Majetok v spoluvlastníctve viacerých osôb

, 30.08.2019 06:00
spoluvlastníctvo, práca, majetok,
Podiel nepredstavuje reálnu časť na veci, ktorá by bola vo výlučnom vlastníctve niektorého zo spoluvlastníkov. Autor:

Čo hovorí Občiansky zákonník: Vec môže byť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov. Spoluvlastníctvo je podielové alebo bezpodielové. Bezpodielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť len medzi manželmi.

Spoluvlastnícke podiely

Kedy je majetok v spoluvlastníctve?

Nehnuteľnosť alebo iná vec je v spoluvlastníctve vtedy, ak ich vlastnia viaceré osoby bez toho, aby bola vec reálne rozdelená. Ak nie je právnym predpisom alebo dohodou spoluvlastníkov dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké.

Aké sú práva a povinnosti spoluvlastníkov?

Rovnaké práva a povinnosti, aké má jediný vlastník veci, v prípade spoluvlastníctva pripadajú všetkým spoluvlastníkom. Ide najmä o právo držať a užívať predmet svojho spoluvlastníctva, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním, prípadne sa domáhať aj ochrany prostredníctvom vlastníckych žalôb.

Aká časť majetku je podiel spoluvlastníka?

Podiel nepredstavuje reálnu časť na veci, ktorá by bola vo výlučnom vlastníctve niektorého zo spoluvlastníkov. Všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku a žiadny z nich nemá na spoločnej veci presne vymedzenú či vyčlenenú časť (ak sa nedohodnú inak). Platí teda, že ak ako podielový spoluvlastník vlastníte 1/4-nový podiel na určitej nehnuteľnosti, nevlastníte presne vymedzenú plochu o výmere 1/4-ny z celej plochy nehnuteľnosti, ktorú by ste mohli ako výlučný vlastník užívať.

Ako sa hospodári s majetkom v spoluvlastníctve?

Výrazom hospodárenie so spoločnou vecou sa označuje najmä údržba, oprava, úprava veci, rovnako však užívanie veci. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov, na základe spoločnej dohody. Pri rovnosti hlasov alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Pri rozhodovaní o hospodárení so spoločnou vecou sa uplatňuje väčšinový princíp, ktorý však nie je založený na počte spoluvlastníkov, ale na veľkosti ich podielov.

Nakladanie s podielmi

Kedy sa spoluvlastník môže obrátiť na súd?

Spoluvlastník, ktorý bol prehlasovaný a ktorý nesúhlasí so spôsobom hospodárenia so spoločnou vecou, o ktorom sa rozhodlo väčšinou hlasov, sa musí rozhodnutiu väčšiny podriadiť alebo sa môže obrátiť na súd. Ak sa rozhodnete predmet vášho podielového spoluvlastníctva ako celok predať, zaťažiť záložným právom alebo vecným bremenom, potrebný bude súhlas všetkých spoluvlastníkov.

Možno spoluvlastnícke podiely predávať alebo darovať?

Každý podielový spoluvlastník môže so svojím podielom nakladať – môže ho previesť na iného alebo ho darovať, prípadne ho prenechať inej osobe závetom.

Kedy prevod majetku v spoluvlastníctve obmedzuje zákon?

Zákon však obmedzuje zmluvnú voľnosť pri prevode spoluvlastníckeho podielu, a to v prospech a na ochranu ostatných spoluvlastníkov. Ak niektorý spoluvlastník bude chcieť previesť svoj podiel na tretiu osobu, prípadne len jedného spoluvlastníka, musí ho najskôr ponúknuť na odkúpenie všetkým ostatným spoluvlastníkom, a to za rovnakých podmienok, za akých by svoj podiel predal tretej osobe.

