Ceny bytov tak skoro neklesnú, no získať úver bude ťažšie

, 27.05.2019 06:00
bývanie, byty, domy
To, že sú nehnuteľnosti čoraz drahšie, neplatí len na Slovensku. Autor:

Aj keď ceny bytov nedávno prekonali historické maximum z roku 2008, očakávané zlacnenie stále neprichádza. Veľa ľudí predpokladalo, že ceny nehnuteľností nemôžu stúpať donekonečna, a odhadovali, že realitná bublina praskne podobne ako pred 11 rokmi. Nič také sa však nedeje.

Okolnosti sú dnes iné, takže analytici ani Národná banka Slovenska zatiaľ žiaden obrat vo vývoji nevidia. Práve naopak, na realitnom trhu je ešte stále priestor na rast cien, hoci už pravdepodobne pôjde o pomalšie tempo ako v súčasnosti. Pre ľudí, ktorí si plánujú zariadiť nové bývanie, to znamená, že namiesto čakania na pokles cien potrebujú zmeniť prístup. Aké majú možnosti?

Vyššie ceny v celej Európe

To, že sú nehnuteľnosti čoraz drahšie, neplatí len u nás. Rovnaký vývoj zaznamenali v celej Európskej únii. Podľa Európskeho štatistického úradu (Eurostatu) vzrástli ceny bytov na Slovensku za posledné tri roky priemerne o 20 percent, čím len mierne predbehli európsky priemer (18 percent).

Naopak, Slovensko je na tom stále lepšie ako Česká republika, kde ceny stúpli až o 31 percent, či Maďarsko, kde sa zvýšili o 21 percent. „Aj keď tomu ťažko uveriť, tempo rastu cien bývania na Slovensku nie je v medzinárodnom porovnaní vysoké. Ak zoberieme do úvahy výrazne drahšie stavebné materiály, a najmä vyššiu cenu práce, je nezmysel čakať v blízkom čase pokles cien,“ hodnotí situáciu Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.

Jeho názor podporuje aj kompozitný index Národnej banky Slovenska, ktorý cenový vývoj bývania hodnotí pod hranicou rizika a ďaleko od realitnej bubliny v roku 2008. Rozdiel v situácii je totiž výrazný: úroky hypoték sú dnes na rekordne nízkej úrovni (1,35 percenta), až o dve tretiny nižšie ako pred dekádou. Priemerná hrubá mzda zároveň narástla o 40 percent na 1 013 eur (pred 11 rokmi to bolo 723 eur).

Táto kombinácia preto napriek rekordným cenám priniesla lepšiu dostupnosť bývania. Na porovnanie príklad z hlavného mesta: v roku 2008 si priemerný Bratislavčan na trojizbový byt potreboval odkladať celý plat takmer 19 rokov, zatiaľ čo dnes mu stačí len necelých 13 rokov (priemerná cena trojizbového bytu s plochou 100 štvorcových metrov pritom narástla z 201– na 205-tisíc eur). Oproti minulosti však pribudol i jeden závažný problém.

„Národná banka cielene znižuje dostupnosť pre rizikovejšie skupiny obmedzením maximálnej výšky úveru. Výnimku namiesto 20 percent žiadateľov v lete 2018 získa od tohtoročného júla už len päť percent klientov nad 35 rokov a rovnaké percento mladých žiadateľov. Tento dátum môže domácnostiam s nižším príjmom zásadne skomplikovať cestu k bývaniu,“ varuje Búlik.

Možnosti dofinancovania

Pre ľudí z rizikovej skupiny, ako sú predovšetkým mladí „singles“ a páry na začiatku kariéry v krajských mestách, prípadne rozvedený rodič s dieťaťom, nemá za týchto okolností zmysel čakať so žiadosťou o úver až do leta. Lepšou voľbou je podľa odborníkov podpísať úverovú zmluvu čím skôr a využiť ďalších šesť mesiacov na hľadanie vhodnej nehnuteľnosti. Problémom je však dofinancovanie ceny bytu nad 70-percentnú hypotéku, ktorá je aktuálne úrokovo najvýhodnejšia.

V takom prípade existuje len obmedzený počet možností:

  • 1. Založenie rodičovského bývania – po splatení časti úveru je možné rodičovské bývanie vyňať z bankovej zábezpeky.
  • 2. Spoludlžník – vďaka spoludlžníkovi môže banka zvýšiť požičanú sumu alebo znížiť úrok, čo môže vyriešiť problém s dofinancovaním.
  • 3. Vysoký jednorazový vklad do stavebného sporenia a čerpanie úveru – ideálne je využiť existujúcu, staršiu zmluvu stavebného sporenia, zvýšiť cieľovú sumu a vložiť taký jednorazový vklad, ktorý umožní sporiteľni poskytnúť stavebný úver.
  • 4. Spotrebný úver. Štvrtá možnosť sa výrazne využíva, aj keď je veľmi riziková, lebo spotrebný úver je najdrahším z uvedených riešení. „Poskytnuté úvery majú priemerný úrok vyše osem percent a splatnosť maximálne osem rokov. Keď človek stratí prácu, je to práve ,spotrebák‘ s vysokou splátkou, ktorý ho môže pripraviť o strechu nad hlavou,“ upozorňuje Búlik.

Ak niet inej možnosti, treba podľa neho aspoň hľadať najnižší možný úrok. „Na trhu sa našťastie vyskytujú spotrebné úvery s úrokom od 2,9 percenta. Ale využiť ich môžete len v tom prípade, ak vám ich banka schváli spolu s hypotékou. Bohužiaľ, takéto lacné spotrebné úvery sú dostupné len klientom s vyššou bonitou,“ približuje analytik.

