Kúpa alebo predaj cez realitnú kanceláriu: Chyby pri prevode nehnuteľnosti

, 15.11.2018 06:00
dom, bývanie, nehnuteľnosť, reality
Seriózna realitná kancelária hľadá také spôsoby, ktoré sú výhodné pre všetky zmluvné strany. Autor:

Prvý vstup do realitnej kancelárie by mal byť zoznamovací, pozrieť si ponuku, informovať sa o podmienkach.

Postup pri predaji:

  • klient by mal prezentovať záujem o predaj, predložiť potrebné doklady na identifikáciu nehnuteľností, a to listy vlastníctva, kópiu z katastrálnej mapy, prípadne geometrický plán. Dobré je, ak má v prípade predaja bytu aj zmluvu o odkúpení bytu do osobného vlastníctva, zmluvu s bytovým družstvom,
  • Prvý vstup do realitnej kancelárie by mal byť zoznamovací, pozrieť si ponuku, informovať sa o podmienkach. Ďalším krokom je dohodnutie spolupráce s realitnou kanceláriou – za akých podmienok sa bude realizovať predaj nehnuteľností (dĺžka spolupráce, provízia v prípade úspešného zrealizovania obchodného prípadu). Seriózna realitná kancelária hľadá také spôsoby, ktoré sú výhodné pre všetky zmluvné strany, vychádzajúc zo znalostí a skúseností realitného trhu v danom čase a na danom mieste. Klient má právo rozhodnúť, za akých podmienok bude realizovať predaj svojej nehnuteľnosti (to znamená cena, spôsob platby – či v hotovosti, alebo aj na úver),
  • potom s kanceláriou podpíše mandátnu alebo sprostredkovateľskú zmluvu, vtedy sa kancelária zaviaže sprostredkovať predaj danej nehnuteľnosti, vypracovať kúpno-predajné zmluvy, znalecký posudok a návrh na vklad. Je dôležité, aby si presne stanovili ceny a podmienky spolupráce v zmluve,
  • ak nemá realitná kancelária podpísanú exkluzívnu zmluvu, nemá motiváciu, aby tak intenzívne pracovala na danom obchodnom prípade, keďže je to neistý obchod,
  • exkluzivita, prirodzene, zaväzuje k zodpovednosti. Klienti praktizujú, že jednu nehnuteľnosť ponúknu viacerým realitkám, a to za rôznych podmienok. V súčasnosti je bežná spolupráca medzi RK, ktoré sú členmi Národnej asociácie realitných kancelárií (NARKS), a z toho dôvodu nie je potrebné, aby klient ponúkal svoju nehnuteľnosť viacerým kanceláriám,
  • nie je to korektné ani voči realitnej kancelárii, ani voči kupujúcim a môže sa stať, že to vyvolá negatívnu reakciu trhu na danú nehnuteľnosť a doplatí na to predávajúci,
  • dňom zaradenia do ponuky spoločnosti, ktorá je členom NARKS, o danej nehnuteľnosti získajú informácie ďalšie členské realitky, a to je dostatočná záruka na úspešnú realizáciu obchodného prípadu. Zmluvy sa uzatvárajú krátkodobé na 3 až 4 mesiace, s možnosťou výpovede.

Postup pri kúpe:

  • dôležité je najprv si overiť kanceláriu, ak s ňou kupujúci prvýkrát spolupracuje, nezáväzným rozhovorom si vytvorí obraz a zozbiera informácie o danej kancelárii. Ak sa rozhodne pre spoluprácu, je potrebné, aby poskytol čo najviac informácií o predstave a požiadavkách na nehnuteľnosť, o akú má záujem,
  • seriózna kancelária na základe týchto informácií vie vytriediť ponuky, ktoré tieto požiadavky spĺňajú. Určenie cenového limitu je veľmi citlivá záležitosť – je to v nemalej miere otázka dôvery voči realitnej spoločnosti. Ak však má kancelária dobré referencie, je to dôležitá informácia a o konkrétnych číslach hovoriť môžete,
  • pri prvom kontakte s neznámou realitnou kanceláriou sa neodporúča prezentovať finančné možnosti klienta. Najlepšie je napríklad povedať, že by sa to malo pohybovať v primeranej a bežnej cene na trhu,
  • ďalším krokom je tiež uzavretie zmluvy na vyhľadávanie danej nehnuteľnosti,
  • ak sa klient rozhodol pre konkrétnu nehnuteľnosť prostredníctvom realitky, je nutné si vyžiadať v prípade kúpy nehnuteľnosti prostredníctvom realitnej kancelárie doklady, potvrdzujúce oprávnenie kancelárie na odpredaj predmetnej nehnuteľnosti (mandátna alebo sprostredkovateľská zmluva, prípadne splnomocnenie). Ponúkanú nehnuteľnosť je nevyhnutné dôkladne prezrieť, v prípade pochybnosti trvať na prizvaní odborníkov, prípadne znalcov z odboru stavebníctva, nemenej dôležité je vyžiadať si na nahliadnutie doklady preukazujúce vlastníctvo, presvedčiť sa, či na nehnuteľnosti neviaznu vecné bremená, záložné práva alebo iné právne povinnosti zaťažujúce nehnuteľnosť.
Spracované podľa: Nitrianska realitná kancelária, Beáta Hudzovičová