Predkupné právo a spoluvlastníctvo

Advokátka JUDr. Lenka Csikyová: „V prípade podielového spoluvlastníctva zákon stanovuje určité obmedzenie pre výkon práva nakladať so svojím spoluvlastníckym podielom. Podľa § 140 OZ v prípade, ak sa „prevádza spoluvlastnícky podiel, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe“. Zákon tu zakotvuje zákonné predkupné právo, ktoré má vecnoprávny charakter. Podielovému spoluvlastníkovi tým zákon ukladá povinnosť ponúknuť svoj spoluvlastnícky podiel všetkým ostatným podielovým spoluvlastníkom s výnimkou prevodu na blízku osobu ako podmienku jeho prevodu na určitú tretiu osobu.“

  • predkupným právom sa rozumie oprávnenie spoluvlastníka nehnuteľnosti (vzniká na základe zákona). Predkupné právo chráni ostatných spoluvlastníkov pri prevode spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti na tretiu osobu.
  • ak sa spoluvlastník rozhodne svoj podiel previesť na inú osobu, Občiansky zákonník umožňuje ďalším spoluvlastníkom na základe predkupného práva prednostne tento podiel nadobudnúť. Toto ale neplatí, pokiaľ ide o prevod na blízke osoby spoluvlastníka definované Občianskym zákonníkom.
  • ak chce niektorý zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti podiel predať, je povinný ponúknuť ho ostatným spoluvlastníkom. Ponuka musí byť písomná. Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, platí zákonná dvojmesačná lehota a oprávnený, ktorému bol spoluvlastnícky podiel ponúknutý, musí kúpnu cenu vyplatiť do tejto lehoty. Kúpna cena musí byť taká istá, aká je ponúknutá za spoluvlastnícky podiel treťou osobou. Ak nemôže túto podmienku splniť ani po stanovení odhadnej ceny, jeho predkupné právo zaniká.
  • povinný nemusí takúto ponuku urobiť iba vtedy, ak ide o prevod spoluvlastníckeho podielu blízkej osobe.
  • ak občan nepozná adresu spoluvlastníka, môže si ju zistiť z Centrálneho registra obyvateľstva, o oznámenie miesta pobytu možno požiadať Policajný zbor, prípadne obec. Postupujú podľa zákona o hlásení pobytu občanov a o registri obyvateľov. Žiadosť však treba vždy odôvodniť. Využiť sa dá aj detektívna služba, ktorá postupuje podľa zákona o poskytovaní služieb v oblasti súkromnej bezpečnosti.
Zákaz drobenia sa podľa zákona vzťahuje na...
Zákaz drobenia sa podľa zákona vzťahuje na lesné a poľnohospodárske pozemky v extraviláne (mimo zastavaného územia obce). Autor: SHUTTERSTOCK

Ponuka na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu

  • ponuka na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu sa robí podľa ustanovení Občianskeho zákonníka upravujúcich predkupné právo. V ponuke musia byť ohlásené všetky podmienky – vymedzenie predmetu kúpy, kúpna cena, ako aj ďalšie podmienky, za ktorých má dôjsť k predaju). Ponuka musí mať pri nehnuteľnostiach písomnú formu. Ponuku na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu musí dostať každý z podielových spoluvlastníkov osobitne.
  • v prípade, ak si chcú oslovení spoluvlastníci predkupné právo uplatniť, majú právo odkúpiť prevádzaný spoluvlastnícky podiel v pomere podľa veľkosti svojich spoluvlastníckych podielov. Zákon pripúšťa aj to, aby si predkupné právo uplatnil len jeden spoluvlastník alebo len časť spoluvlastníkov. Ak je podielových spoluvlastníkov teda viac, majú možnosť sa na výkone predkupného práva dohodnúť, a to aj napríklad tak, že predmetný spoluvlastnícky podiel nadobudne len jeden z nich. V prípade, že sa tak nestane, majú v zmysle Občianskeho zákonníka vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.
  • ponuka na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu sa prijíma tým, že oslovený spoluvlastník vyplatí kúpnu cenu spoluvlastníckeho podielu v lehote do dvoch mesiacov od doručenia ponuky. Každý zo spoluvlastníkov, ak sa rozhodne ponuku prijať, môže vyplatiť kúpnu cenu v inom termíne, pretože lehota na uplatnenie predkupného práva plynie každému spoluvlastníkovi zvlášť.

