Ak nie ste odborník na obnovu budov, nespoliehajte sa len na vlastné vedomosti a sprostredkované informácie. Už pri výbere zhotoviteľa vám môže zásadne pomôcť špecialista na stavebný dozor.
Dĺžka záruky by sa nemala objavovať medzi kritériami výberu, patrí skôr medzi podmienky uzatvorenia zmluvy. V prípade, že sa dlhá záruka skombinuje s nízkou cenou, treba si dať pozor. Je to veľmi dobré kritérium na elimináciu neseriózneho dodávateľa. Záruka totiž môže ľahko presiahnuť životnosť tejto firmy. Netrvajte teda na zbytočne dlhej záruke. Zvyčajná dĺžka je päť rokov. Najlepšou zárukou je história firmy dlhodobo pôsobiacej na stavebnom trhu.
Každý nekvalitne vyhotovený detail znižuje životnosť diela a je potenciálnym problémovým miestom. Preto sa oplatí zabezpečiť nezávislý stavebný dozor už pred projektovou prípravou a realizáciou prác.
Špecialista na stavebný dozor vám môže podstatne pomôcť už pri stanovovaní výberových podmienok na realizátora. Počas obnovy by mal pravidelne kontrolovať realizačné práce. Nezabudnite ho v zmluve poveriť aj zodpovednosťou za kontrolu faktúr a dodržiavanie predpisov o bezpečnosti pri práci. Ak mu dáte splnomocnenie, zastúpi vás aj pri kolaudácii bytového domu.
Vykonávať stavebný dozor môžu na tento účel iba odborne spôsobilé osoby. Zoznam nájdete na stránke Slovenskej komory stavebných inžinierov www.sksi.sk.
Kritériá výberu
Referencie: Už pri výbere oslovovaných uchádzačov sa riaďte referenciami. Získate ich napríklad od správcov obnovených bytových domov vo vašom okolí alebo priamo na internetových stránkach firiem.
Cena: Cenové ponuky musia vychádzať z výkazu výmer, ktorý je súčasťou projektu. V tomto tzv. rozpočte bez cien sú presne špecifikované stavebné a montážne práce a dodávky stavebných materiálov, ako aj použitie strojov a zariadení, ich merné jednotky a množstvo merných jednotiek. Mali by ste trvať na tom, aby boli jednotkové ceny počas výstavby nemenné. Dôvodom na zmenu ceny za určitých okolností môže byť preukázateľný výrazný nárast cien materiálu napr. o viac ako 5 %. Ak však výstavba netrvá dlhšie ako tri mesiace, aj tu je možnosť dohodnúť so zhotoviteľom pevné jednotkové ceny. Platí zásada, že dohodnuté jednotkové ceny a rozsah prác sú kedykoľvek kontrolovateľné. Ak vy alebo potenciálny realizátor zistíte, že by sa malo realizovať niečo, čo v projekte nebolo zohľadnené, treba takýto dodatok oceniť v samostatnej prílohe ponuky. Len v takomto prípade možno výrobky, služby alebo spôsob vyhotovenia jednotlivých dodávok objektívne porovnať.
Platobné podmienky: Nedávajte zálohy a plaťte len za riadne vykonané práce. Zámienka, že záloha slúži na nákup materiálu, je neopodstatnená. Serióznym firmám dáva dodávateľ materiálu tovar na faktúru a často s dlhou lehotou splatnosti. Dôležité je v zmluve zakotviť možnosť tzv. zádržného, to znamená, že realizačnej firme doplatíte napríklad 5 % z celkového rozpočtu až po odstránení chýb a nedorobkov. S doplatením má zmysel vyčkať aj niekoľko mesiacov po odovzdaní diela.
Certifikované zatepľovacie systémy: Ak chcete mať istotu, že použitý zatepľovací systém je kvalitný a stavebné materiály sú navzájom kompatibilné, trvajte na použití certifikovaných zatepľovacích systémov s príslušným európskym technickým osvedčením ETA pre ETICS a osvedčením zhody vydaným Technickým a skúšobným ústavom stavebným.
Autorizované firmy: Stanovte si podmienku, že o realizáciu sa môžu uchádzať len autorizované montážne firmy, ktoré sú zaškolené priamo u výrobcov konkrétnych zatepľovacích systémov.
Technické zázemie: Firmy, ktoré sa profesionálne zaoberajú zatepľovaním, majú zväčša vlastné náradie. Ak majú lávky alebo lešenie iba prenajaté, pri nevyhovujúcom počasí alebo problémoch s personálnymi kapacitami sa realizácia môže predĺžiť a realizátorovi narastajú aj poplatky za prenájom. Už pri ich výbere si preto zabezpečte, aby si zvýšené náklady v takýchto situáciách nemohli uplatňovať u vás. Na realizáciu prác z lávok musí mať firma oprávnenie a jej pracovníci musia byť zaškolení na ich montáž a obsluhu, inak môže inšpektor bezpečnosti a ochrany zdravia práce zastaviť. Hrozí aj nemalá pokuta.
Personálne kapacity a komplexnosť dodávky: Zaujímajte sa o to, či bude mať dodávateľ dostatok kvalitne zaškolených pracovníkov v čase realizácie vašej zákazky. Overte si, či bude jednotlivé práce realizovať priamo, alebo cez subdodávateľa. Ideálne je, ak aj súvisiace práce (napr. klampiarske práce, úprava bleskozvodu, sanácia balkónov, lodžií a terás) zabezpečuje hlavný zhotoviteľ. V každom prípade je pre vás výhodnejšie, aby sa záruka vzťahovala na jedného realizátora. Zhotoviteľ by vám mal oznámiť, aké firmy budú v prípade prác jeho subdodávateľmi a preukázať, že práve pracovníci vykonávajúci obnovu bytového domu majú osvedčenia na konkrétny zatepľovací systém ETICS.
Lehota výstavby: Vopred sa pýtajte na počet pracovníkov na stavbe. Harmonogram ich nasadenia býva prílohou zmluvy. Tak budete môcť neskôr priebežne kontrolovať, či práce postupujú podľa plánu, a včas zasiahnuť. Prípadné nedodržanie lehoty výstavby býva na základe zmluvy síce sankcionované, ale uplatnenie pokút môže byť len slabou náplasťou na problémy súvisiace s predĺžením prác.