaľ neúspešne.

Problémy s nevysporiadanými pozemkami sa dokážu...
Problémy s nevysporiadanými pozemkami sa dokážu ťahať aj niekoľko rokov. Autor: Robert Hüttner, Pravda

Problémové sú pozemky pod štyrmi bytmi, ktorých celková výmera nepresahuje 400 m2. S prosbou o pomoc sa pán Julény niekoľkokrát obrátil na magistrát hlavného mesta, starostu mestskej časti Vrakuňa či spoločnosť H-Probyt, ktorá sprostredkovávala predaj pozemkov v hlavnom meste Bratislava.

„O kúpu pozemkov sa pokúšame už od roku 2006, keď sme sa na schôdzi vlastníkov bytov rozhodli pozemky odkúpiť. Ako zástupca vlastníkov som začal konať a podal som žiadosť na MHM Bratislava. Najprv bolo problémom vraj kapacitné zvládnutie množstva objednávok v spoločnosti H-Probyt, neskôr sa však ukázalo, že brzdou sú nevysporiadané pozemky pod bytovým domom,“ hovorí Anton Julény, dlhoročný zástupca vlastníkov bytov na Bebravskej ulici 14 – 18 a taktiež jeden z vlastníkov bytov. Po podaní žiadosti o odpredaj pozemkov sa ešte niekoľkokrát obrátil v snahe urýchliť proces na magistrát hlavného mesta, mestskú časť Vrakuňa.

Usporiadanie pozemkov na Slovensku prebieha na základe Registra obnovenej evidencie pozemkov (ROEP), ktorý bol v mestskej časti Vrakuňa ukončený v roku 2015. Zisťovali sa dostupné údaje o pozemkoch a právnych vzťahov k nim, z čoho sa následne zostavil register obnovenej evidencie pozemkov ROEP. „Do katastra nehnuteľností sa premietli v roku 2016 vlastnícke práva k pozemkom, ktoré boli vymedzené plošne vlastníckymi vzťahmi alebo držbou a dovtedy neboli v katastri nehnuteľností evidované,“ vysvetľuje vedúca referátu správy nehnuteľného majetku miestneho úradu mestskej časti Bratislava-Vrakuňa Monika Dudová. Zároveň dodáva, že bytov s nevysporiadanými pozemkami pod bytovými domami evidujú v mestskej časti Vrakuňa viac. „Takýchto bytov je veľmi veľa, je to pozostatok z minulosti, keď sa pozemky začali predávať neskôr a nebola povinnosť ich odkupovať,“ dodala riaditeľka BOND Reality Daniela Danihel Rážová.

„Povedal by som, že na neskutočnej kalvárii realizácie predaja pozemkov sa podpísala predovšetkým dlhodobá nečinnosť zodpovedných orgánov a prehadzovanie zodpovednosti medzi magistrátom, H-Probytom a mestskou časťou Vrakuňa. Bodkou na konci bolo stanovisko primátora hlavného mesta, ktorý vrátil problematiku k opatreniam, ktoré bolo potrebné vykonať v roku 1997,“ dodáva Julény.

Hlavné mesto problém vraj rieši

Hlavné mesto však tvrdí, že všetky takéto problematické pozemky rieši. „Hlavné mesto SR Bratislava eviduje všetky nevysporiadané pozemky pod bytovými domami, na ktoré do poradia objednáva geometrické plány na majetkovoprávne usporiadanie pozemkov,“ hovorí hovorkyňa hlavného mesta SR Bratislava Zuzana Onufer.

Riešenie problémov s nevysporiadanými pozemkami je na prvý pohľad jednoduché. Ak je vlastníkom pozemkov obec, vlastník bytového domu musí telefonicky, e-mailom alebo osobne požiadať o prevod spoluvlastníckeho podielu pozemku. Vtedy je vlastník – teda obec, povinná previesť vlastníctvo zastavaného pozemku na vlastníka bytu.

V Bratislave bola v roku 2003 vyhlásená verejná súťaž na zabezpečenie predaja pozemkov vo vlastníctve hlavného mesta Bratislava. Na základe výsledkov súťaže hlavné mesto uzatvorilo mandátnu zmluvu so spoločnosťou H-Probyt, ktorá realizovala a aj dodes realizuje prevody pozemkov na vlastníkov bytov či nebytových priestorov prislúchajúcich k daným pozemkom. Spoločnosť však prípad pána Julényho dlhú dobu neevidovala, podľa slov konateľky spoločnosti H-Probyt Lucie Krmíčkovej bolo problémom množstvo materiálov. „Cely proces je zdĺhavý, nakoľko sa spracovávajú materiály do orgánov mestského zastupiteľstva, a nie vždy sa materiály z časových dôvodov aj na zastupiteľstve prerokovávajú,“ dodala.

Momentálne je už spoločnosti H-Probyt podaná objednávka na prevod pozemkov, keďže pozemky pod bytovými domami na Bebravskej ulici mesto Bratislava usporiadalo v apríli 2018.