Porušenie predkupného práva

Ak nevyčká na uplynutie dvojmesačnej lehoty a prevedie spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti na tretiu osobu, poruší tým predkupné právo oprávnenej osoby. „K takémuto porušeniu teda dochádza, ak podielový spoluvlastník svoj spoluvlastnícky podiel prevedie na tretiu osobu skôr, ako uplynie v prípade nehnuteľnosti dvojmesačná doba na prijatie ponuky. Až jej márnym uplynutím predkupné právo zaniká a podielový spoluvlastník je oprávnený predmetný spoluvlastnícky podiel previesť na tretiu osobu, pričom sa tak nesmie stať za cenu nižšiu, resp. za priaznivejších podmienok, ako boli stanovené v ponuke. Na tomto mieste je však nevyhnutné poznamenať, že o účinnom prijatí ponuky hovoríme v prípade, ak v stanovenej dobe dôjde vyplateniu určenej ceny spoluvlastníckeho podielu, samotné prijatie ponuky nie je postačujúce,“ hovorí advokátka Lenka Csikyová.

Oprávnený sa môže domáhať na súde neplatnosti takejto zmluvy v trojročnej premlčacej lehote a v prípade, že preukáže svoj nárok, súd vyhlási prevod spoluvlastníckeho podielu za neplatný. Na tento právny úkon sa bude pozerať tak, ako keby nevznikol.

Inou možnosťou je domáhať sa žalobou na súde toho, aby nadobúdateľ previedol predmetný podiel na nehnuteľnosti na oprávneného za totožných podmienok, za akých podiel kúpil.

Následky porušenia predkupného práva

Advokátka Lenka Csikyová: „Všetky podmienky je nevyhnutné splniť z dôvodu, aby sa podielový spoluvlastník vyhol následkom, s ktorými porušenie predkupného práva zákon spája. Samotné porušenie predkupného práva podľa ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka nezakladá absolútnu neplatnosť právneho úkonu, napr. zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu, ale zmluva sa v súlade s ustanovením § 40a Občianskeho zákonníka pokladá za platnú, pokiaľ sa niektorý z dotknutých podielových spoluvlastníkov neplatnosti právneho úkonu nedovolá. V takomto prípade sa môže dotknutý podielový spoluvlastník na súde žalobou domáhať určenia jej neplatnosti, a to obligatórne voči všetkým účastníkom zmluvy ako pasívne vecne legitimovaným subjektom. Alternatívne však zákon pripúšťa, aby sa dotknutý podielový spoluvlastník v súlade s ustanovením § 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka od nadobúdateľa domáhal, aby mu vec ponúkol za rovnakých podmienok na predaj. Ak mu nadobúdateľ nevyhovie, môže sa dotknutý podielový spoluvlastník žalobou na súde domáhať, aby súd nahradil prejav vôle nadobúdateľa. Zároveň však zákon dáva dotknutému podielovému spoluvlastníkovi tretiu možnosť, a to možnosť uspokojiť sa tým spôsobom, že mu predkupné právo ostane voči nadobúdateľovi zachované. Pri uplatnení svojho nároku z porušenia zákonného predkupného práva podľa ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka má dotknutý podielový spoluvlastník možnosť výberu z uvádzaných troch alternatív.“

Zánik predkupného práva

Predkupné právo vzniká dvoma spôsobmi: zo zákona, alebo je možné zriadiť predkupné právo zmluvne.

Predkupné právo zo zákona má povahu vecného práva. V praxi to znamená, že je spojené so spoluvlastníctvom k veci a zaťažuje každého spoluvlastníka prevádzajúceho podiel. V prípade prevodu podielu sa predkupné právo vzťahuje aj voči ďalším právnym nástupcom kupujúceho.

Takéto predkupné právo zaniká smrťou spoluvlastníka. Nedá sa zmluvne previesť a neprechádza na dedičov.

Ako zaniká podielové spoluvlastníctvo?