Vyhnite sa chybám pri prevode nehnuteľnosti

Keď kupujete:

Pozor na podvodné inzeráty

Pri kúpe bytu či domu, pokiaľ celú túto agendu neprenecháte realitnej kancelárií, budete denne prezerať ponuku portálov s inzerciou nehnuteľností. Napriek rôznym bezpečnostným opatreniam sa do súkromnej inzercie občas zapletie aj podvodný inzerát. Po upozornení sa síce okamžite zmaže, ale niektorí dokážu na „super“ ponuku reagovať veľmi rýchlo. A čo sa stane potom, si asi vieme predstaviť. „Ostražití buďte najmä v prípade, ak narazíte na predajcov, ktorí požadujú akýkoľvek poplatok alebo jeho časť ešte pred samotnou obhliadkou,“ upozorňuje Martin Lazík, analytik portálu Nehnuteľnosti.sk.

Podozrivá je aj ponuka s veľmi výhodnou cenou na predaj alebo prenájom bytu v lukratívnej lokalite mesta. Podvodníci často komunikujú len prostredníctvom e-mailov, preto si treba dávať pozor na nefunkčné telefónne čísla alebo čísla patriace inej osobe. Za žiadnych okolností neposkytujte vaše osobné údaje pri komunikácii, ktorá nesúvisí s uzatváraním samotného obchodu. „Inzeráty v inom ako slovenskom jazyku alebo nesprávna štylistika v texte inzerátu je tiež často predpokladom, že ide o nejaký podvod,“ uvádza zo svojej praxe Martin Lazík.

Ponuka s  veľmi výhodnou cenou na predaj alebo...
Ponuka s veľmi výhodnou cenou na predaj alebo prenájom bytu v lukratívnej lokalite mesta môže byť podozrivá. Autor: SHUTTERSTOCK

Preverte si vlastníka

Našťastie sa v oblasti online služieb katastra nehnuteľností v ostatnom období urobilo celkom dosť. Na pôvodnom katastrálnom portáli, ako aj na novom mapovom, nájdete veľa dôležitých údajov, ktoré vám postačia na prvotné preverenie. Údaje zatiaľ nie sú úplne online, ale denná aktualizácia pomáha zrýchliť procesy. Pozorne si prečítajte list vlastníctva, a to všetky jeho časti. Okrem definovania nehnuteľnosti a vlastníka nájdete aj ďalšie dôležité informácie o ťarchách, právach k nehnuteľnosti, podieloch a titule nadobudnutia nehnuteľnosti terajším vlastníkom.

Aj v prípade bezpodielového vlastníctva manželov musia s predajom súhlasiť obaja manželia. Ak vám nehnuteľnosť prezentuje iba jeden z manželov, na rokovania a stretnutia chodí stále len ten istý, odporúčame zvýšiť pozornosť. Samozrejme, partner môže byť odcestovaný alebo pracovne zaneprázdnený. Stalo sa však, že jeden z manželov sa snažil predať majetok za chrbtom toho druhého, najmä ak v katastri bol zapísaný iba jeden z nich ako vlastník. Z praxe je tiež prípad, že pri viacerých vlastníkoch boli overenia podpisu niektorých majiteľov sfalšované.

Nedávajte peniaze vopred

Okrem zálohy alebo rezervačného poplatku, ktorý zložíte v realitnej kancelárií (samozrejme, v podobe zmluvného úkonu, v ktorom definujete, čo kupujete, za koľko to kupujete, dokedy má byť podpísaná riadna kúpna zmluva), nie je dôvod platiť kúpnu cenu vopred, či už na účet kupujúceho, alebo realitnej kancelárie. Pre zvýšenie bezpečia využívajte bankový akreditív alebo notársku úschovu. V takýchto prípadoch si jasne definujete, za akých podmienok banka alebo notár peniaze vyplatí predávajúcemu a za akých ich vráti kupujúcemu, keď niečo zlyhá. Tento postup by mal vyhovovať obom stranám a nie je dôvod tlačiť do platby vopred alebo do hotovosti. Tu je namieste aj upozornenie, že platby medzi fyzickými osobami môžu byť realizované v hotovosti len do výšky 15 000 eur. „Do chyby ,platba vopred' patria príbehy o viacnásobnom predaji nehnuteľnosti počas dňa alebo vysoké rezervačné poplatky v nerealizovaných obchodných prípadoch,“ upozorňuje odborník z portálu Nehnuteľnosti.sk.

Keď predávate:

Zlé nastavenie ceny

Ak ste sa rozhodli predať nehnuteľnosť, určite si urobíte malý prieskum konkurencie. Za koľko predal byt či dom sused, koľko pýtajú ostatní v okolí. Správne určenie ceny ovplyvní, ako rýchlo nehnuteľnosť predáte. Ak bude cena nízka, predaj zrealizujete síce rýchlo, ale pod cenu a prerobíte. Ak nastavíte cenu privysoko, predaj sa bude ťahať dlhé mesiace, možno budete mať aj obhliadky, ale potenciálni kupujúci vás nakoniec obídu, lebo na trhu je lepšia ponuka.

