Menší záujem je najmä o nové byty. Dole ho však ťahá hlavne ich nižšia ponuka. Celkovo si ľudia v Bratislave kúpili od januára do marca tohto roka 1 041 bytov, čo je v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom o 15 percent menej. Dopyt po bytoch v hlavnom meste však klesá už od konca minulého roka.
Analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Martin Lazík za tým vidí skôr návrat k bežnejším číslam ako pokles záujmu o kúpu. "Nemyslím si, že je to strata záujmu. Ide skôr o pokles oproti najsilnejším mesiacom roka 2016 a 2017. Dopyt sa tak vracia do normálu. Predávať viac ako tisíc bytov v novostavbách za kvartál, a to len v Bratislave, je stále vysoké číslo. Ak by toto tempo pokračovalo, voľných bytov by stále ubúdalo,“ povedal pre Pravdu Lazík.
| Vývoj cien bytov v Bratislave (priemerná cena) | |||
|---|---|---|---|
| 2-izbové byty | I. Q. 2017 | IV. Q. 2017 | I. Q. 2018 |
| Bratislava I. | 165 000 | 158 000 | 166 000 |
| Bratislava II. | 120 000 | 120 000 | 123 000 |
| Bratislava III. | 124 000 | 129 000 | 132 000 |
| Bratislava IV. | 119 000 | 115 000 | 117 000 |
| Bratislava V. | 119 000 | 123 000 | 125 000 |
| Zdroj: Nehnutelnosti.sk | |||
Napriek klesajúcim číslam o predaji sa Lazík domnieva, že záujem o nové byty stále trvá. "Vzhľadom na nižšiu aktivitu developerov z obdobia 2016 až 2017, keď podľa údajov Štatistického úradu pripravovali menej projektov, sa znížila ponuka voľných nových bytov v projektoch. Väčšina projektov v Bratislave je vypredaná pred kolaudáciou,“ tvrdí.
Medzikvartálne vzrástla cena bytu za prvý štvrťrok o 1,3 percenta za štvorcový meter. Vyplýva to z aktuálnej analýzy realitnej spoločnosti Lexxus a Hypocentra finančné služby. Byty ponúkalo aj v prvom kvartáli celkovo 105 projektov – teda rovnaký počet ako v posledných troch mesiacoch minulého roka. Na trhu sa v prvom kvartáli tohto roka objavilo sedem novostavieb, čím sa ponuka rozšírila o 436 bytov. Päť projektov ukončilo predaj, pretože sa byty, ktoré mali v ponuke, vypredali.
| Vývoj cien bytov v Bratislave (priemerná cena) | |||
|---|---|---|---|
| 3-izbové byty | I. Q. 2017 | IV. Q. 2017 | I. Q. 2018 |
| Bratislava I. | 255 000 | 263 000 | 250 000 |
| Bratislava II. | 139 500 | 146 000 | 149 000 |
| Bratislava III. | 157 500 | 171 000 | 175 000 |
| Bratislava IV. | 134 500 | 139 000 | 144 000 |
| Bratislava V. | 130 500 | 137 000 | 136 000 |
| Zdroj: Nehnutelnosti.sk | |||
Historické rekordy úrokových sadzieb
Za nižším záujmom o kúpu bytov môžu byť podľa niektorých odborníkov prísnejšie podmienky na získanie hypotekárneho úveru. No ani tie ľudí neodrádzajú od čerpania hypoték, pretože úrokové sadzby sú naďalej viac než atraktívne.
"Medziročné tempo objemu čerpaných hypoték je stále vysoké, na úrovni trinástich percent. To môže vysvetľovať aj rast cien nehnuteľností, keďže hypotéky sú stále dostupné a banky sú mimoriadne aktívne pri ich poskytovaní. Úrokové sadzby prekonávajú historické rekordy a najnižšie ponuky už dnes atakujú hranicu jedného percenta,“ vyjadril sa pre Pravdu výkonný riaditeľ spoločnosti Finančný kompas Maroš Ovčarik.
Aktuálne sa banky predbiehajú v lákaní klientov na jarné akcie – úroky sa tak pohybujú aj okolo jedného percenta. Do budúcna však treba počítať s ich zdražovaním – už na jeseň sa totiž očakáva, že Európska centrálna banka ukončí politiku nulových úrokových sadzieb. To odzvoní aj lacným hypotékam.