Podielové spoluvlastníctvo zaniká jeho zrušením a vysporiadaním buď na základe dohody spoluvlastníkov, alebo na základe rozhodnutia súdu. K zániku podielového spoluvlastníctva však môže dôjsť aj prevodom spoluvlastníckeho podielu, pokiaľ výsledkom tohto prevodu je zánik spoluvlastníckych podielov, to znamená pokiaľ vec nadobudne jediný vlastník. Občiansky zákonník nespája so samotným zrušením podielového spoluvlastníctva splnenie žiadnych ďalších podmienok, vychádzajúc zo zásady, že žiaden zo spoluvlastníkov nemôže byť nútený zotrvať v spoluvlastníckom zväzku. Len výnimočne, z dôvodov hodných osobitného zreteľa, súd nezruší a nevysporiada podielové spoluvlastníctvo prikázaním veci jednému zo spoluvlastníkov alebo predajom veci, to však neplatí pri rozdelení veci.

Kedy možno deliť nehnuteľnosť v spoluvlastníctve?

  • 1. kritérium – stavebnotechnické hľadisko, za nedeliteľnú stavbu treba považovať takú, ktorú by nebolo možné rozdeliť zo stavebnotechnického hľadiska. Delením musia vzniknúť nové samostatné jednotky, stavby.
  • 2. kritérium deliteľnosti – je potrebné skúmať, či doterajší vlastník, alebo ostatní spoluvlastníci sú ochotní hradiť náklady na rozdelenie stavby. Reálne rozdelenie stavby je možné len vtedy, ak vzniknú samostatné veci.
  • 3. kritérium – nákladné stavebné úpravy, ak nemožno reálne rozdelenie vykonať bez nákladných stavebných úprav, treba považovať vec za reálne nedeliteľnú. Deliteľnosť veci musí byť zaznamenaná na geometrickom pláne, ktorý sa stáva súčasťou rozhodnutia súdu.
  • 4. kritérium – pri delení nehnuteľností platí pravidlo vertikálneho delenia.

Pri delení pozemkov je potrebné rešpektovať zákon o zákaze drobenia pozemkov, kde nemožno deliť pozemky, pokiaľ nebude rešpektovaná zákonná hranica.

V konaní o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva k domu, bytu v ktorom sa nachádzajú nebytové priestory, je možné delenie domu na jednotlivé nebytové priestory aj v horizontálnej rovine, ak sú splnené predpoklady pre ich samostatnú existenciu.

Zákon obmedzuje zmluvnú voľnosť pri prevode...
Zákon obmedzuje zmluvnú voľnosť pri prevode spoluvlastníckeho podielu, a to v prospech a na ochranu ostatných spoluvlastníkov. Autor: SHUTTERSTOCK

Pozemok v podielovom spoluvlastníctve:

V prípade rozdelenia pozemku v podielovom spoluvlastníctve pôvodný pozemok zaniká a jeho časti sa buď zlúčia s existujúcimi pozemkami, alebo sa stanú samostatnými vecami.

Zlúčenie možno pri spoločnom pozemku vykonať len vtedy, ak sa pozemok zlučuje s pozemkom s rovnakými spoluvlastníkmi a rovnako veľkými podielmi, v opačnom prípade treba podiely na novom pozemku usporiadať písomnou dohodou medzi spoluvlastníkmi zlučovaných pozemkov.

Ak by si spoluvlastníci chceli rozdeliť časti pozemku medzi seba, museli by všetci uzavrieť dohodu o vysporiadaní spoluvlastníctva (a zapísať ju do katastra), prípadne sa obrátiť na súd, aby uskutočnil vysporiadanie spoluvlastníctva.

Zákaz drobenia

Zákaz drobenia sa podľa zákona vzťahuje na lesné a poľnohospodárske pozemky v extraviláne (mimo zastavaného územia obce).

Pri poľnohospodárskych pozemkoch nemôže právnym úkonom, rozhodnutím súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva alebo rozhodnutím o dedičstve vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov pozemok menší ako 2 000 m2 (pri lesných pozemkoch je to 5 000 m2). Poľnohospodárskym pozemkom sa rozumie pôda evidovaná ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.

