„Bytový zákon dáva vlastníkom možnosť zaviesť v dome samosprávu, teda založiť v dome Spoločenstvo vlastníkov bytov. Druhá možnosť je zveriť správu domu inej osobe – správcovi,“ vysvetľuje právnička Michaela Petrášová. Ak sa obyvatelia rozhodnú pre samosprávu, musia založiť spoločenstvo vlastníkov bytov. To potom vystupuje ako právnická osoba.
V prípade, ak sa vlastníci rozhodnú pre správcu, môže to byť zo zákona správcovská spoločnosť, bytové družstvo alebo živnostník, ktorý má v predmete podnikania správu a údržbu bytového fondu. Oba spôsoby správy domu majú svoje výhody, ale aj nevýhody. Samospráva v dome je napríklad efektná len vtedy, ak je predsedom spoločenstva vlastníkov schopná a manažérsky zdatná osoba.
„Predseda spoločenstva vlastníkov je platená funkcia. Záujem tak o ňu majú aj ľudia, ktorí predtým nič také nerobili a na túto činnosť nemajú predpoklady, a to môže byť na škodu všetkým vlastníkom bytov,“ upozorňuje právnička.
Predsedu volí zhromaždenie vlastníkov nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov na tri roky. Keďže predseda spoločenstva má rozhodovacie právomoci, zodpovedá za škodu spôsobenú spoločenstvu, vlastníkom alebo tretím osobám porušením alebo prekročením svojich právomocí.
Pri dlhodobej nespokojnosti so spravovaním domu predsedom spoločenstva ho možno odvolať. Predsedu možno odvolať na návrh rady spoločenstva, ktorú tvoria vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome.
Sťažovať sa na predsedu spoločenstva sa môžu nespokojní vlastníci bytov na rade spoločenstva, pretože len tá môže rozhodnúť o jeho odvolaní. Ak predseda nekoná podľa ustanovení občianskeho zákonníka, možno voči nemu vyvodiť aj trestnoprávnu zodpovednosť.
K odvolaniu predsedu spoločenstva sa pristupuje len v závažných prípadoch, ako sú finančné nezrovnalosti vo vedení účtovníctva a podobne. Za to, že nefunguje výťah, ešte žiaden odvolaný nebol. „Pokiaľ sa však nespokojní obyvatelia sťažujú opakovane, že si predseda neplní povinnosti, a opakovane upozorňujú na nedostatky v jeho práci, medzi ktoré patrí napríklad aj to, že vo výťahu sa dlho nesvieti, môže dozorná rada nakoniec rozhodnúť o jeho výmene pred skončením jeho funkčného obdobia,“ hovorí predseda spoločenstva vlastníkov v bytovom dome na bratislavskom sídlisku.
V každom prípade však platí, že predseda spoločenstva by mal pristupovať k práci zodpovedne. Obyvatelia by si mali uvedomiť, že je platený za výkon svojej funkcie z ich peňazí, a preto by sa nemali báť mať na neho požiadavky. Ak sú vlastníci bytov nespokojní so správcom, môžu ho vymeniť. „O zmene správcu musia vlastníci bytov rozhodnúť dvojtretinovou väčšinou hlasov na schôdzi vlastníkov. Vypovedať zmluvu možno teda len na základe tohto rozhodnutia. Výpovedná lehota je šesť mesiacov, ak sa zmluvné strany v zmluve nedohodli inak,“ dodáva právnička.