Za vecné bremeno finančná kompenzácia

Donedávna nebolo potrebné pozemok pod bytovým domom vlastniť, zo zákona ste mali k pozemku právo vecného bremena, ktoré umožňovalo pozemky užívať. Osoba, ktorá by odkúpila pozemky pod daným bytovým domom, musí užívanie tretími osobami strpieť. Vlastník takéhoto pozemku sa ani nemohol úspešne domáhať náhrady za obmedzenie jeho vlastníckeho práva. Mesto však začína za vecné bremeno požadovať finančnú kompenzáciu, čo znamená, že situácia sa môže zmeniť. V každom prípade je lepšie pozemky pod bytom odkúpiť. „Vecné bremeno nie je zriaďované bezodplatne, je to otázka času alebo vlastníka, či začne za toto vecné bremeno požadovať úplatu,“ hovorí Danihel Rážová. Magistrát mesta Bratislava tvrdí, majitelia bytov nemajú mať žiadne problémy s nevysporiadanými pozemkami. Rovnaký názor má aj 1. viceprezidentka ZSVB Ľubomíra Čapkovičová. „Majitelia takýchto bytov zatiaľ žiadne problémy nepociťujú. Ak vlastník bytu nie je aj vlastníkom pozemku, vzniká k pozemku právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré sa zapíše do katastra nehnuteľností,“ povedala.

Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sú však pozemky, na ktorých je dom postavený, nerozlučne spojené s vlastníctvom či už bytu, alebo spomínaného nebytového priestoru.

„Vlastník domu mal pri prevode bytu povinnosť previesť aj príslušný spoluvlastnícky podiel na pozemku, pokiaľ bol pozemok v jeho vlastníctve,“ povedala Jana Adamová, konateľka spoločnosti Spokojné bývanie, ktorá spravuje aj bytové domy na Bebravskej ulici. Problém nastáva vtedy, ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemkov. „Pokiaľ vlastník domu nebol vlastníkom pozemku a boli splnené podmienky na vydržanie podľa Občianskeho zákonníka, tak pred prvým zápisom v katastri nehnuteľností mal vlastník domu povinnosť vlastníctvo pozemku usporiadať. Toto sa v mnohých prípadoch neudialo. Jednotliví vlastníci jednoducho kúpili byty bez pozemkov,“ dodáva Adamová.

Boj s veternými mlynmi

Problém pána Julényho však pokračuje aj po tom, čo sa mesto pre denník Pravda vyjadrilo, že pozemky pod bytovými domami na Bebravskej ulici sa už dajú odkúpiť. Pán Julény celý čas, kým bol zástupcom vlastníkov bytov, šetril peniaze vo fonde opráv. Z týchto peňazí chcel odkúpiť pozemky pod bytovým domom na Bebravskej ulici. Správcovská firma Spokojné bývanie, ktorá v tomto čase spravuje bytový dom, však vyhodnotila tento postup ako nesprávny. „Keďže fond prevádzky, údržby a opráv je účelovým fondom, môže sa použiť len na účely stanovené v zákone. Financovanie kúpy pozemkov z tohto fondu v zákone uvedené nie je, a teda takýto postup nie je možný,“ hovorí právnik Peter Ševčík.

„Bohužiaľ, zákon nám to nedovoľuje, čo nám potvrdilo aj ministerstvo financií, napriek tomu, že vo fonde je suma, ktorá zaručuje prevádzku bytového domu a má dostatočnú rezervu aj v prípade mimoriadnej udalosti. Pre nás vlastníkov je nepochopiteľné, aby sme o vlastných prostriedkoch nemohli rozhodovať. Je na škodu veci, že ani pri tohtoročnej ikstej novele zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov zákonodarcovia tento problém, ale aj iné, pre vlastníkov bytov dôležité otázky neriešili,“ dodal Julény.

Otázky a odpovede

Môže sa stať, že vlastníci takýchto bytov nad nevysporiadanými pozemkami budú mať problém byt predať?

Majitelia takýchto bytov by takýto problém mať nemali. Nový majiteľ si môže pozemky vysporiadať aj po nadobudnutí bytu s vlastníkom pozemku.

Ako treba postupovať, ak chcete odkúpiť pozemok pod bytovým domom?

Potenciálny kupec by sa mal obrátiť na príslušný kataster alebo katastrálny portál a zistiť, kto je aktuálnym vlastníkom pozemku. Následne je nutné vlastníka osloviť so žiadosťou o odkúpenie spoluvlastníckeho pozemku pod bytovým domom. Pokiaľ je vlastníkom pozemku mesto, je dobré sa obrátiť na firmy, ktoré realizujú odkup pozemkov.

Ako postupovať, ak narazíte na nevysporiadané pozemky?

V prvom rade je k takýmto pozemkom nutné vytvoriť geometrické plány na majetkovoprávne vyrovnanie. V prípade, že je majiteľom mesto, je nutné podať písomnú žiadosť, ktorá bude predmetom preverenia a žiadateľ bude informovaný o štádiu vysporiadania pozemkov pod bytovým domom, prípadne či je možné s týmito pozemkami nakladať a previesť ich na žiadateľa. Môže sa však stať, že majiteľom pozemkov bude napríklad nežijúca osoba či pozemok bude mať nejasné hranice, prípadne môže ísť o spoluvlastníctvo viacerých vlastníkov. Vtedy býva s vysporiadaním pozemkov problém.

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ

#pozemky #byt
Sleduj najnovšie články na našom Facebooku
Ponuky zo Zľavy.Pravda.sk