Predaj bytov prekvitá, ceny rastú

, 28.09.2018 13:00
Cresco Group, Viladomy
Projekt spoločnosti Cresco Group- Viladomy v Bratislave. Autor:

Situácia developerom praje. Záujem o nehnuteľnosti nepoľavuje, a napriek tomu, že ich ceny ustavične rastú, stále sa dobre predávajú. Aký bude ďalší vývoj?

Na realitnom trhu nič nové. Aj tak by sa dala zhrnúť situácia v tejto oblasti. Hoci odborníci súhlasia, že sa ceny nehnuteľností nemôžu zvyšovať donekonečna, dlhoočakávaný zlom, ktorý by mal priniesť ich stagnáciu, stále neprichádza. Potvrdil to aj posledný vývoj v druhom štvrťroku tohto roka.

Podľa Martina Lazíka, analytika portálu Nehnuteľnosti.sk, ceny domov a bytov naďalej stúpali. Na trh totiž pôsobilo viacero pozitívnych faktorov – nízke úrokové sadzby, rast zamestnanosti aj priemernej mzdy a dobré ekonomické vyhliadky. „Tieto stimulujúce prvky sa nezmenili, a preto neprišlo ani k zmene rastového trendu,“ uviedol pre Pravdu.

Za povšimnutie stojí, že kým v prvých troch mesiacoch tohto roka zdraželi najmä nehnuteľnosti mimo hlavného mesta, podľa analýz spomenutého portálu sa rastom cien v druhom štvrťroku dostala do popredia prekvapujúco Bratislava. Ak by sa podmienky na trhu s realitami mali porovnať s minulosťou, napríklad so situáciou pred desiatimi rokmi, dá sa podľa Lazíka nájsť viacero podobností. Aj vtedy vrcholil dopyt, ceny stúpali a nehnuteľnosti sa rýchlo predávali.

„Pred desiatimi rokmi bol stimulom prechod na euro, teraz to bola snaha využiť prístup k hypotékam. Napriek tomu, že ceny bytov sú v krajských mestách vyššie alebo na úrovni cien ako spred desiatich rokov, rozdielom je priemerná mzda, zamestnanosť a úrokové sadzby,“ porovnal analytik.

Za posledný rok bolo vidieť celoplošný nárast cien bytov v krajských a vo väčších okresných mestách, pričom regionálne rozdiely medzi týmito cenami sú priepastné. Kým v centre Bratislavy, kde sú nehnuteľnosti najdrahšie, môže cena dvojizbového, kompletne zariadeného bytu v novostavbe dosiahnuť až 550-tisíc eur, v menších mestách a obciach na východe krajiny či na juhu stredného Slovenska sa dvojizbové byty dajú kúpiť už za 6 000 či 8 000 eur.

V prípade rodinných domov je situácia obdobná, akurát cenový rozdiel je ešte výraznejší. Rodinné vily v Bratislave stoja až 1,5 milióna, zatiaľ čo najlacnejšie rodinné domy v už zmienených lokalitách dostať aj za 10-tisíc eur.

Čo sa týka dopytu, podľa portálu Nehnuteľnosti.sk boli aj v druhom štvrťroku najžiadanejšie novostavby, ktoré tvorili až 46,5 percenta vyhľadávaných bytov. Pri starších bytoch Slováci siahali v prvom rade po tých, ktoré sú po kompletnej rekonštrukcii (38,2 percenta). Z celkového počtu dvojizbových bytov tvoria novostavby 37 percent z ponuky, v prípade trojizbových je to 28 percent.

Tieto byty zároveň v Bratislave najviac zdraželi. Dvojizbové o 3,65 percenta a trojizbové o 3,85 percenta oproti predošlým trom mesiacom. „V oboch prípadoch je to pre hlavné mesto najvyšší medzištvrťročný nárast za ostatné dva roky,“ zhodnotil Lazík.

Pokiaľ ide o okresy, ceny najväčšmi poskočili pri dvojizbových bytoch v treťom bratislavskom okrese, ktorý zahŕňa mestské časti Nové Mesto, Rača a Vajnory. Ceny tam stúpli o 6,82 percenta, čo znamená, že sa priemerná cena bytu zo sumy 132-tisíc v prvom štvrťroku 2018 počas toho druhého vyšplhala až na 141-tisíc eur. Celkovo sa v druhom štvrťroku priemerná cena za dvojizbový byt v Bratislave pohybovala na úrovni 137 400 eur. Najväčší dopyt bol po dvoj- a trojizbových bytoch v bratislavskej mestskej časti Ružinov, po trojizbových bytoch v Petržalke a dvojizbových v Novom Meste.

Ponuka súčasného trhu s nehnuteľnosťami sa však po aktivite na jar a v lete značne zúžila. „Po nákupnej horúčke zostalo z ponuky voľných nehnuteľností len torzo. Vypredané však nie je. Novostavby sa predávajú ako teplé rožky a ich nedostatok alebo vysoká cena v niektorých lokalitách Slovenska výrazne podporuje aj predaj starších bytov, nehovoriac o ich cene. Hlavne v Bratislave je situácia vyrovnaná, lebo na trh prišli aj nové projekty, ktoré dokázali aspoň čiastočne uspokojiť dopyt,“ vysvetlil analytik.