Dnes je počet ľudí, ktorí chcú vlastné bývanie...
Dnes je počet ľudí, ktorí chcú vlastné bývanie alebo plánujú vymeniť starý byt za novostavbu, stále vysoký. Autor: Ľuboš Pilc, Pravda

Menej výnimiek

Ďalší vývoj cien bývania závisí od dvoch faktorov – od dopytu a od stavu ekonomiky. Oba spolu úzko súvisia. Kým totiž ľudia majú stabilnú prácu a ich plat rastie, sú ochotní zadlžovať sa kvôli bývaniu, čím udržiavajú aj vysoký dopyt po nehnuteľnostiach.

Dnes je počet ľudí, ktorí chcú vlastné bývanie alebo plánujú vymeniť starý byt za novostavbu, stále vysoký. Dokladujú to čísla nových hypoték za marec tohto roku. Banky poskytli nové úvery až za 793 miliónov eur, čo je nový rekord po posledných opatreniach Národnej banky v júli minulého roka, ktoré mali za cieľ znížiť chuť ľudí na úvery.

„Ako ukazuje tento rekord, zatiaľ obmedzenie úplne nezabralo a dopyt ľudí po bývaní je obrovský. Odborníci však očakávajú zmenu od júla, keď klesne počet výnimiek a zároveň klesne počet vysokých hypoték,“ vysvetľuje Búlik.

V júli uplynulého roka Národná banka Slovenska prijala tzv. dlhový strop. Maximálnu výšku všetkých úverov, ktoré si môže človek nabrať v banke, obmedzila na osemnásobok jeho čistého ročného príjmu. Povolila však 20 percent výnimiek, keď banky mohli odsúhlasiť vyšší úver bez limitu.

Počet výnimiek sa postupne znižuje a od júla tohto roku ich bude len päť percent pre mladých ľudí do 35 rokov (s limitom do deväťnásobku príjmu) a päť percent pre zvyšných starších klientov (bez obmedzenia výšky).

Takisto sa ešte väčšmi obmedzí podiel hypoték v rozmedzí 80 až 90 percent ceny bytu. Štandardom je teraz hypotéka do 80 percent a túto hranicu dnes môže presiahnuť štvrtina úverov. Od júla to bude už len pätina, čiže len každý piaty úver. Ako sa to odrazí v praxi? Príde konečne zlacnenie bývania?

"Smerodajné pre vývoj cien bytov budú septembrové čísla, keďže leto býva tradične v predaji bytov slabšie. Je však málo pravdepodobné, že by nastal taký prepad hypoték, ktorý by zastavil rastúce ceny bytov alebo nebodaj viedol k poklesu cien,“ odhaduje Búlik.

Ako dodáva, klienti sa často pýtajú, či sa oplatí kúpiť drahý byt teraz, alebo počkať na pokles cien. "V zásade hovorím, že do vlastného bývania možno ísť aj pri rastúcich cenách, ak ide o prvé bývanie alebo rodina potrebuje viac priestoru. Prípadne pre riešenie bývania po rozchode. Hypotéka aj na drahší byt vychádza stále menej ako komerčný prenájom. A čakať na pokles cien môže len ten, ktorá má skutočne veľa času, keďže cenová korekcia môže prísť až o niekoľko rokov,“ pripomína odborník.

Pomôcť môže mladomanželská pôžička

Od júla tohto roka sa po vyše 30 rokoch dočkajú obnovy tzv. mladomanželské pôžičky. O tú môžu Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) požiadať manželia, ktorí majú menej ako 35 rokov a sú zosobášení aspoň jeden rok.

„Aj keď získať sa bude dať len 15-tisíc eur, táto suma môže výrazne pomôcť pri dofinancovaní. Mladomanželská pôžička môže pokryť celé dofinancovanie pri kúpe 75-tisícového bytu alebo zabezpečiť polovicu chýbajúcej sumy pri 150-tisícovom byte,“ odporúča Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.

Podmienky sú veľmi výhodné – splatnosť 15 rokov pri garantovanom úroku vo výške jedného percenta. Problémom však môže byť rozpočet ŠFRB. Podľa posledných informácií sa jeho rozpočet po zavedení tejto novinky zvýšil len minimálne. Prioritou fondu je pritom financovať rekonštrukcie bytových domov.

Keď sa rozpočet nebude zásadne zvyšovať, mladomanželských pôžičiek bude len málo. „Znamená to, že sa treba na začiatku júna pozrieť na potrebné doklady k žiadosti a všetko si pripraviť tak, aby ste ju mohli podať hneď v pondelok 1. júla,“ radí Búlik.

Ako rástli ceny nehnuteľností
Rok priemerná cena za m2 zmena oproti predošlému roku
2002 592 €
2003 827 € +39,7 %
2004 954 € +15,4 %
2005 856 € –10,3 %
2006 1 000 € +16,8 %
2007 1 238 € +23,8 %
2008 1 511 € +22,1 %
2009 1 344 € –11,1 %
2010 1 291 € –3,9 %
2011 1 251 € –3,1 %
2012 1 237 € –1,1 %
2013 1 226 € –0,9 %
2014 1 216 € –0,8 %
2015 1 227 € +0,9 %
2016 1 279 € +4,2 %
2017 1 360 € +6,3 %
2018 1 431 € +5,2 %
2019* 1 494 € +7,0 %
Zdroj: Národná banka Slovenska. Pozn.: Ide o priemerné ceny bytov aj domov. *Údaje za prvý kvartál 2019.

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ

#realitná bublina #mladomanželská pôžička #hypotekárny úver #ceny bytov
Sleduj najnovšie články na našom Facebooku
Ponuky zo Zľavy.Pravda.sk