„Ceny lesov neklesajú. Naopak, pozemky, ktoré sa využívajú na poľnohospodársku výrobu, si držia cenu dlhodobo, dokonca v južných častiach Nitrianskeho a Trnavského kraja mierne rástli,“ hovorí Dalibor Hahn z bratislavskej realitnej kancelárie Adolia. „Kým pred dvoma rokmi ste kúpili priemerne hektár pôdy za 2–tisíc eur, teraz cena začína niekde pri 2 400 eur za hektár.“
Pozemky developerov, určené na zastavanie, s pripravenými inžinierskymi sieťami, kompletnou infraštruktúrou, boli už dávnejšie vyňaté z pôdneho fondu a rátalo sa v konečnej cene aj s týmto poplatkom. Preto nevidí dôvod na zmenu cien stavebných pozemkov v súvislosti s vyňatím. „Práve v pokrízovom období je najvhodnejšia doba na kúpu stavebného pozemku. Dokazuje to aj zvýšený dopyt v našom pozemkovom centre.“
(kliknutím zväčšíte)
Hahn odporúča tým, ktorí sa rozhodli kupovať pozemok, spolupracovať s odborníkmi na trhu sprostredkovania kúpy či predaja nehnuteľností. „Nespoliehať sa na zaručené informácie vlastníka, ktorý sa snaží predať svoj pozemok rýchlo a za čo najvyššiu cenu.“ Pripomína, že realitné kancelárie, ktoré sú združené v Národnej asociácii realitných kancelárií, sú poistené pre prípadné komplikácie spojené s prevodom pozemku. „Ak je poistená za škodu spôsobenú pri výkone realitnej činnosti, je to štandardne od 50– do 700–tisíc eur, komplexná sprostredkovateľská činnosť pre klienta je chránená týmto poistením,“ dopĺňa kolegu Dušan Striško.
Mnohí kupujú nehnuteľnosť len raz za život a často nepoznajú rôzne úskalia predaja. Môže sa tak stať, že za pozemok zaplatia dodatočne niekoľkonásobne vyššiu cenu.
Niekedy viac o 30 až 60 eur za štvorcový meter. Stavebný pozemok v zápisoch katastra nehnuteľností nenájdete. „Tento termín kataster nepozná. Pozná len – zastavanú plochu, ornú pôdu, trvalý trávny porast a iné. Neznamená to však automaticky, že pozemky takto označené nie sú určené na výstavbu,“ objasňuje Jozef Oravkin z banskobystrickej realitnej kancelárie Reality, s. r. o.
„Na aký účel je pozemok určený, závisí od rozhodnutí úradov. Ak mesto alebo obec má územný plán a lokalita je v ňom určená na výstavbu, pozemok je de facto stavebný.“ Podľa Oravkina to ešte nestačí na to, aby ste v danej lokalite stavali povedzme rodinný dom. „Treba si zistiť, na akú výstavbu je lokalita určená. Môže to byť na športovo– rekreačné využitie alebo na bytovú výstavbu. Môže ísť aj o polyfunkčnú zónu a v nej sa väčšinou rodinné domy stavať nemôžu. To isté platí aj o športovej oblasti určenej pre športoviská alebo rekreačnej, kde sa môžu stavať jedine chaty.“
Ak by ste chceli chatu využívať na trvalé bývanie, čo sa v praxi bežne stáva, pamätajte, že v nej nemôžete mať evidovaný trvalý pobyt. „Zákon to nedovoľuje, režim v takých oblastiach nie je nastavený na bývanie. Nedoručuje sa tam ani pošta, dane obci budete platiť spravidla vyššie ako za rekreačnú chatu,“ pokračuje Oravkin.
Žiadajte všetky vyjadrenia
Ak má obec alebo mesto schválený územný plán, neznamená to automaticky, že sú v danej lokalite aj kanalizačné, vodovodné či elektrické siete. „Ak sú siete na pozemku, je dobre. Napriek tomu treba mať ešte skôr, než pozemok kúpite, vyjadrenia vodární, elektrární, plynární,“ vraví Oravkin. Z nich sa dozviete, či v lokalite nie sú ochranné pásma, práva tretích osôb k pozemku, rôzne ťarchy na pozemku, napríklad natiahnuté telekomunikačné káble.
Tieto informácie pri ponuke pozemkov realitné kancelárie nezvyknú zisťovať a kupujúci to podceňujú. „Až neskôr ľudia zistia, že tam niečo je,“ hovorí Oravkin. Preto radí, aby ste si od toho, kto vám pozemok predáva, zadovážili doklad o tom, že na ňom nie sú nijaké ťarchy. „Do kúpnej zmluvy treba dať všetky ochranné podmienky, ktoré sa týkajú pozemku.“
Nezabudnite na zmluvné sankcie
Každý malý investor by sa mal správať ako veľké developerské spoločnosti. „Tie už dnes podmieňujú splatenie kúpnej ceny tým, že zmluvne zaviažu predajcu, aby vybavil všetky vyjadrenia majiteľov sietí. Pre prípad, že to predajca nesplní, je v zmluve zakotvené, že mu vrátia pozemky a on im vráti kúpnu cenu aj vzniknutú škodu.“ Ďalší problém, na ktorý môžete naraziť, je prístupová cesta. „Obec ju nemusí postaviť. Môže vydať stavebné povolenie pod podmienkou, že si cestu postaví každý sám. Tým pádom príde o kus pozemku.“ Preto ešte pred jeho kúpou treba mať jasno, čo je mesto ochotné pre stavebníka urobiť. Najbezpečnejšia je kúpa pozemku v lokalite, pre ktorú je už vydané územné rozhodnutie. „Znie na konkrétnu výstavbu, napríklad rodinných domov.“
Sprostredkovateľské poplatky sú v bratislavskej realitnej kancelárii Adolia od 2 do 5 percent z kúpnej ceny alebo podľa dohody. List vlastníctva dostanete do dvoch mesiacov za 66 eur, pri zrýchlenom konaní za príplatok 199,50 eura už do 15 dní, pri elektronickom oznámení je zľava 15 eur a ak je vklad zaslaný elektronicky, platíte 33 eur.