Výnimka zo zákazu drobenia sa podľa vzťahuje na prípady, ak:

  • a) sa pozemok rozdeľuje na účely výstavby alebo na iné účely, na ktoré by ho bolo možné vyvlastniť, alebo sa pozemok rozdeľuje podľa projektu pozemkových úprav.
  • b) ide o bezplatný prevod alebo prechod pozemkov podľa osobitného predpisu
  • c) sa odčleňuje časť pozemku od pozemku a táto časť sa pričleňuje k susednému pozemku, pričom sa nevytvára samostatný nový pozemok.
  • d) ide o pozemok, na ktorom sa majú zriadiť záhrady.

Zrušenie spoluvlastníctva

a) Zrušenie spoluvlastníctva dohodou:

  • podieloví spoluvlastníci sa môžu kedykoľvek v priebehu trvania spoluvlastníckeho vzťahu dohodnúť o jeho zrušení a následnom vyporiadaní. Právny poriadok tento spôsob zrušenia navyše uprednostňuje pred zrušením podielového spoluvlastníctva súdnym rozhodnutím.
  • pokiaľ sa všetci spoluvlastníci veci dokážu dohodnúť na zrušení, no najmä na vysporiadaní podielového spoluvlastníctva, uzatvárajú tzv. dohodu o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. Občiansky zákonník bližšie nešpecifikuje žiadne formálne náležitosti takejto dohody, dokonca pripúšťa, aby takáto dohoda mala len ústnu formu, avšak s tým, že každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vysporiadali. V prípade, ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť vždy písomná. Základnou a nevyhnutnou obsahovou náležitosťou každej dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva je jasný a zrozumiteľný spôsob vysporiadania, teda z dohody musí byť zrejmé, ako sa spoluvlastníci vysporiadali.
  • dohoda o zrušení spoluvlastníctva by mala upraviť všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky, a to najmä, akým spôsobom sa podielové spoluvlastníctvo ruší a akým spôsobom sa majetok vysporiadava. Okrem toho, dohoda, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, musí spĺňať všetky zákonnom stanovené náležitosti, musí byť vyhotovená v písomnej forme a zavkladovaná na katastri. "V prípade, že predmetom dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva je nehnuteľnosť, musí takáto písomná dohoda mať aj formálne a obsahové náležitosti ustanovené nielen v §37, §141 Občianskeho zákonníka, ale aj náležitosti ustanovené Katastrálnym zákonom č. 162/1995 Z. z. príp. Zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. Nie je možné vylúčiť aj aplikáciu iných právnych noriem, uvádza advokát Milan Hurtaj na webovej stránke hurtaj.sk.
  • základnou a nevyhnutnou obsahovou náležitosťou každej dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva je jasný a zrozumiteľný spôsob vysporiadania, teda z dohody musí byť zrejmé, ako sa spoluvlastníci vysporiadali.

b) Zrušenie spoluvlastníctva rozhodnutím súdu

  • ak sa spoluvlastníkom nepodarí dospieť k dohode o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníckeho práva, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek z nich súd. Súd v tomto prípade môže rozhodnúť o niektorom z nasledovných vyporiadaní:
  1. rozdelenie veci: ak ide o deliteľnú vec, ktorej rozdelenie je dobre možné a ak naďalej môže plniť svoj účel (zákonom stanovená výnimka platí pri delení poľnohospodárskych a lesných pozemkov v extraviláne)
  2. prikázanie jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu – ak rozdelenie veci nie je dobre možné. Komu bude vec prikázaná, záleží od rozhodnutia súdu, pričom veľkosť podielu nebýva vždy kľúčovým kritériom pre posúdenie, kto nadobudne vec do svojho výlučného vlastníctva.
  3. predaj tretej osobe a rozdelenie výťažku podľa veľkostí spoluvlastníckych podielov – ak žiadny so spoluvlastníkov nemá záujem vec vlastniť.

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ

#spoluvlastníctvo #podielové spoluvlastníctvo
Sleduj najnovšie články na našom Facebooku