Aj keď možno neskôr znížite cenu, môže sa stať, že v tom pravom čase ste svoju príležitosť už prepásli a budete nútení čakať oveľa dlhšie, čo vás bude motivovať cenu znížiť ešte viac. To všetko však závisí od situácie na trhu, poznaní nálady a sledovaní faktorov, ktoré ovplyvnia dopyt, a tým aj cenu. Toto je jedným z dôvodov, prečo spolupráca so skúseným a kvalitným realitným maklérom príde vhod. Toto odporúčanie platí pre všetky možné chyby, ktorých sa môžete dopustiť.

Dobrý marketing zaváži

Pod touto všeobecnou kategóriou myslíme všetky neduhy zlého predaja. Od zlej prezentácie nehnuteľnosti v inzeráte jej popisom, fotografiami, ktoré skôr odradia, ako pritiahnu pozornosť. Tiež nedbanlivou prezentáciou nehnuteľnosti pri obhliadke a jej nedostatočnou prípravou na predaj. Martin Lazík radí: „Pred obhliadkou dbajte na to, aby bol priestor vyupratovaný, maličkosti opravené. Aj drobné dekorácie vedia prispieť k pozitívnej atmosfére priestoru.“

Do tohto bodu patrí aj nekontrolovaný predaj nehnuteľnosti cez všetkých na trhu. „Odporúčam exkluzívnu spoluprácu s kvalitnou, renomovanou a overenou realitnou kanceláriou. Šancu na predaj si nezvýšite spoluprácou s desiatimi realitnými kanceláriami. Nehnuteľnosť tak bude ponúkať každý, ale predávať ju nebude nikto,“ upozorňuje Martin Lazík.

Načasovanie

V tomto prípade má časovanie dva rozmery. Jedno sa týka celkového stavu realitného trhu v čase, keď idete nehnuteľnosť predávať. Je realitný trh v rastúcej fáze alebo sa predaje zastavili a prichádza útlm? Správne načasovanie môže priniesť efekt rýchlej realizácie za dobrú cenu alebo dlhodobé trápenie. Druhý rozmer je načasovanie v oblasti daňových povinností. Stali sa prípady, že len pár mesiacov delilo predávajúcich od oslobodenia z platenia dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti (ak vlastníte nehnuteľnosť viac ako 5 rokov). Vzhľadom na sumu si aj táto otázka zaslúži pozornosť pred odštartovaním predaja vašej nehnuteľnosti.

Pre obe strany:

Podpis zmlúv bez čítania

Táto časť platí všeobecne, nielen pre oblasť nehnuteľností. Aj keď by sme si mohli myslieť, že pri takýchto cenách nehnuteľností si ľudia budú dávať pozor, aspoň pri časti z nich to nie je pravda. Prax priniesla mnoho prípadov, keď jedna zo zmluvných strán prevzala na seba záväzok, ktorý buď nevedela splniť, alebo si ho neuvedomovala. Oblasť ochrany práv spotrebiteľa v ostatných rokoch nadobúda na sile, ale aj tak právne úkony treba brať vážne. Zmluvu si prečítajte, nechajte si ju vysvetliť, rovnako aj celý proces, a čomu nerozumiete, na to sa opýtajte. Ešte lepšie – dajte ju prečítať právnikovi. Táto investícia sa vám zaručene oplatí.

Ja to zvládnem

Ja to viem, už som jeden byt predával. Keď ste pred desiatimi rokmi kúpili alebo predávali, mohol to byť nezabudnuteľný zážitok a je možné, že si pamätáte všetky detaily. Ale naša legislatíva sa rýchlo mení a nikdy neviete, že či vám stačí zrecyklovať zmluvy spred desiatich rokov. Alebo dúfate, že tie, čo ste našli na internete, sú naozaj aktuálne a bezchybné. Pozor, všade sa píše, že sú to len vzory bez garancie. Samozrejme, nie je to kvantová fyzika, ale dodržať všetky formálne časti a správnu postupnosť krokov nie je pre neskúsených predávajúcich/ku­pujúcich nič jednoduché. Najmä ak natrafia na skúseného „borca“, ktorý si celý obchod nastaví tak, aby vyhovoval najmä jemu.

Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti je vážna transakcia, s ktorou sa stretnete možno raz za život. Keďže nejde o zopár eur, ale o celoživotné úspory alebo jediný majetok, ktorý vlastníte, každý krok, rozhodnutie si treba premyslieť a zvážiť. A to poriadne. Možno sa vám bude zdať, že najať si dobrú realitnú kanceláriu alebo právnika sú vyhodené peniaze, opak je pravdou. Poradia, odporučia a tiež šetria váš čas. Tí, čo doplatili na špekulantov, by o tom vedeli rozprávať dlhé príbehy.

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ

#realitná kancelária #nehnuteľnosť #kúpa domu #kúpa bytu
Sleduj najnovšie články na našom Facebooku
Ponuky zo Zľavy.Pravda.sk