Za posledný rok bolo vidieť celoplošný nárast...
Za posledný rok bolo vidieť celoplošný nárast cien bytov v krajských aj vo väčších okresných mestách, pričom regionálne rozdiely medzi týmito cenami sú priepastné. Autor: SHUTTERSTOCK

Tak ako v minulosti aj teraz platí, že realitný trh ovplyvňujú významné investície – výstavby priemyselných parkov či veľkých závodov. Podľa Lazíka je i Nitra, ktorá vďaka príchodu automobilky Jaguar Land Rover prešla v poslednom čase turbulentným obdobím, opäť dôkazom, že vývoj cien nehnuteľností nemusí vychádzať z reálnej ekonomickej situácie, ale z očakávaní.

„Zamestnancom novej fabriky neprišlo ani jedno euro na ich účet, napriek tomu sa však Nitra z večera do rána stala bohatším mestom. Rast cien nabral ešte väčšie tempo po definitívnom podpísaní strategickej zmluvy. Najmä pri bytoch môžeme bez okolkov hovoriť o skoku, kde za pár mesiacov priemerná požadovaná cena, napríklad za dvojizbový byt, narástla o viac ako 25 percent, čo je vysoké číslo aj pri celoročných zmenách. V tomto prípade to Nitra stihla ani nie za šesť mesiacov,“ zdôraznil Lazík.

Ceny nehnuteľností už niekoľko rokov po sebe rastú a ľudia márne čakajú, kedy sa to zastaví. Mnohí veria, že je to bublina, ktorá raz musí prasknúť. Čím je vlastne ten dlhotrvajúci rast cien spôsobený? Je to tak len na Slovensku alebo je podobný trend vidieť aj v zahraničí? Ako Lazík upozornil, podľa údajov Eurostatu Slovensko nepatrí medzi štáty s najrýchlejším tempom rastu cien nehnuteľností. Rast zaznamenali aj v Česku, Rakúsku, dokonca i v Nemecku, ktoré sa dlhodobo vyznačovalo skôr stagnáciou cien.

„Hlavnú príčinu tohto javu môžeme hľadať v nízkych úrokových sadzbách, v raste zamestnanosti, vo vyšších mzdách, ale aj v sťahovaní za prácou. Preto máme tiež okresy, kde sa ceny takmer nemenia a sú zlomkom cien nehnuteľností v hlavnom meste,“ objasnil analytik. A aký vývoj na trhu predpokladá v najbližšom období? Budú sa ceny naďalej zvyšovať, alebo sa konečne ustália?

„Postupné sprísňovanie podmienok v hypotekárnom úverovaní už dlhší čas vytváralo tlak na kupujúcich. Predpokladom bolo, že k uvoľneniu tlaku príde už počas tohto leta, aj keď sprísňujúce opatrenia NBS sa budú postupne zavádzať až do 1 júla 2019. Najdôle­žitejšia novinka celkového zadlženia k príjmu je však už v platnosti a budeme sledovať, ako sa s ňou vysporiada trh s nehnuteľnosťami,“ prezradil Lazík.

Ako dodal, je pravdepodobné, že bankový sektor sa naďalej bude snažiť lákať nových klientov na nízke úrokové sadzby. Pozitívom finančného trhu je stále veľmi dobrá platobná disciplína a nízka miera zlyhaných úverov. „Ďalší vývoj naznačia až mesiace po lete a tradičná, silná jeseň v realitnom segmente. Nebude však prekvapujúce, ak nasledujúci, tretí štvrťrok nebude kopírovať rast cien uplynulého štvrťroku a prinesie skôr stagnáciu cien,“ odhadol odborník na reality.

Ľuďom, ktorí sa chystajú kúpiť byt, by poradil, že v tomto období sa už niet kam ponáhľať. Podľa neho sa na trh vráti stav, keď dopyt bude tvoriť len reálna snaha o bývanie, jeho prvotný nákup, kvalitatívnu zmenu či sťahovanie za prácou. To, čo môže byť impulzom na nákup v budúcnosti, je možné zvyšovanie úrokových sadzieb hypotekárnych úverov. Pre túto jeseň, ako tradičné silné realitné obdobie, sa však zatiaľ podmienky vo výške sadzieb asi zásadne meniť nebudú.

„Predpokladám, že sa situácia na trhu upokojí a bude priestor na rozvážne rozhodnutie ohľadom kúpy nehnuteľnosti. Najťažšiu situáciu na trhu budú mať mladí ľudia, ktorí si budú chcieť kúpiť svoju prvú nehnuteľnosť,“ uzavrel Lazík.

Ceny bytov v európskych metropolách
Mesto dvojizbový byt (eur) trojizbový byt (eur)
Londýn 600 000 – 830 000 750 000 – 900 000
Paríž 450 000 – 550 000 550 000 – 650 000
Rím 280 000 – 350 000 350 000 – 470 000
Viedeň 200 000 – 350 000 330 000 – 430 000
Praha 135 000 – 175 000 220 000 –270 000
Varšava 140 000 – 180 000 175 000 – 210 000
Bratislava 135 000 – 150 000 170 000 – 220 000
Budapešť 100 000 – 160 000 145 000 – 250 000
     
Zdroj: Nehnuteľnosti.sk.
Pozn.: Ide o cenové priemery. Porovnával sa 2-izbový byt s rozlohou 45–55 m2 a 3-izbový byt s rozlohou 70–80 m2. Nezahrnuli sa novostavby ani byty v zlom technickom stave. Ako lokalita sa zvolilo centrum mesta s okruhom približne 5 km.

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ

#nehnuteľnosť #developer #ceny bytov
Sleduj najnovšie články na našom Facebooku
Ponuky zo Zľavy.Pravda.sk