Pokiaľ ide o rast čerpania hypoték, v priebehu tohto roka Ovčarik nepredpokladá zásadnejšie zmeny. Národná banka Slovenska (NBS) síce avizuje nové opatrenia, ale naplno by mali platiť až v priebehu budúceho roka. Tie by mohli podľa analytika vysoké tempo zadlžovania mierne spomaliť.
NBS chce totiž od júla opäť sprísniť pravidlá pre hypotéky. Po novom tak banky požičajú najviac 90 percent z ceny nehnuteľnosti. Aj to len pre najlepšie zarábajúcich klientov, tí bežne zarábajúci môžu rátať s maximálne 80-percentným úverom na nové bývanie. Vo väčšine prípadov sa tak k bytu v hodnote 100-tisíc eur dostanú len ľudia, ktorí získajú 20-tisíc eur z iného zdroja, napríklad z vlastných úspor či z predaja inej nehnuteľnosti.
Na realitnom trhu tak podľa Lazíka pôsobia dva protichodné faktory. Na jednej strane snaha Národnej banky Slovenska (NBS) spomaliť zadlžovanie obyvateľstva a na druhej chuť bánk požičiavať dostupné a lacné peniaze.
"Tak, ako sa NBS usiluje opatreniami trh ochladiť, banky znižovaním úrokových sadzieb na historické minimá a kombinovaním rôznych produktov lákajú klientov k zadlžovaniu,“ vraví Lazík. Očakávané regulačné opatrenia, ktoré avizovala Národná banka, podľa neho rozhýbali ďalších kupujúcich, ktorí by možno s kúpou nehnuteľnosti čakali na neskoršie obdobie. „Preto dopyt napriek už zavedeným opatreniam neochabol a v niektorých segmentoch a lokalitách tak vidíme pokračujúci rast cien nehnuteľností,“ hovorí Lazík.
Ceny rastú, ak projekt osloví
Napriek menšiemu počtu predaných bytov za prvé mesiace tohto roka v porovnaní s predchádzajúcim obdobím však stále možno hovoriť o relatívne vysokom záujme o kúpu. To sa logicky odráža v pokračujúcom raste cien. „Podľa našich prvých údajov priemerná cena voľných bytov v Bratislave dosiahla ku koncu prvého kvartálu 2018 hodnotu 2 163 eur bez DPH za štvorcový meter. Ide tak o nové pokrízové maximum. Medzikvartálne sa cena zvýšila o 28 eur, respektíve o 1,3 percenta. V medziročnom porovnaní sme zaznamenali nárast v cene vo výške 12,1 percenta,“ povedal pre TASR Peter Ondrovič z realitnej kancelárie Lexxus.
Počet predaných novostavieb klesá, keďže ich na trhu v ponuke ubúda. To opäť tlačí na ceny. "Pokles záujmu a rast cien nejdú ruka v ruke. Developeri ceny zvyšujú, pretože sa byty predávajú. Samozrejme, závisí od konkrétneho projektu,“ vysvetľuje Lazík. Ak totiž projekt z nejakého dôvodu neosloví záujemcov, vysvetľuje, nemá developer priestor na zvyšovanie cien. Závisí aj od toho, kto je cieľová skupina daného projektu, dodáva Lazík. Trvá na tom, že dopyt po nehnuteľnostiach neutícha a je „poháňaný pohľadom na cieľovú pásku v podobe možného konca ľahkej dostupnosti financovania“.
Najviac bytov sa napriek rastúcim cenám predalo v druhom bratislavskom okrese (280) a najmenej v prvom (146). V poslednom štvrťroku minulého roku bola priemerná cena za dvojizbový byt byt v centre hlavného mesta 158-tisíc eur, v prvom kvartáli tohto roka už 166-tisíc eur, čo je cenový vzostup až o 8 000 eur. Aj keď menej výrazne, ale predsa len rástli ceny aj v ďalších bratislavských častiach. V treťom okrese to bol pri dvojizbových bytoch nárast zo 129-tisíc priemernej ceny na 132-tisíc eur, teda v prvých mesiacoch tohto roka ste tu mohli kúpiť byt za sumu v priemere o 3 000 eur vyššiu ako koncom minulého roka.